사례1)오피스텔 중과세 취소(사례2) 주거용 오피스텔 판례

[유운]

세금폭탄  (오피스텔이 ‘업무용이냐, 주택이냐) 방지 

수도권 부동산 조정대상지역에서 3주택 이상을 보유했다면 과세표준 가액에서 최고 72%(가산세20%포함)의 양도소득세를 물게 된다. 개인에 따라 사정이 다르겠지만 과히 ‘세금폭탄’인 것이다. 특히 다주택 보유자의 경우 오피스텔이 ‘업무용이냐, 주택이냐’에 따라 희비가 엇갈리며 조세 마찰이 심각하게 대두되고 있다.

대법원은 최신 판례에서 “과세당국이 오피스텔이 공부상 용도가 업무용으로 명시되어있는데도 정황만으로 막연히 오피스텔이 소득세법상 주택임을 전제로 납세자에게 중과세 요건을 적용한 것은 부당하며, 납세자에게 주택이 아닌 업무용으로 입증하도록 책임을 전가한 것도 주객이 전도된 것으로, 입증책임은 과세당국에 있음에도 그 책임을 납세자에게 전도한 것은 위법하다”는 판결을 내렸다.

대법원의 이번 판결은 과세당국이 신의성실의 과세원칙을 저버리고 오피스텔은 통상 주택으로 인정하고 선의의 납세자에게 양도소득세 중과세를 해온 과세 관행에 제동을 걸었다는 점에서 큰 의미를 찾을 수 있다.

실제 서울시 송파구 잠실에 사는 장 모씨(65)는 2018년 3월 서울 송파구 잠실동 주공아파트 84m2를 20억원에 매도했다. 장 씨는 1세대 1주택이지만 고가주택에 해당되기 때문에 양도가액 중 9억원 초과분에 대해서 기본세율을 적용한 양도세 5893만원을 자진 신고납부했다.

그러나 동대문세무서는 장씨가 납부한 세금이 정상적인지를 가리기 위해 2019년 4월부터 약 한달간 양도소득세 실질 조사를 했다. 그 결과 경기도 고양시에 장씨의 소유 오피스텔 2채가 있었고 장씨는 2채 모두 임대한 사실을 확인했다. 나아가 세무서 조사관이 오피스텔 내부를 확인한 결과 문제의 오피스텔에는 냉장고와 주방, 주방용품, 에어컨, 욕실, 세탁기, 도시가스레인지 등을 모두 갖추고 있었을 뿐 아니라. 오피스텔 내의 부동산 중개업소마다 홍보광고 물에 ‘풀옵션 원룸형 주거용 오피스텔, 한 두명이 생활하기에 부족하지 않은 크기의 방’이라는 문구를 붙어 놓아 누가 보아도 이 오피스텔은 주거용 오피스텔로 판단할 수 있었다. 따라서 잠실세무서 조사관은 주거용으로 확신하고 납세자 장씨가 1세대 1주택을 보유한 것이 아니라 3주택을 보유한 것으로 보고 2019년 7월 10일 가산세를 포함해 7억2천59만원의 양도세를 경정 고지 했었다.

이에 장씨는 억울하다며 과세에 불복했다. 관할 세무서에 이의 신청을, 조세심판원에 심판청구를 했으나, 모두 기각됐다. 1심 서울행정법원조차도 과세 관청의 손을 들어 주었다.

납세자 장씨는 고법에 항소했다. 항소장에 두 오피스텔 임차인은 직장인으로서 출퇴근을 위한 일시 사용목적에서 임차를 했으며, 그 중 한 사람은 직장이 24시 편의점에 다니고, 또 다른 한 사람은 야간근무가 잦은 유흥업소에 다니고 있어 주거 목적이 아닌 일시 휴식처로 사용하기 때문에 업무용 오피스텔임을 강조했다. 또 하나는 과세요건의 입증책임이 과세관청에 있는데, 막연하게 설치된 오피스텔 내부의 구조물만 보고 주거용으로 판단할 수 없다는 점을 부각시켰다.

서울고법은 납세자 장씨의 손을 들어 주었다. 고법은 국토교통부의 공부상 용도가 업무용으로 되어있는데, 과세당국이 오피스텔 사용현황에 관한 직접 증거 없이 정황만으로 이 사건 오피스텔이 소득세법상 주택임을 전제로 납세자에게 ‘1세대3주택 요건’을 적용한 중과세 처분은 위법하며, 따라서 1세대3주택 중과세처분을 취소하고 1세대1주택에 대한 양도소득세 과세 특례 규정을 적용하라고 판결했다.

이에 과세당국은 대법원에 항고했다. 최근 대법원 역시 서울고법의 판결이 적법하다며 1심 재판의 판결을 취소하라고 내려보냈다.

양도소득세 전문 세무사로 구성된 조세공동연구회(회장 안수남)는 최근 송년 연구모임을 가지면서 ‘오피스텔의 소득세법상 주택의 판단기준에 관한 문제와 최근 대법원의 판례 분석’을 의제로 올려 열띤 토론를 벌였다.

토론회 결론은 대법원의 새로운 판례로 인해 과세당국이 오피스텔의 소득세법상 주택의 판단기준에 제동이 걸려 무차별적 주택으로 인정하는 판단기준이 완화될 것이라는 분석을 내놓았다. 따라서 오피스텔에 대한 ‘업무용&주거용’ 판단기준도 확연하게 달리 질 것이며, 중과세로 인한 억울한 피해도 줄어들 것으로 전망했다.

사실 납세자 장 모씨는 오피스텔 2채 보유는 남편이 노후대책으로 분양받아 보유해오다 사망함에 따라 남겨진 유산인데, 다주택자로 몰리게 된 사연이다. 장씨는 조세불복 송사로 이기긴 해도 3년이란 세월동안 노심초사한 마음의 고생은 누가 보상할 것이냐며 항변했다. 대법원에서 납세자의 소송비용까지 과세당국이 물어야 한다는 통쾌한 판결을 받았지만 마음에 응어리진 빚은 어떻게 보상받나요 라며 분을 삭히지 못했다. 더 이상 장씨와 같은 피해사례가 사라지는 조세풍토가 조성됐으면 하는 바람이다.

주 문

이 건 심사청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.5.15. 서울 영등포구 CC동 ***-* HH연립 이동 라 204호를 취득하여 소유하던 중 2005.10.17. 재건축하여 새로운 아파트인 서울시 영등포구 CC동 *** GG아파트 101동 401호(이하 “양도주택”이라 한다)를 소유권 보전등기하고 거주하다가, 2016.7.1. 서울 영등포구 CC동 ***-** KK연립 103호를 취득한 후, 2016.7.28. 양도주택을 400,000,000원에 매도하였다.

 나. 또한 청구인은 2010.3.31. 서울 구로구 PP동 ** SS빌 1525호(이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)를 취득하여 계속 임대하고 있으나 사업자등록하지 않고 있다가, 이 건 전심절차인 이의신청 전날인 2019.2.13. 부동산 임대업(간이과세자)으로 사업자등록 신청하였다.

 다. 청구인은 양도주택에 대해 2016.9.23. 양도소득세 1,789,395원을 납부하는 것으로 예정신고후, 2016.9.29. 취득가액 과다신고를 사유로 32,098,332원을 추가 납부하는 것으로 수정신고후 납부하였다가, 2018.10.19. 쟁점 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용 오피스텔이므로 주택 수에서 제외하여야 하고 이럴 경우 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당하여 1세대1주택 특례규정에 따라 양도소득세를 비과세하여 납부세액을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.

 라. 처분청은 이에 대하여 “쟁점 오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 판단하여 일시적 2주택이 된 경우에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 없음”을 이유로 2018.11.27. 경정청구 거부통지를 하였다.

 마. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.14. 처분청에 이의신청하였으나 2019.3.27. 기각 결정되어 2019.4.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

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2. 청구주장

3. 처분청 의견

4. 심리 및 판단

라. 판단

 구 소득세법(2016. 1. 25. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제88조제7호는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 규정하고 있고, 대법원 판례(대법원2004두14960, 2005. 4. 28)에 따르면 “주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.”라고 판시하고 있다.

  청구인은 쟁점 오피스텔을 주택임대로 사업자등록을 하지 않았고, 건축물 대장상 업무시설로 등재되어 있으며 방을 만들거나 개조를 한 적이 없고, 양도주택 매도 당시 사업자등록번호를 보유한 서울시 교육청과 계약하여 임대하였으므로 소득세법상 주택을 임대한 것으로 볼 수 없다고 주장하나

  쟁점 오피스텔은 청구인이 제출한 사진과 같이 취사가 가능한 가스렌지, 씽크대가 설치되어 있으며 식기류 등이 진열되어 있고, 샤워가 가능한 욕실이 갖추어져 있으며 세탁할 수 있는 세탁기와 빨래 건조대가 비치되어 있고 취침한 것으로 보이는 침대가 구비되어 있어 상업용 건물로 보기 어려운 점

  쟁점 오피스텔에 주민등록을 한 이AA, 박BB은 쟁점 오피스텔에서 별도 사업자등록을 한 사실이 없으며, 각각 근로소득이 발생하고 있는 점으로 보아 쟁점 오피스텔을 상업용 또는 업무용으로 사용한 것으로 보이지 않고, 특히 박BB은 쟁점 오피스텔에서 배우자와 함께 주민등록을 하고 있던 중 출산한 사실로 미루어 보아 쟁점 오피스텔 내에서 가정생활을 영위한 것으로 보이는 점

 양도주택 매매시점에 쟁점 오피스텔의 임대차 계약이 서울시 교육청과 체결되어 외국인 원어민 교사가 사용하고 있었고, 원어민 교사는 주민등록 전입에 갈음할 수 있는 거소 신고를 쟁점 오피스텔로 하였음이 국내거소사실증명에 의하여 확인되고, 서울시 교육청과의 임대차계약서 특약사항 제2호에 “기타 사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다”라고 약정하고 있어 청구인 역시 쟁점 오피스텔을 주택임대로 인지하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점 오피스텔은 주택으로 사용된 것으로 봄이 타당하므로

  처분청이 양도주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로「국세기본법」제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다