2015. 아름다운 청춘 1.

추천(851) 댓글 수정 삭제 2018.07.12 23:04:31. 글쓴이 태양은 가득히경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.그 결론의 이유, 근거로,경제 영역 1에서의 수십 개 지난 글들에 이어 이번에도 최근 몇 년간 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 계속 이어질 것이다.추가 2.아름다운 청춘 2015.10.18. 11:08:06 *.*.204.38.   팩트를 위주로 한 지방, 지역 부동산 이야기.  시장의 기본 원리가 수요와 공급에 따른 가격 결정인데,중 단기적으로, 최근까지 너무 많이 올라 높은 가격대임에도 불구하고, 나아가 인구나 소득 등 부동산 시장의 수요 측 기반이 상대적으로 취약함에도 불구하고 제주도, 광주시, 대구시 등 일부 지방과 지역의 부동산 시장은 시장의 기본 원리나 일반인의 통념과 다소 다르게 움직이는 듯 보입니다.세상에 영원한 건 없지요.부동산시장도 다를 바 없고, 얘 컨대 지금의 부산, 대구 부동산 시장도 궁하면 통하고, 통하면 막히는 법이니까요. 그 일부 지방 중에서, 지나치게 집값이 높음과 장래 공급물량 폭증 등을 근거로 제시하며 본 글과 댓글에서 대구 아파트 하락, 심지어 폭락은 머지않았다고 확신에 찬 주장들이 많은데 과연 대구의 부동산 시장이 주장대로 될까요? 물론, 국토부 부동산 실거래가 등 누구나 확인 가능한 팩트로,예를 들어, 대구시 수성구 범어동에 소재한 전용 85제곱 미터 에스케이 뷰 아파트의 최근 실거래 전세가와 아파트 최고 가격이 각각 5억, 7억으로 서울 아파트 평균 전세가, 집 가격과 비슷하게 나타나 있고 내년인 2016년은 물론 2017년까지 대구 입주물량은 다소 늘어나는 것은 사실이네요. 대구시의 인구는 정체 내지 소폭 감소하고 있고, 나아가 특히 내년과 내년 이후 대구 아파트의 입주물량이 크게 늘어나는 것도 객관적 사실이니까,높은 가격대 저항과 물량에는 장사 없으니, 이것만 보아도 대구 아파트 하락 내지 폭락 주장자들의 논거 제시는 큰 무리가 없어 보입니다. 그러나 개인적인 견해로, 국내외의 경제가 동반하여 급격한 침체를 지속하지 지 않는 한,2018년 전후로 공급물량이 줄어드는 대구시 아파트 시장은 2016년을 전후로 잠시 쉬어갈 수는 있어도 폭락은 없을 것입니다. 오히려 몇 년 내 광주, 전남과 더불어, 아니 광주, 전남보다 더 탄력적이 될 것으로 보입니다.  그 이유 중 하나로,물론, 서울은 물론 전 국민이 관심을 가지는 강남 3구보다는 못하지만, 대구, 경북지방민들의 관심도가 높은 소지역이 대구 수성구와 혁신도시가 있는 대구 중구일 것입니다. 무엇보다도 대구 아파트 입주물량은 2018년부터 급감하니 2018년 무렵부터 대구 부동산 시장은 회복될 수도 있을 것입니다.이를 선반영 하여, 어쩌면 내후년인 2017년부터 회복될 수도 있을 것입니다.대구보다는 못하지만, 광주시, 전남의 아파트의 장래 입주물량도 충청, 경상 지방 등 다른 지방들에 비해 부담이 훨 덜하네요. 철거, 이주물량을 포함하여, 수요 측은 물론이고 입주물량 등 공급 측까지 중장기적으로 부동산시장에 우호적인 서울과 경기 일부 지방의 부동산 시장을 제외하고,비우호적인, 상기의 서울, 경기 일부 지방을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 언제쯤이면 회복, 회복을 넘어 대세 상승기를 맞이할 수 있을까요? 몇 년 후, 그 낙후된 전국 부동산 시장의 과잉 입주물량이 보다 가시화되면 유해하거나 잘 해야 모자걸이용 머리를 자랑하는 폭락이들인 언론, 자칭 전문가를 포함한 네티즌들은 폭락, 비관론 도배를 넘어 만세 등을 외치며 환호작약 하게 되겠지요?과연 그 환호작약대로 될 수 있을까요?그들과 반대로 서울과 경기 일부를 제외한 전국의 부동산 시장은 2020년을 전후하여 최소 중기적 대세 상승기를 맞이할 것입니다.수요, 공급, 가격의 시장원리로.낙후된 전국 지방별, 심지어 지방 내에서의 소지역별 극심한 차별화가 진행 중인 가운데,일부 지방, 일부 소지역의 부동산 시장은 2019년부터 대세 상승이 시작될 수 있을 것이고, 다른 지방, 소지역들은 2020년, 어쩌면 2021년이 되어서야 시작될 수 있겠지만 말입니다. 이하, 일반인의 실물, 주택 투자방법을 겸하여, 상기한 주장의 이유, 근거 몇몇을 제시합니다. 먼저 모두가 다 알고 있는, 그러나 일본과 다소 차이가 나는, 부동산 수요 측면에서의 이유부터 원론적이고 일반론적인 이유부터 제시합니다.급격한 저출산 고령화로 인해 우리나라는 앞으로 20여 년, 최소한 10년 이상 인구증가율은 대폭 감소하나 총인구는 소폭이나마 증가세를 지속할 것으로 보이고 세대수는 더욱 증가할 것으로 보이기 때문입니다. 또한 장기간 디플레이션 상태로 잃어버린 20년을 허비했던 일본 경제와 달리 우리나라 경제는 지난날 고성장, 고물가의 시대가 끝난 듯 보이지만, 상대적 저성장일지라도 일본, 유럽 등 자칭 선진국들 보다 우리나라의 국민경제는 장래에도 계속 성장할 것이고 물가 또한 그러할 것으로 여겨지기 때문입니다.최근 10년간, 저출산, 고령화 기조에서 일본 보다 앞선 독일 부동산 시장의 흐름도 나쁘지 않지요?  다음은 지난 십여 년간 과제 수행으로 인해 낙후된 전국 지방의 도시 및 주거환경 개선과 발전이 보다 가시화되고 가속화되고 있기 때문입니다. 예를 들어 시범 케이스 지방인 부산시는 일관된 과제 수행과 부산 부동산 1,2차 상승이 없었다면 주택 재정비 사업들은 아예 불가능했을, 감만 1구역, 복산 1구역 등 거대 단지들과 사업이 무기한 늦춰질 수밖에 없었던, 우동 3구역, 거제 2, 온천 2,4구역, 대연 3,8구역, 시민공원 촉진 3구역, 괴정 5구역 등등 대단지 재개발 사업들이 속도를 내고 있습니다.재건축 또한, 삼익비치. 삼익타워, 대연비치 등 5000가구 내외의 대단지 재정비 사업이 보다 가시화되고 있기 때문입니다.시범 케이스는 말 그대로 시범 케이스일 뿐, 낙후된 전국 다른 지방들의 도시 및 주거환경 개선도 부산 못지않아야 하겠지요?2010~2030년, 20년만 해도, 재건축, 재개발, 뉴타운, 도심 재정비, 주거환경 정비, 심지어 우후죽순 지역주택조합 등등을 포함한 부산에서 천 가구 이상의 각종 대단지 재정비 사업만 해도 이십여만 가구가 넘을 것이고,300가구 이상의 중소 단지까지 포함하면 삽십만 가구가 넘을 정도로 부산시의 도시 및 주거환경은 천지개벽될 것이기 때문입니다.300가구 미만, 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔 등등을 포함하면 건축비만 해도 수백조, 금융, 부대비용과 주변 상가, 업무시설들의 비용 등 총사업비를 기준으로 한다면, 부산의 주거환경 개선사업에만 수백조의 민간 자본이 투입되었고 투입될 것이기 때문입니다.나아가 이번 과제에서 거듭 재강조 되었던 부산 지방 경제.대륙, 시베리아 철도, 북극항로, 북항 재개발, 해양 레저, 관광, 휴양, 쇼핑, 의료, 바이오 등 각종 첨단 서비스 산업의 활성화와 지방민의 일자리 소득 증가, 기타 목포, 광주 간 최첨단 KTX, 최첨단 친환경의 도심 해양 관광열차, 케이블카, 친환경 트램 등을 포함한 부산 지방, 지역 내 각종 거미줄 대중교통시설 등등까지. 장기, 초장기적으로, 부산시 각종 주택 재정비 사업 완료된 후 사실상 부산시의 주택 공급은 제로로 수렴하게 될 것이기에, 2020년대에나 가능할 수 있는 부산 부동산 시장 3차 상승기와 4차 상승기 사이 입주물량 폭증 시 한동안 흔들릴 수는 있어도 부산시 주택시장의 대세 상승은 외길 수순을 따라갈 수밖에 없을 것이기 때문입니다.마찬가지로, 낙후된 전국 지방, 지역들의 도시 및 주거환경이나 지역경제, 일자리, 소득 등도 못났기에 시범 케이스가 되었던 부산 못지않아야 하겠지요?마지막 이유, 근거로, 상대적으로 저렴한 주택 가격등 가격 측 요소와, 건설사들의 장기 사업 계획서에 따른다면 2020년을 전후하여 낙후된 전국 지방의 입주물량이 급감할 것으로 예상되기 때문입니다.모두가 다 알고 있거나 쉽게 찾아볼 수 있는 지방 및 지역별 주택 가격, 수급 상황 등등은 생략하고 보다 구체적인 이유 하나를 추가로 제시합니다. 전국 각 지방에서도 초고소득자, 초고자산가는 존재합니다.우리나라에서 나날이 심화, 고착화 되어가고 있는 소득, 자산, 지역 등 각종 양극화와 더불어 부동산 시장에서도 지방, 지역 간 차별화 심화 추세로 말미암아,낙후된 전국 지방 부동산 유효 수요층들 또한 극심한 양극화, 차별화의 심화, 고착화 과정을 거칠 것으로 예상되기 때문입니다. 예를 들어, 주택이라는 상품의 수요 차별화 심화 과정 속에서 각 지방의 부동산 시장을 앞서 이끌, 앞에서 예시했던 대구 수성구의 고가의 아파트는 대구시 주택의 상위 0.1%~1%대로 이에 걸맞은 수요층들은 크게 부족하지 않을 수 있습니다.대전시 서구, 유성구나 광주시 남구, 울산시 남구, 부산시 부산진구를 포함한 6개 조정 지구 등등도 마찬가지일 것입니다.제주시 노형동 등 시군구 아닌 읍면동에서도 마찬가지일 것입니다. 반면에 전국 각 지방, 지역 내에서 대다수를 차지하는 비선호 지역들의 부동산 시장은 더 오래, 더 많이 힘들어질 수 있겠지요? 소득, 자산, 지역, 재화 등 각종 양극화, 차별화 심화, 고착화로 인해 대구뿐만이 아니라 우리나라 전체의 주택시장 역시 날이 갈수록 지역별, 물건별 차별화, 고착화, 심화과정을 거치게 될 테니까요. 주택시장에서 각각의 차별화된 주택들은 각각의 주택 수요층들에 비해 공급물량이 너무 많다면 각각의 주택 가격은 많이 내릴 수도 있겠고, 심지어 폭락, 빈집도 폭증할 수 있겠지요?현금 보유가 최고의 투자가 되는 경제가 디플레이션 상황에 놓이지 않은 한,경제가 인플레이션 상황에서는 물가 헤지수준, 즉 집값 상승폭의 대부분이 물가 상승이 차지하게 되지요. 장기 저성장이라도 경제와 물가가 상승하고 있는 우리나라는 장기간 디플레이션을 겪었던 이웃나라 일본과 달리,1~20년 후에도 천만 가구 가까이의 빈집은 생기지는 않겠지만,우리나라에서도 저출산, 인구증가율 감소 기조에다 주택보급률도 이미 100%를 넘겼으니 농어촌뿐만 아니라 도심에서의 빈집도 날이 갈수록 늘어나게 될 것입니다. 전국의 빈집이 십여 년 후 백오십만, 이십 년 후 이백만 가구에 이를 정도로 늘어날 수도 있습니다.예를 들어, 1980년대만 해도 산꼭대기 판잣집조차 구하기 어려웠던 부산은 민주화 이후 지역 양극화, 인구, 산업의 지속적인 감소 등등을 원인으로 도심의 빈 집들조차 많이 늘어나고 있습니다. 실물 자산의 가치, 가격을 급감 시키는, 주택정비 사업을 원인으로 한 공가, 폐가를 제외하고도 1990년대 초만 해도 폐, 공가는 1만 5천여 가구에 불과했었는데,2015년 현재 원도심을 포함한 부산시의 빈집은 8만여 가구에 육박할 정도로 급격하게 많이 늘어났습니다. 반대로 모두가 선호하는 도심, 요지의 주택은 턱없이 비싼 주택 가격에도 불구하고 그 주택에 대한 수요량에 비해 공급량이 부족하다면, 설령 부동산 시장 하락기에도 주택 가격이 하락하지 않을 수도 있고 상승기에는 크게 오를 수도 있을 것입니다. 예컨대, 작년에 이어 2015녀에도 서서히 고개를 내밀고 있는 서울, 특히 강남 3구 부동산 시장.2003 혹은 2006년때 처럼, 서초 반포 래미안, 반포자이, 아크로 리버파크, 잠실 엘스 등 잠실 3총사 등등만이 아니라 압구정 재건축 등 낡은 주택들까지 불과 몇 년 내 50~100% 상승할 수도 있겠지요? 부동산 시장 상승기에다 공급 부족까지 겹치니. 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치, 준 시범 케이스 소지역인 시민공원 촉진구역 주택들처럼 낙후된 전국 지방의 극소수 지역도 상기한 서울 사례와 다르지 않을 것입니다.그러나 서울에 비해 빈약한 실수요층, 조합, 조합원 등 주민의 각종 능력에서 차이가 크기에 실수요자들에 의해 매물이 잠기기전까지 더 오래 기다려야 할 것입니다.우리 국민 중에서 경제 상층 1% 혹은 10%가 점유하고 있는 자산, 소득만 고려해 봐도, 그들에게 있어서 십억 대 혹은 수십억 대의 집값은 큰 부담이 아니기 때문 입니다. 그러나, 아예 모르는 것보다 어설프게 아는 것이 더 위험할 수 있고 반풍수 집안 망쳐 먹을 수도 있으니,우리 모두는 사소한 팩트 하나까지 철저히 확인해 가며 신중히 투자해야 할 것입니다.허공에다 산탄총을 마구 쏴 대며 요행 혹은 불행을 기원하지 말고 숲 전체는 물론이고 나무 한 그루, 나뭇가지까지 철저히 파악, 확인부터 하고 살아갑시다.