재개발 개발이익 총수입 총지출 구성요소와 비례율 예상방법

[정오현 대조동 열린부동산]

재개발 구역의 관리처분계획서에는 비례율과 종후자산, 사업비, 종전자산에 대한 내용이 나와있다.

비례율이란 종전 재산의 가치가 얼마 이상의 개발이익으로 변했는가에 대한 비율로 100% 이상이면 좋고 100% 이하이면 종전자산의 가치가 하락한다.

재개발은 기존의 주택을 헐고 아파트와 부대복리시설을 짓는 사업인데 수많은 사람들의 이해관계가 얽혀있어 반대 VS 찬성, 비대위문제, 알박기 등으로 사업이 지체되면 지체될 수록 사업비가 증가한다.

오늘은 재개발 개발이익 총수입 총지출 구성요소와 비례율 예상방법에 대한 포스팅입니다.

관리처분계획과 개발이익

집을 짓기 위해선 공사비를 비롯하여 보상비, 기타사업비, 이자비용 등이 발생하고 종전자산은 사업에 참여한 조합원들의 모든 재산을 의미한다. 종후자산은 조합원 아파트, 일반분양아파트, 조합원 상가, 일반분양 상가, 임대 아파트 등의 수익을 모두 포함한 것으로 "종후자산 - 사업비"가 바로 개발이익이다.

​먼저, 비례율은 그 사업의 사업성이 어느 수준인지 판단하는 지표가 된다

우리가 재개발 구역 내 물건의 가격 수준에 대해서 평가하는 기준과 비례율을 예측해본다면 막연했던 사업성을 머릿속에서 구체화할 수 있다.

종전자산가정

만약, 서울시 어떤 재개발 구역의 사업성을 분석한다고 가정해보자.

전체 면적은 가로정비주택 사업지 기준에 해당하는 50,000㎡ 이상이고 조합원 수는 700명에

정비사업을 통해 1,500세대의 아파트를 짓는다.

원래 가지고 있던 토지 및 건축물의 가치가 얼마인지 알아야 공사비를 들여 지은 후

팔았을 때 이익이 되는지 손해가 되는지 알 수 있다.

재개발 사업에는 동참하는 토지등 소유자도 있고 반대하는 사람도 있다.

또한, 분양대상자가 될 수 없는 소유자도 있다. 즉, 현금청산자도 생기는 것이다.

마찬가지로 재개발로 지어지는 아파트나 상가의 분양대상자도 있지만 종교시설 등과 같이

재개발 구역 내에 위치를 달리하여 토지로 보상받는 사람도 있다.

재개발 구역에는 사유지가 다수이지만 도로, 공원 등 국가가 소유한 국공유지 면적도 꽤 된다.

그래서 국공유지와 재개발 사업 이후 기부채납해야 할 국공유지 면적을 비교하여 일부는 조합이 무상분양 받기도 한다.

따라서, 분양대상지인 조합원 사유지 및 조합원불하 국공유지 면적을 더한 감정평가액인 약 1,141억원이 비례율 산정을 위한

종전자산평가액이 된다.

재개발 총 수입

재개발 사업에서 아파트, 상가, 임대아파트를 분양하여 수입을 발생시킨다. 아파트와 상가는 법, 조례, 조합의 정관에서 정한 규칙에 따라 조합원에게 우선적으로 공급하고 나머지는 일반분양한다. 조합원들은 일반분양가의 70~80%의 가격으로 분양된다.

전체 아파트 중 분양대상자인 조합원에게 배정된 세대수는 700세대이고 추후 소송 등 판결에 따라 추가적으로 공급해야할 보류지도 10세대 남겨두었다.

전용면적 59타입의 조합원 평균 분양가는 7억원이고 전용면적 84타입의 조합원 평균 분양가는 10억이다.

조합원들에게 공급되는 총 수입은 5,689억이다.

일반분양 수익은 다음과 같이 예상했지만 추후 부동산 시장 상황의 변화에 따라 분양가격이 관리처분계획 때 예상했던 것보다 올라가기도 떨어지기도 한다. 일반분양 59타입을 11억으로 84타입은 14억으로 가정했다. 수익은 1조 750억이다.

이후 상가 등 부대복리시설의 수입추산은 지하 및 지상 상가에 대해서 개략적인 분양가를 책정한다. 상가 등 부대복리시설 분양기준에 따라 조합원들에게 먼저 배정을 하고 추후 남는 물량은 별도의 분양가격을 책정하여 일반분양 분으로 매각한다. 재개발 구역내 상가 분양은 공사가 거의 마무리되는 시점에 한다.

단위는 천원

서울시엔 재개발 사업에서 임대아파트를 의무적으로 짓게 한다. 임대아파트는 표준건축비와 감정평가에 의한 택지비, 공사권가에 따른 조성비를 더해 서울시에서 구입해간다. 총 220세대의 임대아파트를 짓는다 가정하면 서울시에서 매입해가는 금액은 약 420억원으로 대략 1세대당 평균 1.9억에 매입해가는 것이다.

총지출, 정비사업비

사업비는 대게 이런 요소들이 있다

재개발 사업에 들어가는 비용은 크게 직간접 공사비, 보상비, 기타사업비 3개로 나뉜다.

아파트 짓는데 들어가는 공사비 범주에 포함되는 것이 직간접 공사비이다.

단위면적당 정비사업비는 땅값이 비싼 동네일수록 많이 든다.

재개발 구역 토지등 소유자 중에서 재개발 사업에 참여하지 않아 조합에 땅을 팔고 나가려는 사람도 있다.

이들이 청산자이고 청산자의 토지를 구입하려면 조합이 보상해주는데 비용이 든다.

조합은 국공유지들도 매입하고 주거이전비나 상가세입자 영업보상비 등 적지 않은 비용이 든다.

위와 같은 정비사업비 추산액을 모두 더하면 약 5,400억이다.

현금청산자가 많은 재개발의 경우 청산자에게 지급해야 할 보상비의 규모가 커지기 때문에

정비사업비 중 보상비용의 비중이 높고 연면적 평당사업비를 계산하면 높게 나타난다.

정비사업비 중 보상비 항목은 전체 사업비 중 적게는 4~5%이고 지난 재개발 단지들의 관리처분을 보면

하락기에는 현금청산자가 많아져 12~15%까지 오른 적도 있다.

일반적으로 직간접공사비가 전체 금액 중 70~80%의 높은 비중이기에 1군 시공사냐,

2군 시공사냐에 따라 공사비 단가가 많이 차이나고 같은 시공사라도 해도 공사의 수준에 따라 달라진다.