스크랩 부동산 증여 방법 및 절차

[상지학인]

부동산 증여시 증여자와 수증자 간의 부동산증여계약서 작성방법과 증여절차에 대하여 알아본다.

부동산증여계약서는 증여계약에 따라 증여자는 부동산을 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득하려 할 때 사용된다.

1. 증여에 필요한 서류

         증여 계약서 3통 (원본 1통, 사본 2통)

  (1)  증여자(증여하는 사람)
     ① 인감증명서 1통 
     ② 인감 도장 
     ③ 주민 등록 초본(주소지 변경 사항 전부 포함) 1통 
     ④ 등기권리증(단, 등기권리증이 없는 경우 확인 서면 작성)
     ⑤ 등기부 등본 1통 
     ⑥ 토지대장 등본 1통 
     ⑦ 건축물대장 등본 1통(아파트인 경우 : 토지, 건축물대장 각각 1통씩 첨부.)

  (2)  수증자(증여를 받는 사람) 
     ① 주민 등록 등본 1통
     ② 도장(인감이 아니어도 됨)

2. 증여에 드는 비용

   (1)  증여세

          기준 시가로 따져서 계산을 할 수 있음.

          기준 시가에서 기본 공제 금액을 공제하고 거기다 해당 요율(10% : 1억 이하, 20% : 5억 이하 등)을

          곱한 금액을 증여세로 내야 함.

          시세 1억 정도이고 부부 사이이면 증여세는 없음.

▣ 증여세 세율

증여세	과 세 표 준	증 여 세  세 율
	1억원 이하	10%
	1억 초과 ~ 5억 이하	20%(누진 공제 ― 1,000만원)
	5억 초과 ~ 10억 이하	30%(누진 공제 ― 6,000만원)
	10억 초과 ~ 30억 이하	40%(누진 공제 ― 1억6,000만원)
	30억 초과	50%(누진 공제 ― 4억6,000만원)

   (2)  취득세, 등록세 등

     ① 취등록세 4% : 약 400만원(기준 시가로도 계산할 수 있음.
     ③ 국민주택채권(시가표준액 × 요율 × 당일 할인율) : 약 25만원 정도

     ④ 증지 9,000원    

     ⑤ 법무사에게 등기를 맡긴다면 법무사 비용(1억 정도면 30만원 정도)을 부담.

   (3)  증여세 부담 : 증여를 받은 사람(수증자)이 부담 합니다.
    ※ 증여일로 3개월 이내에 과세표준 신고시 증여세 산출세액의 10% 세액 공제

3. 증여 계약서 작성법

3.1 증여계약서의 기재사항
   - 농지와 같은 부동산의 증여계약서는 다음과 같은 내용을 기재하여 직접 작성 할 수 있다

     · 증여자와 수증자 (이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)
     · 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등
     · 증여의 합의
     · 소유권이전과 인도
     · 그 밖의 특약사항
  
3.2 증여계약서의 작성요령   

 - 부동산 증여계약서의 작성요령은 다음과 같다.
      1) 증여계약 합의의 표시
        · 증여계약서에 계약의 내용이 증여계약임을 명시.
        ·  통상은 "증여자와 수증자는 다음과 같은 내용으로 증여계약을 체결한다." 고 기재.

      2) 부동산의 표시
        · 목적물을 특정하기 위해 증여계약서에 부동산의 표시를 기재.
        · 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재.
        · 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 증여목적물을 특정하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의.
 
      3) 당사자의 표시
        · 증여자와 수증자를 증여계약서에 기재. 이 때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는 지를 확인.

      4) 소유권이전과 인도에 관한 사항
        · 농지의 소유권이전과 인도일을 기재.

      5) 그 밖의 특약사항
        ·  부담부 증여의 경우 그 부담의 내용
        ·  소유권이전의 비용부담

      6) 날짜 및 서명날인
        · 계약을 맺은 날짜를 기재하고 당사자의 명의의 서명날인. 이 때 대리인이 있는 경우에는 그가 대리인임을 표시하고 본인의 서명날인과 함께 대리인의 서명 날인도 기재.

3.3 부동산 증여계약서의 검인

농지의 증여계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 수증자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출. (부동산등기 특별조치법, 제 3조 제 1항)

      ·  당사자
      ·  목적부동산
      ·  계약연월일
      ·  대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
      ·  부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
      ·  계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

- 증여계약은 당사자의 의사의 합치만으로도 성립이 되지만 농지와 같은 부동산을 증여할 때에는 부동산증여계약서를 작성하여 체결해야 증여의 원인으로 농지의 소유권을 이전.

- 농지의 증여계약은 수증자가 일정한 의무를 부담하는 것을 조건으로 하는 부담부 증여나 증여자의 사망으로 인해 효력이 발생하는 증여인 사인증여 등의 방식으로 이루어질 수 있음.

3.4 증여 소유권이전 등기신청

 1) 신청서 및 첨부서류

신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 토지대장등본, 집합건축물대장등본, 검인증여계약서 등의 순으로 준비.

2) 지자체 구청 검인계약서 신청

검인신청시 구비서류
→ 매매계약서 원본과 사본2장
(분양권 상태일때는 분양권 원본과 계약서 원본, 사본 각 2장)

▶ 본인(매도인,매수인,법무사,공인중개사)외 제3인이 올 경우에는 위임장 첨부
※ 계약외일 경우 판결서, 신탁증서 원본과 사본 2장

검인 위임장과 증여계약서 양식
▶검인 위임장: 부동산의 표시, 위부동산의 검인신청을 위임한다는내용,날짜표시,위임하는자,위임받는자의 주소,주민번호,성명을 적고 각각 도장 찍음
▶증여계약서: 부동산표시(주소,건물번호,건물면적,대지면적)
위 부동산을 수증인 홍길동에게 증여할 것을 약정하고 각자 날인 한다는 내용, 날짜표시, 증여인,수증인의 주소,주민번호,성명을 기재 각각 도장 날인.

외국인토지취득 신고시 구비서류
▶ 외국국적을 증명할 수 있는 서류(국내거소신고사실증명서나 외국인등록 사실증명서)
▶ 매매계약서사본(분양권 상태일 때는 분양권 사본도 SET로 가져와야함)
※ 계약외의 원인으로 토지취득시 그 관련 입증서류(상속,계속보유 등)

3) 직접 등기신청시 

3)-1. 증여 계약서의 작성 

   증여자 양인이 부동산의 증여계약서를 적성한다.    .

    증여계약서를 구청에서 검인을 받아야 한다.

    증여계약서의 검인은 실거래가 신고가 아니므로, 매도자 매수가가 같이 갈 필요는 없을 것이나,

       구청의 토지정보과에 전화로 확인이 필요 할 것임 

3)-2. 등기시 준비서류

   증여자의 등기필증이나 등기필 정보를 받아야 하고,

   인감증명서, 주민 등록 등(초)본을 받는다.

   증여받을자의 주민등록초본을 준비한다.

3)-3. 대법원 홈페이지에서 서식 다운 받기

    대법원 홈페이지에서 위임장 양식을 다운 등기부등본을 참고하여 작성한다.

    그리고 등기 신청서도 다운받아서 작성한다.

    부동산의 표시 등기 신청서의 샘플을 보면서 등기 할 등기부의 사항을 보고 작성한다.

3)-4. 부동산소재지의 시, 군, 구청에 취득세 납부 및 토지대장, 건축물(관리)대장 발급받는다.

 (1) 토지 소재지 시, 군, 구청 세무과로 취득세, 고지서 발급을 받아 납부.

 (2) 시, 군, 구청에서 토지대장, 건축물대장 발급.

3)-5. 은행에 가서 세금 내고, 채권할인, 수입인지 구입하기

(1). 채권의 매입은 주택공시가격으로 매입하여야 하므로 사전에 부동산 소재지의 시, 군, 구청에서

공시가격을 확인하고 매입가를 알아서 은행에서 채권매입 할인한다(국민은행 채권매입 불가).

3)-6. 등기소에서 서류 제출 전 준비

증여계약서 2부 복사.

등기신청서 2부 복사,

증여인 인감증명, 1부

등기위임장 1부

증여자 주민등록 등(초)본, 본인 주민등록 등본 각 1부

토지대장1부 및 건축물 대장1부.

(복사본을 제출하는 이유는 매매계약서 원본, 신고 필증 부본 등기신청서 부본은

등기필 정보 교부 시에 첨부 사류로 등기필 정보 이면에 붙여서 교부되는 것임)

(위의 3부를 복사하는 이유는 시, 군, 구청 취득세 신고 시 각 1부 제출하면 됨)

4. 증여세 산정순서

4.1 증여세과세가액의 산정

증여재산가액의 합계약 - 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액

4.2 증여세과세표준의 산정

증여세과세가액 - (증여재산공제 + 재해손실공제) - 감정평가수수료

4.3 증여세산출세액의 산정

증여세과세 표준 X 과세표준별 세율

4.4 증여세 자진신고 납부세액의 산정 (신고 후 자진납부 하는 경우)

(증여세산출세액 - 감면세액) - 신고세액공제

4.5 증여세 결정고지납부의 경우

(증여세산출세액 - 감면세액) + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액

신고 후 자진 납부하는 경우에는 증여세 납세의무가 있는 사람은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세의 과세가액 및 표준을 납세지 관할세무서장에게 신고를 해야 함. 이 때 증여세 과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류, 수량, 평가가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류를 첨부. 또한 증여세의 신고를 하는 사람은 신고기한 이내에 증여세 자진신고 납부세액에 해당하는 금액을 납세지관할 세무서장, 한국은행 또는 체신관세에 납부를 해야 함.

5. 증여세의 합법적 절세

1). 증여는 빠를 수록 유리하다.

     10년에 3천만 원 증여세 면세 한도를 적극 활용

2). 현금보다 부동산 증여가 유리하다.

     증여세는 실 거래가 가 아닌 기준시가를 기준 상정

3). 6억 한도 내에서 배우자에게 증여한다.

     배우자 증여한도인 6억 원을 적극 활용

4). 향후 부동산 취득시에는 자금출처 조사에 대비한다.

     부채를 상환할 때도 상환한 자금에 대한 국세청 출처조사에 대비해야 하며 이는 취득시에 더욱 중요
     특히 이제는 자금출처조사의 기본항목이 통장거래이므로 통장 거래에 대한 준비가 필요

5). 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 또 다시 증여세가 과세된다.

     사전 증여한도를 활용해 미리 증여해 두어야 합니다.  만일 증여대상이 임대료가 발생하는 빌딩이라면
     자녀가 은행으로부터 대출 받아서 증여세를 납부하면 됨
 6). 증여금액이 많다면 아예 3세대 증여를 한다.

      일반적으로 손자에게 증여하면 30%의 가산세를 냄
      그러나 증여금액이 많을 경우에는 아예 3세대에게 증여하는 것이 증여세를 덜 내게 됨.

7). 자녀에게 회사를 물려줄 때는 사업초기에 주식을 증여하라.

     사업초기에 비상장 주식을 증여함이 증여세나 상속세를 절감하는 방법이 됨

8. 증여한 후 3개월간 증여재산을 매각하거나 감정 받지 않는다.

     증여한 후 3개월 이내에 증여받은 수증자가 재산을 매각하거나 은행에 담보로 제공해서 평가를 받게 되면
      감정평가액이 시가로 간주되어 예상치 못한 세금을 내는 경우가 있음

9. 개별공시지가나 기준 시가가 공시되기 전에 증여한다.

     시가가 확인되는 경우를 제외하고는 토지는 개별 공시지가, 건물은 기준시가를 적용하므로
     일반적인 경우라면 6월 30일 이전에 증여해야 함. (단 요즘은 수시 고시함) 

10. 증여를 인정받으려면 반드시 증여세를 신고 하라

     증여받은 날로 부터 3개월 이내에 반드시 관할 세무서에 신고 해야 함     그리고 신고시에도 과세 미달로 신고 하기 보다는 약간 초과되게 신고 하는게 좋음.