■ 부동산 계약해제사실 취득 60일내에 공정증서작성 확인 '필수'(조세심판원: 조심2015지 0193, 2016.6.7.)
개업공인중개사들이 부동산 중개 업무를 하다 보면 간혹 부동산을 매매계약을 체결하고, 중도금을 지급하고 매매잔금일 전후하여 취득세를 신고를 하여 납부고지서로 세금을 납부 전, 후 체결된 매매 계약이 해제가 된 경우 통상적으로 등기를 하지 않았다는 사실이나 대금을 지불하지 않은 사실 등으로 만족하지 않고 부동산물건을 취득하지 않았다 하더라도 취득으로 간주하여 취득세를 부과된다는 사실입니다.
● 기초사실
청구인은 부동산을 취득 계약을 체결하고, 기타 절차에를 진행하여 2015년3월4.일 부동산에 대한 취득세를 신고만 하고 세금은 납부하지 않은 상태에서 쌍방합의 하여 계약이 해제되었습니다. 그런데 2015년7월10.일 취득세처분청은 청구인에게 취득세 등 금원을 징수 처분했습니다.
이에 청구인은 본건 부동산에 대하여 매매계약이 해제되어 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 취지의 경정청구를 취득세 처분청에 냈으나 처분청은 2015.8.26.일 이를 거부한 사건이 발생을 하였습니다.
? 청구인은 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구 주장
청구인은 2014년4월14일 처분청에 이 건 부동산 취득신고를 하였으나 이주한지 2년이 지나면 보유주택에 관한 양도소득세 혜택이 없다. 는 관할세무서의 안내를 받고 양도세 발생을 우려하여 일단 거래를 보류하던 중 2015년5.월8.일 부동산 매수인 갑씨가 노환으로 사망하자 계약이 해제되었는바, 명의이전이 안된 상태이기 때문에 계약이 해제되었다는 사실을 처분청에 신고해야 한다는 것을 몰랐음에도 청구인을 취득세 납세의무자로 보아 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장했다.
취득세 처분청은 아래 4가지 점을 종합해볼 때 청구인은 취득세 납세의무가 있다는 의견을 냈다.
1) 청구인이 2015.3.4.일 매도인과 매매계약서를 체결하면서 계약금과 중도금 및 잔금의 지급시기와 금액을 구분하여 기재한 점
2) 부동산 실거래가 신고 당시 처분청에 매매를 원인으로 취득한 것으로 신고 한 점
3) 부동산의 명의이전이 보류된 사유로도 증여세가 아니라 매도인이 부담할 양도소득세 때문이라고 주장한 점
4) 부동산에 대한 매매대금이 지급되지 않았다는 주장에 대한 어떠한 입증자료도 제출되지 않은 점 등이라는 의견을 냈다.
또 청구인은 이 건 부동산을 매매를 원인으로 개인으로부터 취득한 경우로서, 그 취득시기는 계약상의 잔금지급일인 2015년4월14.일에 해당하고 취득일로부터 60일 이내에 그 계약이 해제된 사실이 화해조서 인낙조서 또는 취득일부터 60일이내에 작성된 공정증서 또는 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 시장 군수 구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등에 의하여 입증되지 않은 이상 청구인은 취득세 납세의무가 있다. 따라서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다. 라고 주장을 하였습니다.
● 한편 조세심판원의 심판결론은
청구인이 제출한 입출금계좌와 임차인의 확인서만으로 이 건 부동산을 취득하지 않았다고 보기 어렵고 부동산 취득 60일 이내에 그 계약이 해제된 사실이 공정증서 등으로 확인되지 않는 점으로 비추어 청구인이 부동산의 매매계약서상의 잔금지급일에 이 건 부동산을 취득한 것으로 보아야 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 조심판원은 기각결정(조심2015지0193, 2016.6.7.)을 한 것입니다.
? 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의해 확인된 사실관계는 아래와 같다.
1) 청구인(매수인)은 2015.3.4.일 H 씨와 이 건 부동산에 대하여 매매계약을 체결한 후 2015.4.14.일 처분청에 부동산거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래신고를 하고 이 건 취득세를 신고하였다.
2) 청구인은 이 건 부동산은 취득하지 않았다는 주장과 관련하여 청구인의 입출금계좌와 당초 매도인 H씨와 체결한 전세계약 (임차기간 2015.2.25.이~2017.2.25.)이 변경되지 않았다는 임차인의 확인서를 제출하였는바, 제출된 해당 계좌에는 2015.2.25.부터 2015.5.28.일까지 청구인이 이 건 부동산에 대한 대금 등을 지급한 내역은 없는 것으로 보인다.
3) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 부동산은 1994.2.1.일 모모씨 앞으로 소유권보존 등기된 후 심리일 현재까지 소유권변동 내역은 없는 것으로 나타난다.
[관련법령]
□지방세법 제7조( 납세의무자 등)
□지방세법시행령 제20조(취득의 시기 등)
▶ 결 론
부동산에 대하여 매매계약을 체결하고 취득세 신고를 하고 매매계약을 해제하는 경우는 반드시 계약이 해제된 사실이 화해조서 인낙조서 또는 취득일부터 60일이내에 작성된 공정증서 또는 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 시장 군수 구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등에 의하여 입증되지 않은 이상 취득세 납세의무가 발생함으로 간혹 발생 할 수 있는 일이기에 참고하시길 바라니다.