임대차보증금 반환청구

[변호사 김덕은]

임차인의 입장에서는 반드시 확보하여야 할 것이 임대차 보증금이고 임대차 계약이 종료된 이후에도 임대차 보증금을 돌려 받는 문제로 임대인과 많은 분쟁이 있곤 합니다.

임대차 보증금 반환청구와 관련한 몇가지 법적 쟁점을 정리해 보았습니다.

먼저 임차인이 임대차보증금 반환청구를 하려면 다음 세가지 요건을 갖춰야 합니다.

1. 임대차계약사실, 2. 임대차보증금을 지급한 사실, 3. 임대차가 종료된 사실

위 1,2 요건은 임대차계약서, 영수증, 계좌내역서 등을 통해 쉽게 입증을 할 수 있습니다.

종종 분쟁이 되는 것은 임대차 종료여부입니다.

임대차가 종료되는 경우는 임대차기간이 만료되거나 임대차 계약을 해제 또는 해지하는 경우입니다. 물론 주택임대차나 상가건물임대차보호법 등에서는 기간만료로 임대차가 종료하기 위해서 일정기간 내에 해지통지를 하도록 규정하고 위 기간내에 해지통지를 하지 않는 경우 계약 갱신의 효과가 발생하도록 규정하고 있습니다. 특히 상가임대차의 경우에는 임차인에게 5년의 기간내에서 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다.

임대차계약을 해지 하거나 해제하는 경우는

1. 임대차부동산이 경매되는 경우

2. 임대인에게는 임대차기간 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무가 있으므로 임대차목적물에 누수, 파손 등 하자가 발생하고 이러한 하자의 수선이 불가능하다면 임차인은 곧바로 임대차계약을 해지 할 수 있고, 수선이 가능하더라도 임대인에게 임대차목적물을 수선하여 줄 것을 요구하였으나 임대인이 이를 이행하지 않는 경우 임대차계약을 해지 할 수 있습니다.

3. 임대차기간을 약정한 경우에도 당사자가 그 기간내에라도 해지 할 수 있는 권리를 부여한 경우에는 임대차계약의 해지통고가 가능합니다.

4. 이외에도 임대차계약의 특약위반으로 인한 임대차계약의 해제, 쌍방 당사자의 합의해제, 갱신거절의 의사표시로 인한 해지의 경우가 있습니다.

임대차계약이 종료되었을때 임차인이 반환을 구할 수 있는 금원은 기본적으로 임대차보증금, 수리비, 수선비, 특별수선충당금 등이 있습니다.

1. 임대차 보증금은 임대차존속 중의 차임, 손해배상채권등 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 다보하는 것으로서 임대차 종료후에 임대인에게 인도할 때 연체차임 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권이 발생합니다.

2. 임대인의 의무중 하나가 임차목적물을 사용 수익에 필요한 상태로 유지하고 수선해야할 의무가 있으므로 임차인에게는 비용상환청구권이 있습니다. 다만 이는 비용상환청구권의 반환 범위와 관련된 문제로 각 사안에 따라 구체적으로 판단을 해야 합니다.

즉 임대차목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담하는 것이 원칙이므로 이경우 임차인이 임대인 대신 지출한 수선비용은 필요비로서 지출 즉시 그 상환을 청구할 수 있습니다.

3. 공동주택임차인, 즉 아파트의 임차인등이 특별수선충당금의 반환을 구하는 경우에 이를 과연 공동주택의 소유자인 임대인이 부담하여야 하는지, 사용자인 임차인이 부담하여야 할 지 문제가 되는데, 결국 임대차계약 체결 당시에 명시적으로 부담자를 정하지 아니한 이상 근거법령과 공동주택관리규약 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 결정을 하여야 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은