스크랩 달라지는 부동산 정책 & 세제 <고양시/일산 부동산은행>

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[알짜정보] 2005년 달라지는 부동산 정책 & 세제

2005년에는 부동산 정책 및 세제가 대폭 개편되어 주의 깊게 체크해 두지 않으면 낭패 보기 십상이다. 보유세 및 거래세 개편과 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등 굵직한 정책의 내용을 자세히 알아본다.

▒ 2005 부동산 월간 캘린더

1 월
ㆍ공공택지 공급가격 공개 의무화 및 원가연동제와 채권입찰제 시행
ㆍ부동산 거래세 인하
ㆍ종합부동산세 시행
ㆍ건물기준시가 고시(1일)
ㆍ1가구 3주택 양도세 중과
ㆍ2005년 1차 서울동시분양예정

2 월
ㆍ2005년 표준지 공시지가 고시
ㆍ행자부 '부동산정보관리센터' 가동
ㆍ2005년 2차 서울동시분양예정

3 월
ㆍ2005년 3차 서울동시분양예정
ㆍ화성 동탄지구 2단계 분양예정

4 월
ㆍ주택가격공시제 도입(30일)
ㆍ'건축물분양에관한법률'시행(22일)
ㆍ공동주택 리모델링 증축제한 및 안전기준 강화
ㆍ2005년 공동주택 기준시가 정기고시
ㆍ서울시 3차 뉴타운사업지(약 10개 지역)발표
ㆍ농어촌민박에 대한 관리강화방안을 골자로한 '농어촌정비법개정안'시행
ㆍ2005년 4차 서울동시분양예정

5 월
ㆍ2005년 개별지 공시지가 고시(31일)
ㆍ양도소득과세표준 확정신고기간
ㆍ종합소득세 확정신고기간
ㆍ2005년 5차 서울동시분양예정

6 월
ㆍ성남 판교 시범지구 분양예정
ㆍ2005년 6차 서울동시분양예정

7 월
ㆍ부동산 실거래가 신고를 의무화한 '부동산중개업법개정안' 시행
ㆍ재건축 개발이익환수제 시행
ㆍ재산세 납부 (건물분 전액, 주택분 1/2)
ㆍ농지법 개정
ㆍ2005년 재건축정비계획 확정·고시
ㆍ2005년 7차 서울동시분양예정

8 월
ㆍ2005년 8차 서울동시분양예정

9 월
ㆍ재산세 납부(토지분 전액, 주택분 1/2)
ㆍ2005년 9차 서울동시분양예정

10 월
ㆍ2005년 10차 서울동시분양예정
ㆍ하남 풍산지구 분양예정

11 월
ㆍ2005년 11차 서울동시분양예정

12 월
ㆍ종합부동산세 신고/납부(15일까지)
ㆍ2005년 12차 서울동시분양예정

미정
ㆍ부동산 중개수수료 하한선 폐지 예정
ㆍ주민등록법 시행령 개정(위장전입 막기위해 전입신고시 관련 계약서를 첨부토록 함)
ㆍ투기과열지구 탄력운용방안 관련『주택공급에관한규칙』을 개정(상반기)
ㆍ신도시 개발유보지 지정제도 도입
ㆍ토지이용규제기본법 - "부처별 토지규제 정비계획"의 일환으로 26개 토지규제지역·지구등 올 상반기 26개 통폐합

※ 단, 부동산 정책 시행시기나 내용은 추진·입법과정에 따라 늦춰지거나 수정, 폐기될 수도 있음

▒ 2005년 부동산 정책개편

도시민 농지소유ㆍ임대 허용 - { 농지법 개정 }
농지법 개정이 확정되어 올해 7월 1일부터 도시민들도 사실상 무제한으로 농지를 살 수 있게 된다. 이는 그간 농업정책의 근간이었던 ‘경자유전(耕者有田)’원칙을 뒤흔드는 획기적 조치인데다 농지는 이번 종합부동산세 적용 대상에서 제외돼 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

먼저 농지임대 허용범위가 확대된다. 농지법이 지난 96년 시행된 이후 농업경영목적으로 취득한 농지는 질병·징집 등 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고 임대를 금지해왔다. 그러나 앞으로는 농업기반공사 등에 위탁해 전업농 등에게 5년 이상 임대할 경우 농업경영목적으로 취득한 농지라도 임대가 허용된다. 상속·이농에 따른 농지소유도 완화된다. 비농업인이 상속받은 농지와 8년 이상 농업경영을 한 후 이농을 하면서도 소유하는 농지 등에 대해 현행 1ha미만 소유상한은 유지된다.

그러나 상한을 초과해 소유하고 있는 농지를 농업기반공사 등에 위탁하는 경우에는 임대가 허용된다. 현재 농업회사법인은 농업인 출자액이 총출자액의 1/2이상이고 대표이사 및 업무집행권을 가지는 자의 1/2 이상이 농업인인 경우에만 농지를 소요할 수 있다. 그러나 앞으로는 농지소유 요건이 폐지된다. 처분의무가 부과된 농지의 소유자가 그 농지를 농업경영에 이용하거나 농업기반공사 등에 매도 위탁계약을 체결한 경우에는 3년간 처분명령을 유예토록 했다. 처분명령제도를 완화하고 또 유예기간동안 유예사유를 위반하지 아니한 때는 농지처분의무가 소멸되도록 했다.

현재 농업보호구역의 행위제한은 제한하는 행위를 일일이 나열하는 식으로 규정했으나 농촌 소득증대나 생활여건개선에 필요한 시설설치를 추가할 수 있도록 허용하는 행위를 새로 나열했다. 농지조성비는 농지보전부담금으로 개편하고 부과기준도 대체농지조성원가(㎡당 1만3백원~2만1천9백원)에서 공시지가로 변경될 예정이다.

농어촌민박 관리강화 - { 농어촌정비법개정 }
농림부는 펜션을 비롯한 일부 숙박시설이 규제가 없는 농어촌민박으로 편법 운영되는 사례를 방지하기 위해 ‘농어촌정비법개정안’을 확정 발표했다. 이에 따라 올해 4월부터는 농어촌민박사업의 개념이 농어촌지역의 주민이 거주하는 단독 또는 다가구주택을 활용하는 경우로 제한된다. 또한 해당지역 시장·군수가 농어촌민박사업자를 지정토록 하고, 지도·감독 근거도 마련해 필요할 경우 시설과 운영을 개선할 수 있도록 했다. 다만 기존 농어촌민박사업자의 경우 이미 사업자로 지정된 것으로 보고 6개월 이내에 지정증서를 교부 받을 수 있도록 했다.

민박업에 속하지 않는 펜션들은 모두 숙박업으로 지정되며, 이들 펜션의 경우 상업지역과 계획관리 지역에서만 건축행위가 가능하게 된다. 앞으로 민박시설로 지정되는 펜션도 숙박업과 동일한 종합소득세와 세금을 내야 한다. 또 지정되지 않은 펜션에 대해서는 강력한 단속을 벌여, 1천만원 이하의 벌금을 부과하거나 징역 1년의 처벌을 내릴 방침이다. 종합소득세의 경우는 과세표준액에 따라 9~36%의 세율에 부가세 10%가 추가되기 때문에 최고 소득의 약 40% 정도가 세금으로 들어가게 된다. 그러나 농지원부를 소유한 농민이 민박을 운영할 경우 연간 1천2백만원 이하의 범위 내에서 소득세를 감면해 줄 예정이다.

중개업소 부동산 실거래가 신고 의무화 - { 부동산중개업법개정 }
부동산중개업법 개정안에 따라 부동산 중개업자는 실거래가를 지방자치단체에 의무적으로 신고해야 한다. 현행 시가의 30~40%수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래 신고하던 것을 실거래 기준으로 개정한 것이다. 개정안을 통해 중개업소의 이중계약서 작성을 금지하는 것은 물론 거래계약서 내용을 반드시 해당 시·군·구에 통보토록 해 과세당국이 실거래가를 확보할 예정이다. 이중계약서를 작성했다가 적발되면 3년 이하 징역에 처해지고 등록도 취소된다. 실거래가 통지 의무제도는 올 7월 시행예정이었지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 높다.

모든 집값 내년부터 시가 공개 - { 주택가격공시제 }
종합부동산세 제도에 발맞춰 올 4월부터는 전국 1천308만5천가구의 집값을 일일이 조사해 공시하는 `주택가격공시제도가 도입된다. 이는 아파트와 다가구. 단독, 다세대, 연립 등 모든 주택의 집값을 시가로 산정해 매년 4월 30일 관보와 건교부 등 관계기관 홈페이지를 통해 공개하는 것이다. 종전까지 아파트에 대해서는 집값이 기준시가 등의 방법을 통해 일부 공개되고 있지만 모든 주택에 대한 집값의 총괄적 공개가 이뤄지는 것은 처음이다.

건교부는 다가구를 포함한 단독주택 450만가구에 대해서는 기존 공시지가(토지)와 동일한 평가방식을 도입해 13만 5천가구의 표준주택에 대한 가격을 산정한 뒤 이 표준주택 기준가격을 토대로 전체 단독주택의 가격을 책정한다는 계획이다. 공동주택의 경우 아파트 및 165㎡ 이상 대형 연립주택 632만가구에 대해서는 2006년부터 전수조사 방식을 통해 가격을 조사하되 일단 금년에는 국세청 기준시가 자료를 그대로 활용키로 했다. 다만 165㎡ 미만 중소형 연립주택 및 다세대주택 226만 가구에 대해서는 올해부터 곧바로 건교부 조사가격이 활용된다.

이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다. 그리고 전년도 공시지가 대신 당해연도의 공시지가를 토지 보유세 과표로 적용할 수 있도록 올해부터는 토지에 대한 공시지가를 매년 6월30일에서 5월 31일로 앞당겨 공시키로 했다. 한편 2006년부터 공동 및 단독주택은 물론 상가와 오피스텔 등 비주거용 건물에 대해서도 가격을 조사, 공시할 방침이다.

부동산 투기잡는 IT시스템 - { 부동산정보관리센터 }
행정자치부는 전국의 토지와 건물에 대한 개인별·세대별 부동산 보유현황을 파악할 수 있는 ‘부동산정보관리센터’ 구축에 나섰다. 작년에 총 20억원의 예산으로 7월부터 10월까지 종합부동산세 지원시스템, 부동산관련 정보연계시스템, 정책자료 및 통계자료 제공시스템을 개발하고, 11월부터 12월까지 2개월간 시험운영 및 시범운영을 거쳐 올해부터 본격 가동하게 된다.

시스템이 가동되면 전국 부동산에 대하여 개인별·세대별 보유현황과 소유권변동사항을 파악할 수 있게 된다. 이를 통해 현재 각 기관에서 생성·관리하고 있는 각종 부동산관련 정보를 통합관리 함으로써 각 기관별 원천자료의 정확성이 높아지고, 부동산관련 기초 자료의 품질도 향상될 것으로 기대된다.

분양원가 공개 - { 공공택지 공급가격 공개 의무화 }
공공택지에서 분양하는 아파트에 대해서는 분양원가의 주요항목이 공개된다. 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간건설업체가 공공택지 내 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 택지비, 공사비, 설계비, 감리비 및 부대비용 등 주요항목의 원가를 공개토록 했다.
 
상가·오피스텔 후분양제 - { 건축물분양에 관한 법률시행 }
올 4월 22일부터 ‘건축물분양에관한법률’시행으로 3천㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔 등 대형 건축물에 대해 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시·군·구청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 법률은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권을 확보하고 분양광고에는 반드시 건축허가 및 대지소유권 확보 여부 등을 명시토록 했으며 계약 시에는 대지 위치와 준공예정일, 분양면적, 분양대금  납부방법 등을 밝히도록 했다. 법 위반시에는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금형에  처해진다.

공공택지의 개발이익 환수 - { 공공채권입찰제 }
공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 사는 업체에 택지를 공급하는 것이다.

25.7평 아파트 분양가 규제 - { 원가연동제 }
공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트(공영ㆍ민영 포함)에 대해서는 현행처럼 감정가격 선에서 택지를 공급하되 분양가를 적정선에서 규제하는 제도다. 원가연동제 적용아파트는 ‘분양 계약체결 이후 최장 5년’간 전매가 제한된다. 따라서 올해 조성되는 판교 신도시 등의 공공택지개발지구에서 분양되는 25.7평형 아파트는 분양계약 후 5년간 사고 팔 수 없다.

재건축 개발이익환수제 - { 도시와 주거환경정비법 개정 }
재건축 시 일정 비율을 임대아파트로 지어야 하는 재건축 개발이익환수제가 실시된다. 재건축개발이익 환수제(수도권과밀억제권역만 해당)는 법 시행일 기준으로 분양승인 신청이전 단계 단지에 한해 적용되며 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주기로 했다.

해당 임대아파트는 정부 또는 해당 지방자치단체가 표준건축비 기준으로 매입, 관리하게 된다. 또 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다. 이 경우 용적률 인센티브는 주어지지 않는다.

공동주택 리모델링 증축제한 및 안전기준 강화 - { 주택법 및 시행령, 시행규칙 개정안 }
개조(리모델링)를 통한 공동주택 증축 가능 면적이 전용면적 기준으로 가구당 7.56평에서 9평으로 확대되고 안전 기준이 강화된다. 건교부는 본 내용의 주택법 및 시행령, 시행규칙 개정안을 규제개혁위원회에 제출했고 올 4월부터 시행될 예정이다. 

개정안에 따르면 증축 가능범위를 당초 전용면적의 20% 이내로 제한하였던 것을 30% 이내로 완화하고 증축이 가능한 최대한의 범위를 25㎡(7.56평)에서 30㎡(9.0평) 이내로 조정하였다. 또한, 단지의 여건상 재건축이  곤란하여 리모델링이 불가피한 경우에는 건축심의를 거쳐 증축규모 제한대상에서 제외하여 탄력적으로 운영이 가능하도록 하였다.

주택의 기능 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장 등 공용면적과 발코니 등의 서비스 면적을 제한대상에서 제외, 구조안전진단 결과 구조체가 취약하여 재건축 판정을 받은 주택은 증축을 수반하는 리모델링을 금지하고,  구조 설계기준 및 감리도 강화된다.

▒ 2005년 부동산 세제 개편

2005년에는 지금까지 현실화 되지 못했던 세제를 바로 잡아 과세의 형평성을 살리고 부동산 투기를 막기 위해 대폭적인 개편이 이루어진다. 그 주요 골자는 ‘보유세는 강화하되 거래세는 완화’한다는 것이다.

부동산 거래세 인하(등록세율 1.5%P 인하)
올해부터 등록세율을 1%포인트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5%(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4%(4.6%)로 낮출 계획이다. 다만 개인간의 주택·건물거래에 대해서는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5%포인트 인하할 방침이다.

이와 함께 각 시도는 자체여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다. 올 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면 거래세 부담이 늘어나게 되는데, 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다.

보유세 개편 & 종합부동산세 신설
종전까지 건물소유자는 건물분에 대해 재산세를 매년 7월에, 부속토지에 대해서는 종합토지세를 10월에 납부했다. 그리고 토지를 소유한 사람은 매년 10월에 종합토지세를 해당 시ㆍ군ㆍ구에 납부하고 있다.  그러나 올해부터는 보유재산가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담할 수 있도록 토지와 건물의 과세표준을 실제거래가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화한다.

주택은 현재 건물부분은 재산세로, 부속토지부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다. 주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 한다.

종합부동산세의 과세대상자
주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억원 초과, 빌딩, 상가. 사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억원을 초과하는 경우 해당된다. 과세대상자는 전체적으로 약 6만명 내외가 될 것으로 예상된다. 종합부동산세는 국세로 징수하지만 세수는 재정이 취약한 시·군·구에 우선해 배정함으로써 지역균형발전을 지원할 계획이다. 금년 종합부동산세 세수규모는 약 6천~7천억원으로 추정된다.

세율체계 조정
현재 복잡하고 급격한 누진세율은 세율단계를 줄이고 과표현실화로 인한 급격한 세부담의 증가를 완화할 수 있도록 체계를 전반적으로 조정했다. 주택은 현재 건물분에 대해 0.3~7%로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2~5%로 9단계의 세율로 누진적으로 부과하고 있으나, 금년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15~0.5%의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다.

만약 주택 소유액이 9억원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0~3.0%의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다. 나대지의 경우에는 현재 0.2~5% 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 올해부터는 1단계로 0.2~0.5%사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억원을 초과할 경우 2단계로 1.0~4.0%의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다. 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 세율은 지난해 0.3~2%의 9단계에서 올해는 1단계 0.2~0.4%의 3단계로, 45억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해 0.6~1.6%의 3단계로 종합부동산세가 부과된다.

개별세부담 상한선
보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별세액이 50% 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다.

과세기준일
종합부동산세는 매년 6월1일 현재 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세여부를 판정한다.

납부기한
보유세 개편에 따라 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월 15일까지 국세청에 내야 된다. 부동산소유자가 12월 1일~15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3%를 세액공제 받을 수 있다.
 
1가구 3주택 양도세 중과
1가구 3주택을 갖고 있는 보유자는 올 1월 1일부터 양도차익의 60%(주민세포함하면 66%)를 세금으로 부과하게 된다. 이는 작년 10월말에 발표된 10.29 부동산대책의 핵심 방안 중 하나다. 양도세 과표 산식은 [양도가액-(취득가액＋필요경비)-장기보유 특별공제(10∼50%)-양도소득 기본공제(250만원)]이다. 이 과표에 보유기간별 기본 세율이 적용돼 양도세액이 산출되고 여기에 주민세 10%가 붙는다.

일반 양도세는 3년 이상 보유하면 10∼30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으나 1가구 3주택자는 혜택에서 제외된다. 양도세 중과 대상은 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기)이나 광역시(군ㆍ읍ㆍ면 지역 제외)에 위치하거나 지방이라도 국세청 기준시가 3억원을 넘어서는 주택이다. 

그러나 임대사업자로 등록된 장기 임대주택 / 조세특례제한법에 따른 양도세 감면주택 / 상속 5년 미만 상속주택(공동 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 간주) / 소형주택(2003년 12월 31일 이전 취득한 전용면적18평 미만)으로 취득 당시 기준시가 4천만원 이하인 주택은 3주택 이상이라도 양도세 중과 대상에서 제외된다. 단, 소형이라도 주거용 오피스텔과 재개발ㆍ재건축 주택으로 정비구역 지정고시일 이후 양도하는 소형주택은 중과 대상에 포함된다.

1가구 3주택 보유자가 주택을 양도할 경우 양도차익이 적은 주택순으로 매도하는 것이 유리하다. 먼저 판 양도차익이 적은 주택에 60%의 중과세가 적용되고 나머지는 일반세율(9~36%)을 적용받을 수 있기 때문이다. 주택 두 채를 동시에 매도했을 때는 매도인이 양도차익이 적은 주택 한 채만 선택해 중과세 받을 수 있다. [자료출처: 동아일보]