재건축추진위의 재건축아파트 평형개요의 평형설계조건 - 첫번째

[은사모]

2004년 7월 23일 은마아파트 주택재건축정비사업조합설립 추진위원회(이하 재건축추진위라 칭한다.)에서 공지한 "재건축 Apt 평형 개요"의 평형설계 전제조건을 검토하는 시간을 갖고저 합니다.

첫번째는 "■ 일반주거지역 3종 허용 용적률 250% 적용" 입니다.

첨부된 2004년 6월 16일의 연합뉴스의 보도에 의하면 서울시는 서초, 반포, 잠실 등 3개 고밀도 아파트 지구에 대한 개발 기본계획용역 결과 허용 용적률은 220%로 정해졌다고 16일 밝혔습니다.

그럼 서초, 반포, 잠실 등 3개 고밀도 아파트 지구의 현황을 살펴보겠습니다.

현재 잠실지구에는 주공 5단지(3천930가구), 진주(1천507가구), 장미 1ㆍ2차(3천402가구), 미성(1천230가구) 등이 지난 77∼80년 사이에 준공됐으며 반포지구에는한신 4지구(2천640가구), 신반포 3차(1천140가구), 신반포 4차(1천21가구), 반포경남(1천56가구) 등이 78~82년 준공돼 재건축이 당장 가능하며 또 서초지구는 우성 1차(1천215가구), 무지개(1천74가구), 삼호(1천15가구),삼호가든 1,2차(1천34가구) 등이 재건축 대상입니다.

제3종일반주거지역은 서울시조례에 따르면 용적률을 250%이내로 규정하고 있습니다.

그러나 잠실지구의 저밀도지구에서도 허용용적률은 300%임에도 불구하고 270%~280%의 허용 용적률을 적용하여 왔습니다.

상기의 고밀도 아파트 지구도 첨부된 자료와 같이 제3종일반주거지역이나 허용 용적률은 220%로 제한하는 것과 같이 은마아파트의 허용 용적률도 얼마간 제한된 220%~230%에서 허용될 것으로 예상됩니다. 따라서 은마아파트의 허용 용적률이 220%, 230%에서 각각 가능한 재건축 신축평형을 산출하여 전제조건 변경의 영향을 알아보기로 하겠습니다.

재건축추진위에서 04.07.23.에 공지한 재건축 평형개요는 다음과 같다.

기존 평형	신축 평형	세대수	분양 면적(평)	총분양 면적(평)
-	32평형	168	32.99	5,542.32
31평형	36평형	2,674	36.38	97,280.12
34평형	39평형	1,750	39.70	69,475.00
총 건축면적				172,297.44

※ 용적률 = 총건축면적 ÷ 총대지면적

 첫번째, 허용 용적률이 220%일때

허용용적률이 250%일때 총 건축면적이 172.297.44평이므로 허용용적률이 220%이면

총 건축면적은 151,621.75평이 되어 31평형은 33평형으로 34평형은 36평형으로 재건축하게되며 이미 입법예고된 도시및주거환경정비법이 원안대로 개정될 경우에는 재건축임대주택 33평형 120세대를 건축하여야 합니다. (재건축임대주택을 33평형으로 건축하는 경우)

기존 평형	신축 평형	세대수	분양 면적(평)	총분양 면적(평)
임대주택	33평형	120	33.08	3,962.84
31평형	33평형	2,674	33.08	88,451.75
34평형	36평형	1,750	36.10	63,170.00
총 건축면적				151,621.75

 두번째, 허용 용적률이 230%일때

허용용적률이 250%일때 총 건축면적이 172.297.44평이므로 허용용적률이 230%이면

총 건축면적은 158,513.64평이 되어 31평형은 34평형으로 34평형은 37평형으로 재건축하게되며 이미 입법예고된 도시및주거환경정비법이 원안대로 개정될 경우에는 재건축임대주택 34평형 164세대를 건축하여야 합니다. (재건축임대주택을 34평형으로 건축하는 경우)

기존 평형	신축 평형	세대수	분양 면적(평)	총분양 면적(평)
임대주택	34평형	164	34.58	5,685.82
31평형	34평형	2,674	34.58	92,472.28
34평형	37평형	1,750	37.74	66,041.36
총 건축면적				158,513.64

상기에서 살펴본 바와같이 대수롭지않게 보았던 평형설계 전제조건이 은마아파트의 재건축 가능여부를 좌우할 수 있음을 알 수 있었으며 다음 기회에 다른 전제조건에 대한 검토를 계속하겠습니다.

 도시및주거환경정비법개정안(7/13)은 은사모자료실에 전문이 있으며, 재건축임대주택 건설의무 조항은 다음과 같습니다.

제27조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) ①수도권정비계획법 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 시행하는 사업시행자는 건설교통부장관·특별시장·광역시장·도지사 또는 주택공사등(이하 “인수자”라 한다)에게 재건축으로 증가되는 용적률중 100분의 25 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 한다.
  ②인수자는 사업시행자로부터 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 금액으로 재건축임대주택을 양수하여야 한다.
  ③시장·군수는 재건축임대주택을 건설하는 주택재건축사업의 사업시행인가를 하는 때에 정비구역으로 결정된 용적률(정비구역 지정 대상이 아닌 것은 국토의계획및이용에관한법률 제78조의 규정에 의하여 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한 용적률)을 산정하는 경우 재건축임대주택의 바닥면적을 포함하여서는 아니된다.
  ④사업시행자는 재건축임대주택에 관하여 대통령령이 정하는 사항에 대하여 사업시행인가 신청전에 인수자(인수자가 결정되지 아니한 경우에는 시·도지사)와 미리 협의하여야 하며, 그 협의결과를 제30조의 규정에 의한 사업계획서에 반영하여야 한다.
  ⑤사업시행자는 인수자에게 공급하는 재건축임대주택을 조합원과 동일한 방법으로 인수자의 입회하에 공개추첨의 방법에 의하여 선정하여야 하며, 그 선정결과를 지체없이 인수자에게 통보하여야 한다.
  ⑥재건축임대주택을 건설하는 사업시행자는 준공인가후 제54조 및 제56조의 규정을 준용하여 지체없이 인수자에게 소유권을 이전하고 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.