사업시행계획 인가 후 설계변경시 인허가사항

[유운]

조합이 사업시행계획인가 및 조합원 분양절차를 마친 후 설계변경 추진시, 정비계획변경, 건축심의, 사업시행계획인가, 재분양절차 등을 거쳐야 하는지, 이 경우 경미한 사항의 변경절차에 따를 수 있는지 문제된다.
세대수 및 공급면적을 변경(단, 세대수의 경우 10% 미만의 범위에서 변경)하는 것을 주요 내용으로 하는, 설계 변경 사례를 기초로 살펴볼 때, 구체적 사안에 따라 달리 보아야하겠지만 세대수 및 공급면적 이외의 중대한 변경 사항이 없다는 것을 전제로,

(i) 정비계획 변경이 필요한 경우라고 하더라도, 경미한 변경사항에 해당하므로 반드시 지방도시계획위원회 심의 등 절차를 거칠 필요는 없을 것으로 보이며, 
(ii) 건축위원회 재심의 대상에도 해당하지 않을 것으로 보이나, 
(iii) 사업시행계획 변경과 관련하여서는, 경미한 사항의 변경으로 보기는 어려워, 변경 사업시행계획에 관한 총회 결의 및 재인가 절차는 밟을 필요가 있을 것으로 생각되며, 
(iv) 조합원을 대상으로 한 재분양절차는 예외적인 경우에 한하여 생략할 수 있을 것으로 보인다. 상세한 검토내용은 아래와 같다

1. 정비계획변경 관련 지방도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐야 하는지 여부

사업시행계획은 정비계획에 따라 작성되어야 하므로(도시정비법 제52조 제1항), 만일 설계변경 관련 사업시행계획 변경이 기 수립된 정비계획의 범위 밖으로 이루어질 필요가 있는 경우에는, 정비계획의 변경절차도 필요하다.

정비계획의 변경시, 원칙적으로 정비계획 입안권자로서 관할 구청장은 정비계획 최초 입안시와 동일하게 변경안에 대하여 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고, 구의회의견을 청취하여야 하며, 구 의회 의견을 첨부하여 서울특별시장에게 정비구역 변경지정 신청을 하여야 한다(도시정비법 제15조 제1항 및 제2항, 제8조 제5항). 서울특별시장은 정비구역 변경지정과 관련하여 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다(도시정비법 제16조 제1항).

다만, 대통령령으로 정하는 경미한 변경의 경우에는 위와 같은 주민설명회 등 절차 없이 관할 구청장의 변경 입안이 가능하며, 지방도시계획위원회 심의를 거치지 않을 수 있다(도시정비법 제15조 제3항, 도시정비법 제16조 제1항 후문). 이와 관련하여, 동법 시행령 제13조 제4항 각 호에서 경미한 변경사항을 구체적으로 정하고 있는데, 해당 규정은 일부 사항을 조례에 다시 위임하고 있다. 또한, 서울시 조례에 의하면, ‘정비계획에서 정한 건축계획의 범위 내에서 주택건립 세대수를 30퍼센트 이내로 증가하는 변경 또는 10퍼센트 이내로 축소하는 변경’의 경우 경미변경 사항에 해당함을 명시하고 있으며, 이 경우 구청장이 처리할 수 있는 것으로 규정한다(서울시 도시 및 주거환경정비조례 11조 제1항 제8호, 제2항 제6호).

사안의 경우, 단순히 세대수 및 공급면적을 변경하는 것이라면, 경미한 사항의 변경에 해당될 것으로 보이며, 일반적인 정비계획 변경 절차 중 주민 서면통보, 주민설명회, 공람, 구의회 의견청취 절차는 거치지 않아도 무방할 것으로 보인다. 

2. 건축위원회 재심의 대상인지 여부...
서울시 건축 조례에 의하면, 분양을 목적으로 하는 건축물로 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상이거나 21층 이상 건축물에 관한 사항은 서울시 건축위원회 심의 사항으로 하고 있다(건축법 제4조 제1항, 동법 시행령 제5조의5 제1항 제8호, 서울시 건축 조례 제7조 제1항 제 다.호 1)). 대부분의 주택 재개발사업의 경우, 위 연면적이나, 층수 기준을 초과하므로 서울시 건축위원회 심의대상에 해당한다.

또한, 서울시 건축위원회 심의를 받은 건축물의 규모를 변경하는 경우에는,

(i) 건축위원회 심의 등의 결과에 위반되지 아니하고,

(ii) 심의 등을 받은 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나도 10분의 1을 넘지 아니하는 범위 내에서 변경이 이루어진다면, 재심의 절차를 생략할 수 있다(건축법 시행령 제5조의5 제2항). 서울시 건축 조례 제7조 제2항 제1호에서도 위와 동일한 취지로 규정하면서, 위원회가 심의한 지적사항 또는 심의 조건의 변경을 수반하는 경우에는 그러하지 아니한 것으로 정하고 있으나, 이는 위 (i)의 요건 충족 여부 판단을 위한 기준을 상세히 기재한 것으로 보여 별도의 요건을 추가한 것으로 해석되지 않는다.

A 재개발조합의 설계변경 관련하여 일단 위에 기재한 (ii) 요건의 충족은 어렵지 않을 것으로 보이나, (i)과 관련하여 면밀한 검토가 필요할 것으로 보이며, 해당 계획을 실행하기 이전에 위 (i)과 관련된 부분과 관련하여, 주무관청인 서울시와 사전 협의 후 업무 처리하는 것이 안전할 것으로 보인다.

3. 사업시행계획 재인가 대상인지 여부

도시정비법 제50조 제1항 단서에 의하면, 사업시행계획인가의 내용 중 경미한 변경은 시장, 군수에게 변경 인가를 받을 필요 없이 신고만으로 충분한 것으로 규정하고 있다. 또한, 경미한 사항의 변경에 해당되면, 총회의 의결을 필요로 하지 아니하며, 지방자치단체 공보에 고시하는 절차를 필요로 하지 아니한다. 구체적 사실관계를 살펴보아야 하나, 설계변경 관련하여, 전체 세대수 및 세대당 주거면적의 변경이 이루어질 것으로 예상되고, 이 경우 원칙적으로 경미한 변경에 해당하지 않아, 조합 총회의 의결을 거치고 주무관청의 인가를 받아야 할 것으로 보인다(도시정비법 시행령 제46조 제4호 및 아래 인용하는 판례 참고).

[관련 판례] 부산고등법원 2015. 9. 11. 선고 2014누22700판결 

가. 도시정비법 제28조 제1항은 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 사업시행인가를 받아야 하고 인가받은 내용을 변경하는 경우에도 변경인가를 받도록 규정하고 있고, 제5항에서 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있으며, 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회 의결을 거칠 필요 없이 시장․군수에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같이 도시정비법이 사업시행계획 및 이를 변경하는 계획에 대하여 원칙적으로 인가에 앞서 조합원으로 구성된 총회의 결의를 거치도록 규정한 취지는 사업시행계획 및 이를 변경한 계획의 입안에 대하여 조합원의 의사를 반영하고 그들 상호간의 이익을 합리적으로 조정하는 데 그 취지가 있는 것이므로, 총회에서 결의된 사업시행계획을 수정하여 인가신청을 하고자 할 경우에는 그 전에 다시 수정된 내용에 대하여 총회의 결의를거쳐야 한다고 봄이 상당하다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2000두4279 판결 등 참조). 

나. 그런데 조합원 총회에서 결의된 이 사건 변경된 사업시행계획과 원고가 이후 실제로 인가를 받은 이 사건 수정된 사업시행계획은 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수에서 앞서 본 바와 같은 차이가 있는바, 이러한 차이가 도시정비법 시행령 제38조에서 정한 경미한 변경에 해당하지 않는다면, 피고로서는 인가를 신청하기에앞서 이 사건 수정된 사업시행계획에 대해 다시 총회결의를 거쳐야 한다고 봄이 상당하다. 

다. 그러므로 살피건대, 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수는 조합원들이 분양신청을 할 것인지 여부, 어떠한 평형에 대해 분양신청을 할 것인지 여부, 분양신청을 하였을 때 평형별 분양받을 가능성은 어느 정도 인지 여부 등을 판단하는 데에 중대한 영향을 미친다고 할 것이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수를 변경하는 것은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미친다고 봄이 상당할 뿐만 아니라, 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수를 일부 변경하는 것은 도시정비법 시행령 제38조(현행 시행령 제46조) 각호에서 정한 경미한 사항 중 어디에도 해당하지 않는다. 

라. 오히려 도시정비법 시행령 제38조 제4호(현행 시행령 제46조 제4호)는 ‘세대수 또는 세대당 주택공급면적(바닥 면적에 산입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말한다)을 변경하지 아니하고 사업시행인가를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때’를 경미한 사항의 하나로 규정하고 있으므로, 세대수 또는 세대당 주택공급면적을 변경하는 것은 경미한 변경이 아니라 중대한 변경에 해당한다고 볼 것이다. 

마. 따라서, 총회에서 결의된 내용 중 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수를 변경하려면 다시 총회결의를 거쳐야 함에도, 이를 거치지 아니한 채 피고가 임의로 전체 세대수, 평형의 종류와 평형별 세대수를 일부 변경한 이 사건 수정된 사업시행계획은 위법하다고 할 것이다.