법률01. |
법의 목적 |
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- 부동산 중개업(중개 ×, 중개업자 ×)을 건전하게 지도,육성 & 공정하고 투명한 부동산 거래질서(중개질서 ×) 확립 |
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=> 국민경제에 이바지 (의뢰인>중개업자, 매수인>매도인) |
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법률02. |
중개 : 중개대상물 + 거래당사자 + 매매,교환,임대차,그밖의권리 + 알선 |
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중개의 3요소 |
대상물, 의뢰인, 중개업자 |
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중개의 성격 |
사실행위, 독자적 행위, 보조행위 |
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중개의 대상 |
채권행위 + 물권행위 => 법률행위 |
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그 밖의 권리(★★★) |
저당권 등 담보물권, 환매권 |
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유치권&법정지상권&법정저당권(성립시에는 중개개입× / 이전,양도시에는 개입○) |
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법률03. |
중개업 |
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- 다른 사람의 의뢰 + 일정한 보수 + 중개를 업으로 |
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- 불특정 다수 + 영리 목적 + 계속적,반복적(우연한 기회 × , 상호 or 사무소 ○) |
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법률04. |
중개업자 : 중개사무소의 개설등록을 한 자 (= 등록증을 보유한 자) |
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법률05. |
공인중개사 : 공인중개사 자격을 취득한 자(=장롱면허) |
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법률06. |
소속공인중개사 & 중개보조원 |
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소.공 |
자격증○ |
중개업무○, 중개업자 보조 |
계약서 날인 ○ |
서명및인장등록의무 ○ |
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보조원 |
자격증× |
단순업무보조 |
계약서 날인 × |
서명및인장등록의무 × |
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법률07. |
중개대상물 : 사적거래 ○ , 중개업자 개입 ○, 국가소유 ×, 상속중인 물건 ×, 상속된 물건 ○ => 토.건.입.광.공 |
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토지 |
법률규정, 협의의 부동산(등기.등록과는 무관) |
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건물 |
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입주권 × |
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입목 |
시행령규정, 일부 의제부동산(등기.등록 되어야 함) |
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분양권 ○ |
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광업재단 |
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이동식세차장 × |
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공장재단 |
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법률08. |
시행령 규정에 따른 중개대상물(★★★) |
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구 분 |
입 목 |
광업재단 |
공장재단 |
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등기전 요건 |
입목등록원부에 등록 |
재단목록 작성 |
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소유권보존등기 |
*소유권, 저당권의 목적 |
*소유권,저당권의 목적 |
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*토지소유권,지상권처분의 효력->입목에 안미침 |
*저당권자의 동의 있으면 임대차 가능 |
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*저당권의 효력은 벌채된 입목에 미침 |
*1개의 부동산으로 취급 |
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* 법정지상권 인정 |
*구성물은 개별적으로 중개대상물이 × |
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공시 |
표제부 => 입목등기 |
상당구 => 재단 |
법률09. |
중개가능영역 & 불가능영역(★★★) |
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구 분 |
가능영역 |
불가능영역 |
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대상물 |
토지/건물/입목/광업재단/공장재단 (토.건.입.광.공) |
*토지, 건물의 일부 저당권 거래 |
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*철거민입주권 등의 입주지위 |
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*정착성 약한 가식의 수목, 판자집 |
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*광업재단, 공장재단에서 분리된 재산 |
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*금전, 동산, 어업재단, 기계, 항공기 |
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*무주부동산, 지하매장물 |
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대상권리 |
소유권/용익물권/담보권/가등기담보채권/환매권의 양도/임차권 |
무체재산권/질권/분묘기지권/특수지역권/어업권/광업권/특허.의장권 |
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※ 유치권을 배제하고 중개할 수 없음 |
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법률10. |
시험공고 |
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예비공고 |
매년 2/28일까지 관보 및 일간신문 |
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확정공고 |
시험일 60일전까지 관보 및 일간신문 |
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법률11. |
시험시행업무의 위탁 : 공기업, 준정부기관, 협회에 위탁 가능 => 관보에 고시 |
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법률12. |
수수료 반환 |
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① 접수마감일 다음날부터 7일 이내 취소 |
60/100 |
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② ①로부터 7일 이내 취소 |
50/100 |
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법률13. |
시험위원회 & 출제위원 |
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시험위원회 (둘수있다) |
위원장 |
고위공무원 중 국장이 선발 |
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위 원 |
학식이 높은자, 시민단체 중 국장이 선발 |
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출제위원 |
학식이 높은 자 중에서 시험시행기관장이 선발(시민단체는 ×) |
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@ 시험위원회에서 자격시험에 관한 사항을 정하는 경우에는 시.도지사는 이에 따라야 함 |
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§ 시험위원회의 구성 : 위원장 1인을 포함한 5~7명 |
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§ 운영에 필요한 사항 : 워원회의 의결을 거쳐 위원장이 정함 |
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법률14. |
자격증 교부(대인권) : 합격자 결정,공고일부터 1월 이내에 시.도지사가 교부(재교부 신청도=>시.도지사) |
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등록증 양도.대여 |
등록취소 |
자격증 양도.대여 |
자격취소 |
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유사명칭사용 |
1년/1천 |
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법률15. |
중개업 개설등록 => 중개사무소 관할 시.군.구청장(=등록관청) |
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★ 공인중개사(소.공은 제외) OR 법인이 아닌 자는 중개사무소 개설등록 신청 × |
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★ 개별적으로 신청서 제출 |
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법률16. |
중개업 등록의 법적 성질 : 대인적 등록, 일신전속적(1인 등록주의, 개별신청, 책임은 각자), 적법요건, 기속행위 |
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법률17. |
중개업 등록시 구비서류(자.사.실) |
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1) 공인중개사 자격증 사본 |
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2) 실무교육수료확인증 사본 |
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3)중개사무소 확보서류 |
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★ 법인의 경우(자.사.실.등) : 1) + 2)+ 3) + 등기부등본 |
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02 |
법률18. |
중개사무소 등록과정 |
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등록구비요건 => 신청접수 => 등록기준 => 등록처분 통지 => 업무보증설정 => 등록증교부 |
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§ 등록처분 통지를 받은때부터 유등록업자로의 지위를 가지며 업무보증설정은 등록증의 교부요건임. |
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법률19. |
법인의 중개사무소 개설요건(★★★) |
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1) 상법상 회사로서 자본금 5천만원 이상 |
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2) 법14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것(중개업+겸업) => 위반시 상.취 |
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3) 대표자는 공인중개사로서 대표자를 제외한 임원 OR 사원의 1/3이상은 공인중개사일것 |
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4) 대표자, 임원, 사원의 전원 및 분사무소 책임자가 실무교육을 받았을 것 |
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5) 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소(사용권)를 확보할 것 |
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법률20. |
등록의 결격사유(★★★★★) |
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1. 미성년자 |
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2. 금치산자, 한정치산자 |
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3. 파산선고를 받은 자 |
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4. 모든법에 의한 금고이상의 실형 + 3년 미경과자 |
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5. 모든법에 의한 집행유예 + 유예중인자 |
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6. 이법을 위반하여 자격취소 + 3년 미경과자(시험응시도 ×) |
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7. 이법에 의한 자격정지 중인자 |
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8. 개설등록이 취소(폐업기간 포함) + 3년 미경과자 |
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9. 업무정지 처분을 받고 정지기간 중에 있는자 |
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10. 업무정지 처분 발생당시 사원,임원이었던 자로서 정지기간 미경과자 |
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11. 이법에 의한 벌금형 + 3년 미경과자 |
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§ 1. 7. 8. 9 는 절대적 등록취소와는 무관함 |
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특별사면 + 3년 |
집행유예(유예기간) |
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일반사면(즉시) |
선고유예(즉시) |
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법률21. |
등록증 교부 : 보증설정 여부 확인후 지체없이 CF) 인장등록은 업무개시 전까지 (★★) |
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등록증 교부 후 |
등록증 => 중개업자 => 영업 |
3월초과하여 영업 × |
100만이하 과태료 |
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6월초과하여 영업 × |
상.취 |
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★ 등록관청은 매월 집계하여 익월 10일까지 협회에 통보 |
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협회통보사항 |
ⓐ 개설등록, 설치신고 ⓑ 이전신고, 사용인신고 ⓒ 업무정지, 등록 취소 ⓓ 휴업신고 |
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법률22. |
이중등록 & 이중소속 |
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이중등록 |
중개업자 |
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중개업자 |
절.취+(1년/1천) |
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이중소속 |
중개업자 등 |
중개업자 |
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타중개업자 |
절.취+(1년/1천) |
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소.공 |
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타중개업자 |
자격정지+(1년/1천) |
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보조원 |
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타중개업자 |
(1년/1천) |
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법률23. |
중개업자 등의 의무(★★★) |
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중개업자 + 소.공 |
인장등록 , 기본윤리 |
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중개업자 등 |
금지행위×, 연수교육○, 이중소속×, 비밀준수○, 결격사유× |
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법률24. |
인장등록 및 변경 |
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1) 중개업자, 소.공(사용인×) |
업무개시전 등록관청에 등록 |
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2) 등록인장의 변경 |
변경일로부터 7일이내 등록관청에 등록 |
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3) 인장사용 위반 |
중개업자 |
등록관청으로부터 업무정지 |
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소.공 |
시.도지사로부터 자격정지 |
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03 |
법률25. |
등록하여야 할 인장 |
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중개업자, 소.공 |
성명이 나타난 인장 |
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법인 |
1) 신고한 법인 인장 2) 분사무소의 경우 법인의 대표자가 보증하는 인장 등록 가능 |
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3) 인장등록은 인감증명서 제출로 갈음 |
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법률26. |
고용 중 등록결격사유에 해당하면(★★★) |
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소.공, 보조원 |
2월이내에 해소하지 않으면 중개업자 업무정지 |
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사원,임원 |
2월이내에 해소하지 않으면 중개업자 등록취소 |
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법률27. |
사용인 신고 등(소.공, 보조원) |
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1) 고용, 해고 시 10일 이내 등록관청에 신고 |
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2) 사용인의 업무상 행위(중개업무에 한함, 모든업무 ×)는 그를 고용한 중개업자의 행위로 봄 |
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법률28. |
중개업자의 사용인 책임(★★★★★) |
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사용인 중 소.공 |
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이법으로징역 |
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자격취소 ○ |
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사용인의 잘못 |
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중개업자 |
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벌금 |
등록취소 × |
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중개업자의 잘못 |
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중개업자 |
|
벌금 |
등록취소 ○ |
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중개업자 |
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사용인 |
|
지도감독○ |
양벌규정 적용 × |
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중개업자 |
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사용인 |
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지도감독× |
양벌규정 적용 ○ |
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법률29. |
중개사무소의 설치 : 등록관청의 관할구역 안에 1개의 중개사무소만 가능(임시 중개시설물은 ×) |
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법률30. |
법인의 분사무소 설치(★★) |
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- 법인인 중개업자(중개법인, 특수법인)는 등록관청에 신고하고 관할구역 외의 지역에 설치 가능 |
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★ 분사무소 설치요건 : |
1) 주된 사무소 소재지가 속한 시.군.구를 제외한 시.군.구별로 1개소만 설치가능 |
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2) 공인중개사를 책임자로 두어야 함(특수법인은 ×) |
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※ 분사무소는 중개수수료를 제외하고는 모두 주된사무소 등록관청에 신고 |
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법률31. |
분사무소의 설치신고 : 주된 사무소 소재지 등록관청에 신고 |
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설치신고시 첨부서류 : |
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1) 책임자 자격증 사본 |
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2) 책임자 실무교육 수료확인증 사본 |
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3) 손배 보증설정 증명서류 |
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4) 분사무소 확보 증명서류 |
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법률32. |
신고서류 비교 |
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중개업자(자.사.실) |
1.자격증사본 2.사무실확보서류 3. 실무교육수료확인증사본 |
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중개법인(자.사.실.등) |
1.자격증사본 2.사무실확보서류 3. 실무교육수료확인증사본 |
4.등기부등본 |
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|
분사무소(자.사.실.등.보) |
1.자격증사본 2.사무실확보서류 3. 실무교육수료확인증사본 |
4.등기부등본 |
5.보증설정증명서류 |
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법률33. |
이중관련 행정처벌 |
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이중사무소, 임시중개시설물 설치 |
상.취 + (1년/1천) |
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이중등록, 이중소속 |
절.취 + (1년/1천) |
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법률34. |
7일 & 10일(★★★) |
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7일 |
인장 등록변경, 개설등록 처분통지 |
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10일 |
사용인 신고, 사무소 이전신고 |
법률35. |
사무소의 이전 : 이전한 날로부터 10일 이내 등록관청에 신고(첨부서류: 1. 등록증 2. 사무소 확보서류) |
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★ 종전 등록관청이 이전 후 등록관청에 송부해야 할 서류(지체없이) |
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1. 등록대장 2. 개설등록 신청서류 3. 최근 1년간 행정처분 및 관련서류 |
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@ 이전신고 받은 등록관청은 신고필증을 재교부 하여야 함(단, 관할지역 내의 이전은 재교부 할수 있음) |
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@ 이전신고 전 발생사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록관청이 행한다. |
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@ 이전신고를 하지 않으면 100만원 이하의 과태료 |
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법률36. |
중개업자의 지역적 범위와 중개대상물 범위 |
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지역적범위 |
법인, 중개업자 |
전국 |
처벌 |
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중개인 |
사무소 소재 특별시, 광역시, 도 안에 있는 중개대상물 |
업무정지 |
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단, 거래정보망 가입시에는 공개된 관할구역 외 대상물도 가능 |
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대상물범위 |
차별없이 동일(특수법인 제외) |
상.취 |
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법률37. |
법인의 업무범위(★★★★★) |
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1. 관리대행업 |
상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 |
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2. 컨설팅업 |
부동산의 이용. 개발. 거래에 관한 사항 |
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3. 프랜차이즈업 |
중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공 |
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4. 분양대행업 |
상업용 건축물 및 주택의 분양대행(세대수 무관) |
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5. 용역알선업 |
의뢰인의 의뢰에 따른 도배, 이사업체의 소개 등 주거 이전에 부수되는 용역의 알선 |
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6. 경.공매 |
경매, 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 or 입찰대리(중개인은 ×) |
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@ 중개수수료는 중개업에 대해서만 적용(즉, 겸업에 해당하는 업무는 중개수수료와 무관) |
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@ 경매 => 매수신청, 입찰신청 대리 시 => 지방법원에 등록 |
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법률38. |
자격증. 등록증의 양도.대여 |
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보유 |
양도.대여 |
취소 + (1년/1천) |
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미보유 |
양수.대여 受 |
(1년/1천) |
@ 미보유자가 등록증 대여받아 업으로 하면 (3년/2천) |
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★ 자격증을 가진자가 성명을 빌려준 경우 : 양도.양수로 간주 |
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★ 등록증을 가진자가 성명과 상호을 빌려준 경우 : 양도.양수로 간주 |
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법률39. |
유사명칭의 사례 |
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중개인 |
신분 |
공인중개인 |
1년/1천 |
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상호 |
부동산사무소 |
100만이하 과태료 |
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일반인 |
신분 |
공인중개사 |
1년/1천 |
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상호 |
부동산뉴스 |
1년/1천 |
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법률40. |
중개사무소 게시서류 => 위반시 100만원 이하 과태료(★★) |
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1) 등록증 원본 |
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2) 중개수수료, 실비의 요율. 한도액표 |
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3) 중개업자, 소.공의 자격증 원본 |
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4) 보증설정 증명서류 |
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법률41. |
휴.폐업의 신고(★★★★★) : 임의적 / 사전신고 / 동일서식 / 해산,사망시는 × |
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연장신고/재개신고 |
직접방문 ○ / 전자신청 ○ |
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폐업은 사전신고 (중개업자 등록증 첨부) |
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등록증을 첨부하는 경우 |
직접방문 ○ / 전자신청 × |
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※ 재개신고를 받은 등록관청은 등록증을 즉시 반환하여야 함 |
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05 |
법률42. |
휴업과 업무정지의 비교 |
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구분 |
휴업 |
업무정지 |
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공통점 |
1. 당해기간 중 사무소를 두어야 함 2. 사무소 이전 및 폐업 가능 |
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3. 기간 중 이중소속, 이중등록 불가 4. 중개행위를 하여도 유등록중개업자에 속함 |
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차이점 |
신규등록 |
폐업후 신규등록 가능(중개인은 ×) |
폐업후 신규등록 불가 |
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재개업 |
기간 중 재개업 가능 |
기간중 재개업 불가 |
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첨부 |
등록증 첨부 |
× |
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업무개시 |
재개업 신고후 등록증 반환 받고 개시 |
업무정지 기간 만료후 가능(자동) |
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법률43. |
중개업자의 서식관련 행정처분 |
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법정서식 × , 의무서식 × , 서명날인 × , 기재사항 × , 교부보관 × |
업무정지 |
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★ 예외) 이중계약서, 거짓계약서, 전속중개시 (비)공개 => 상.취 -> 안받으면 업무정지 |
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법률44. |
일반중개계약서의 내용(물.가.수.준) => 위반시 업무정지 |
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- 일반중개계약서의 작성은 의뢰인이 필요한 경우 요청할 수 있다 |
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1) 대상물의 위치,규모 |
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2) 거래예정가격 |
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3) 중개수수료 |
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4) 기타 준수사항 |
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@ 표준서식은 국장이 정하여 사용을 권장할 수 있다 |
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법률45. |
전속중개계약 |
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- 전속중개계약서 사용 & 3년간 보존 |
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- 7일 이내 부동산거래정보망 or 일간신문에 정보공개(단, 의뢰인이 비공개 요청시는 공개 ×) |
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★ 공개 정보내용(기.권.공.예.공) ★★★★★ |
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1) 대상물 종류, 소재지, 지목, 면적, 건축물의 용도, 구조, 건축면적 등 |
기본사항(1.2.3.4) |
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2) 벽면 및 도배상태 |
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3) 수도,전기,가스,소방, 승강기,오.폐수,쓰레기처리시설 등 |
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4) 도로 및 대중교통수단 연계성, 시장,학교 근접성, 일조,소음 등 환경조건 |
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5) 대상물의 권리관계에 관한 사항(단, 권리자의 주소,성명 등 인적사항 정보는 ×) |
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6) 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 |
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7) 거래예정금액 및 공시지가(단, 임대차의 경우 공시지가는 공개 안할수 있음) |
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@ 업무처리상황 통지 : 2주일에 1회 이상 문서로서 통지 |
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@ 유효기간 : 3월 |
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법률46. |
중개의뢰인의 위약금 지불 등 |
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1) 유효기간 내 다른 중개업자에 의뢰하여 거래한 경우 |
4) 법정수수료 해당금액 |
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2) 중개업자 소개로 알게 된 상대방과 중개업자를 배제하고 직접거래한 경우 |
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3) 의뢰인 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 |
수수료의 50% 범위내에서 실비 |
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※ 최종 지급액 : 3) 4) 중 적은 금액 지불 |
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법률47. |
일반중개계약 & 전속중개계약의 차이점 |
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일반중개계약 |
권리의무 × |
보존 × |
권장서식 |
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전속중개계약 |
권리의무 ○ |
3년 보존 |
법정서식&의무서식 |
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법률48. |
부동산거래정보사업자의 지정목적 |
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- 국장은 중개업자 상호간의 ~~~~를 위해 지정할수 있다 |
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06 |
법률49. |
거래정보사업자의 지정요건(★★★) |
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1) 중개업자 수 500명 이상 & 2개 이상의 특.광.특도(시.도)에서 각 30인 이상의 신청(이용신청서&등록증사본 제출) |
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2) 정보처리기사 1명 이상 |
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3) 공인중개사 1명 이상 |
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4) 컴퓨터설비 확보 |
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법률50. |
거래정보사업자 지정신청시 제출서류 |
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- 법률49의 1) 2) 3) 4) + 부가통신사업신고서 제출확인서류 |
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@ 지정서 교부 : 국장은 신청받은날로부터 30일 이내 검토 지정 |
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@ 유일하게 거래정보사업자가 될 수 없는 자 : 중개법인 |
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법률51. |
거래정보사업자 지정절차 |
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지정신청 |
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지정서교부 |
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운영규정제정/승인(국장) |
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정보망설치운영 |
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신청받은날부터 30일이내 |
지정받은날부터3월이내 |
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지정받은날부터 1년이내 |
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법률52. |
거래정보사업자 지정의 취소(부.운.정.일.해) ★★★★★ |
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- 다음에 해당하면 국장은 취소할 수 있다(임의) |
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1)거짓, 부정한 방법으로 지정받은 경우 |
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2) 3월이내 운영규정 승인 or 변경승인 받지 않거나 운영규정위반 |
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3) 정보공개 규정 위반 |
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4) 1년 이내에 거래정보망을 설치 운영하지 않을 경우 |
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5) 사망 or 해산으로 인해 운영이 불가능한 경우 |
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법률53. |
비밀준수의무 위반(반의사불벌죄) |
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중개업자 |
업무정지 + (1년/1천) |
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소.공 |
1년/1천 |
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법률54. |
중개업자 등의 금지행위(★★★★★★★) |
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매.무.수.거 |
1년/1천 |
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증.직.쌍.투 |
3년/2천 |
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매매업 |
대상물+매매+업(계속,반복) |
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관련증서 |
허용(○) |
분양권, 상가분양계약서 |
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무등록업자와협조 |
선의(○) 악의(×) |
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허용(×) |
입주권 |
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수수료초과 |
보수초과 ×(어떤명목도 ×) |
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직접거래 |
자기계약 × |
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주택-시도조례잘못적용 × |
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의뢰인이 허용해도 × |
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초과분반환, 부도수표 × |
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제3자 거래는 가능 |
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요구->처벌 × |
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쌍방대리 |
허용 × |
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거짓말 |
방식무관, 판단흐리는것 |
|
일방대리는 가능 |
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숨기는행위,높은수익보장 |
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투기조장 |
중간생략등기 |
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공법해결 |
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소득 없어도 투기목적이면 해당 |
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법률55. |
중개업자 등의 금지행위 위반시 행정처분 |
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중개업자 |
상.취 |
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소.공 |
자격정지 |
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보조원 |
× |
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법률56. |
확인설명의무 & 확인설명서 |
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확인.설명의무 |
확인설명서 |
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중개완성 전 |
중개완성 후 |
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설명(취득자에게만) / 확인(이전자에게) |
교부(당사자) / 보존(3년) |
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의무(중개업자) / 가능(소.공) |
의무(서명날인) / 가능(당해소공) |
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07 |
법률57. |
중개대상물의 확인.설명사항(기.권.공.예.조) ★★★★★ |
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- 중개완성 전 중개의뢰인(권리취득자)에게 설명하고 근거자료를 제시하여야 함 |
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1) 대상물의 종류, 소재지, 지목, 면적, 건축물의 구조, 용도, 건축연도 등 |
기본적사항 |
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2) 벽면 및 도배상태 |
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3) 수도, 전기, 가스,. 소방, 열공급, 승강기, 배수 등 시설물상태 |
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4) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장,학교 근접성 |
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5) 일조, 소음, 진동 등 환경조건 |
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6) 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 권리관계 |
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7) 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한사항 |
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8) 거래예정금액, 수수료 및 실비와 산출내역 |
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9) 권리취득에 따른 조세의 종류와 세율 |
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@ 매도, 임대의뢰인이 대상물 상태자료 요구에 불응한 경우 => 매수,임차의뢰인에게 설명하고 확인설명서에 기재하여야 함 |
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법률58. |
확인.설명 & 확인설명서 |
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※ 확인.설명 |
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1. 설명 : 중개 완성 전 / 의무 / 제시하고 설명 =>취득자에게만 |
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2. 확인 : ~~~할 수 있다 => 이전자가 불응시 취득자에게 설명하고 확인설명서에 기재(건축물에 관해서만) |
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★ 건축물 |
주거용 |
내외부시설물 |
벽면 |
도배 |
환경조건(비선호시설제외) |
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비주거용 |
내외부시설물 |
벽면 |
× |
× |
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※ 확인.설명서 |
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1. 중개완성 전 거래계약서와 동시에 |
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※ 중개계약 완성시 서류 |
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2. 중개업자가 작성, 교부, 보관(3년) |
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거래계약서, 확인설명서, 업무보증서 |
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3. 국장, 법정서식, 의무서식 |
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책임서명 및 날인 |
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개인인중개업자 /중개법인(주사무소-대표자, 분사무소-책임자) |
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법률59. |
거래계약서 : 중개완성시 / 국장 ~~권장서식(~할수있다) / 5년 보존 |
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법률60. |
거래계약서의 필요적 기재사항(★★★★★) |
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공인중개사법(당.물.계.거.인.권.조.확.약) |
부동산등기특별조치법(당.목.계.대.중.조) |
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1. 거래당사자의 인적사항 |
1. 당사자 |
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2. 물건의 표시 |
2. 목적부동산 |
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3. 계약일자 |
3. 계약 연.월.일 |
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4. 거래금액, 거래예정금액 및 지급일자 등 |
4. 대금 및 그 지급일자 |
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5. 물건의 인도일시 |
5. 중개업자 |
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6. 권리이전의 내용(권리의 내용 ×) |
6. 조건 or 기한 |
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7. 조건 or 기한 |
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8. 대상물확인설명서 교부일자(작성일자 ×) |
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9. 그 밖의 약정내용 |
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08 |
법률62. |
부동산 거래신고 => 부동산 소재지 관할 시.군.구청(신고관청)에 신고 |
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ⓐ토지 |
ⓑ건물 |
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ⓒ입주권(정비법) |
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부동산 거래(매매) 신고(60일) |
검인의제 |
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ⓓ분양권(주택법) |
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주택(아파트) 거래(매매) 신고(15일) |
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no |
yes |
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매매 |
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부동산거래신고 |
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검인의제 |
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검인 |
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신고필증 |
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|
소유권이전등기 |
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법률63. |
부동산거래신고내용(인.계.부.실.조 / 중.자.입) ★★★★★ |
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1. 매수 매도인의 인적사항 |
7. 중개업자가 계약서를 작성한 경우 |
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2. 계약일, 중도금, 잔금지급일 |
-> 중개업자의 인적사항 및 사무소 개설등록사항 |
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3. 부동산 소재지, 지목, 비번 |
8. 주택가래신고지역 내 거래로서 6억원을 초과하는 경우 |
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4. 부동산의 종류, 면적 |
-> 주택취득에 필요한 자금조달계획 |
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5. 실제거래가격 |
9. 주택가래신고지역 내 거래로서 6억원을 초과하는 경우 |
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6. 계약의 조건 or 기한 |
-> 주택입주계획 |
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법률64. |
부동산거래신고방법 |
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부동산거래신고 |
원칙 |
공동 |
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예외 |
중개업자 |
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계약서를 중개업자가 작성시 |
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주택거래신고 |
원칙 |
공동 |
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예외 |
중개업자 |
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1단계 |
주택거래 or 부동산거래인지 파악 |
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2단계 |
매매 or 아닌지 파악 |
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ex) 주택거래신고지역+아파트 |
주택거래신고(15일) |
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ex) 주택거래신고지역+연립주택 |
부동산거래신고(60일) |
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@ 주택법상 주택거래신고를 하면 부동산거래신고의무를 적용 × |
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법률65. |
정정신청 및 변경신고 |
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정정신청 |
부동산거래 |
주택거래 |
기간 없음 |
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변경신고 |
부동산거래 |
× |
기간 있음 |
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정정신청사항(~할수 있다) |
변경신고사항(등기신청전에 할수 있다) |
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1. 매수인, 매도인의 주소,국적,지분 |
1. 거래지분 2. 계약대상면적 |
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2. 건축물의 종류 |
3. 조건/기한 4. 물건거래금액 |
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3. 소재지, 지목, 토지면적, 대지권비율 |
5. 중도금 및 지급일 6. 잔금 및 지급일 |
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4. 계약대상면적 |
7. 공동매수의 경우 매수인의 변경(매수인 추가,교체는 제외) |
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5. 중개업자 사무소 소재지 |
8. 다수물건 거래의 경우(물건의 추가,교체 제외) |
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★ 잔금지급일 변경은 주택거래신고에 한함 |
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법률66. |
신고방법 |
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부동산거래신고 |
의무적 |
당사자/중개업자 |
전자신청○ / 직접신청○ |
위반하면 |
처벌하여야한다 |
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대리인 |
전자신청× / 직접신청○ |
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정정신청/변경신고/해제신고 |
임의적 |
모두 |
전자신청○ / 직접신청○ |
위반하면 |
처벌할수있다 |
법률67. |
즉시 교부해야 하는 것 : 휴업 재개시 등록증, 부동산거래신고시 신고필증 |
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법률68. |
부동산거래신고 & 주택거래신고(★★★) |
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구분 |
부동산거래신고(공인중개사법) |
주택거래신고(주택법) |
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신고대상 |
토지/건축물/정비법상입주권/주택법상분양권 |
공동주택 중 아파트(면적구분없음) |
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신고내용 |
매매(교환,증여는 검인) |
소유권이전(유상에 한함-신규취득제외) |
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신고기간 |
체결일부터 60일이내 |
체결일부터 15일이내 |
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신고의무 |
원)당사자 예)중개업자 |
원)당사자 예)중개업자 |
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과태료 |
2천만.5백만,취득세3배이하 과태료 |
취득세5배이하 과태료 |
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법률69. |
부동산거래신고방법 |
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원칙 |
공동신고 |
일방제출(대리인 제출시는 신분증, 위임장 지참) |
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예외 |
중개업자(업자가 계약서 작성시) |
중개업자가 제출(소.공 제출시 신분증지참,위임장×) |
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법률70. |
거래대금증명서면 |
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1) 입금표 or 통장사본 |
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2) 대출,정기예금등의 만기수령 or 해약, 주식,채권등의 처분증명서류 |
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3) 거래대금 타용도 지출증명서류 |
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4) 당사자간 거래대금 주고 받은 증명서류 |
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법률71. |
부동산거래신고 가격검증체계 |
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검증체계의 구축/운영 |
국장 |
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적정성 검증 |
시.군.구청장 |
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※ 검증결과의 통보 => 관할세무서장에게 |
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☆ 검증. 외형적 |
토지거래허가구역 토지매매 -> 신고 |
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부동산거래신고를 거짓으로한 중개업자 |
취득세3배이하 |
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무허가건축물 매매 -> 신고 |
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부동산거래신고를 거짓으로 요구한자 |
5백만이하 |
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주택거래,부동산거래->신고(외국인토지법은 신고 ×) |
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법률72. |
손해배상 책임의 보장 : 손배책임은 당사자 의뢰인이 입증책임(안날로부터 3년/행위가 있은날로부터 10년) -안3행10 |
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법률73. |
보증설정 : 아래의 셋 중 하나만 가입하면 됨 |
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1) 보증보험증서 사본(보증보험사) |
소멸성 |
=> 소멸성은 구상권 청구 가능 |
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2) 공제증서 사본(협회) |
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3) 공탁증서 사본(법원) |
비소멸성 |
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법률74. |
보증금액(★★★) |
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법률75. 보증의 변경 & 재설정 |
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1) 법인인 중개업자 |
2억이상 |
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변경 |
기설정 보증의 효력이 있는 기간중에 변경 |
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분사무소당 |
1억이상 |
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재설정 |
보증보험 or 공제(공탁은 ×)에 가입한 경우로서 보증기간 만료일까지 |
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2) 법인이 아닌 중개업자 |
1억이상 |
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3) 지역농협 |
1천이상 |
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법률76. |
손해배상 후 금액의 보전 |
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보증보험, 공제 |
15일내 재가입 |
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공탁 |
부족액 보전 |
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☆ 공탁금 회수제한기간 : 3년 |
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10 |
법률77. |
계약금 등(계약금+중도금+잔금)의 예치 |
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예치기관(금.공.신)-권고할수 있다 |
금융기관, 공제사업자, 신탁업자 |
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예치명의자(금.보.신.체.공.전+중개업자) |
금융기관, 보험회사, 신탁회사, 체신관서, 공제사업자, 전문회사, 중개업자 |
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§ 중개업자는 분리관리, 지급보증서 제출 |
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법률78. |
계약금 등의 우선수령 |
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- 금융기관 or 보증보험사의 보증서를 예치명의자에게 교부하고 수령 가능 |
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(사전수령을 제외하고는 모두 당사자 동의가 필요) |
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법률79. |
중개수수료의 성립요건 |
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1) 중개의뢰계약이 존재해야 한다 |
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2) 거래계약이 성립되어야 한다 |
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3) 중개행위와 계약사이에는 인과관계가 있어야 한다 |
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법률80. |
중개수수료의 발생시기 : 수수료청구권은 중개의뢰계약시 발생하고 거래계약 체결시 행사가 가능 |
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법률81. |
중개수수료 : 아래의 한도에서 시.도조례로 정함(★★★) |
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주택 |
매매,교환 |
거래금액의 0.9%이내 |
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주택 외 |
거래금액의 0.9%이내 |
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임대차등 |
거래금액의 0.8%이내 |
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※ 부동산소재지와 사무소소재지가 다른경우 : 사무소소재지 조례 기준 |
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법률82. |
중개수수료의 산정(금액 * 수수료 요율) |
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매매 |
동일한 중개대상물 & 동일 당사자간 & 동일기회에 이루어지는 경우(점유개정) |
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교환 |
고액의 중개대상물가격 기준 |
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임대차(월세) |
[월세보증금 + (한달 월세액 × 100)] × 수수료요율 |
=>합산금액이 5천만원 미만인 경우는 70을 곱함 |
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분양권전매 |
기납입금액(계약금+중도금+프리미엄) × 수수료요율 |
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★ 주택면적에 따른 수수료 적용기준 |
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주택면적이 주택외 면적의 1/2 이상 |
주택에 관한 수수료 적용 |
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주택면적이 주택외 면적의 1/3 미만 |
주택외에 관한 수수료 적용 |
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법률83. |
실비 부담자 |
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권리분석비용(등기부등본 등) |
권리이전자 |
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계약금등 반환채무이행 관련비용 |
권리취득자 |
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법률84. |
연수교육 & 실무교육 & 매수신청대리실무교육(★★★★★) |
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구분 |
연수교육(임의) |
실무교육(의무) |
매수신청대리실무교육 |
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실시권자 |
국장/시.도지사/등록관청 |
시.도지사 |
법원행정처장이 지정하는 교육기관 |
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대상자 |
중개업자 등 |
중개사무소개설등록하려는자/법인의대표자,사원,임원전부/분사무소는 책임자만 |
매수신청대리인 등록을 하려는 자 |
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교육내용 |
자질과 업무수행능력 향상 |
직업윤리의식 및 전문지식 |
직업윤리,민사소송,민사집행,경매실무 등 |
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|
기타 |
교육일 7일전까지 통지 |
교육시간32이상~44시간이하(등록신청일전 1년이내) 단, 폐업신고후 1년이내 재등록시 교육불필요 |
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법률85. |
감독관청과 감독대상 |
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감독관청 |
국장, 시.도지사, 등록관청 |
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감독대상 |
중개업자(무등록업자 포함), 거래정보사업자 |
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11 |
법률86. |
감독상 명령을 할 수 있는 경우 |
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1) 부동산 투기 등 거래동향 파악을 위해 필요한 경우 |
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감독상 명령 불응시 |
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2) 이 법에 의한 행정처분을 위하여 필요한 경우 |
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중개업자 |
업무정지 |
거래정보사업자 |
500만이하 |
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법률87. |
중개업자에 대한 행정처분(★★★) |
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구분 |
등록취소 |
업무정지 |
자격취소 |
자격정지 |
지정취소 |
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처분권자 |
등록관청(사무소관할시.군.구) |
자격증교부한 시.도지사 |
국장 |
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처분대상자 |
중개업자 |
중개업자 |
공인중개사 |
소.공 |
거래정보사업자 |
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처분성격 |
기속/재량 |
재량 |
기속 |
재량 |
재량 |
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사전구제 |
청문 |
의견제출 |
청문 |
의견제출 |
청문 |
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반납조치 |
등록증반납 |
× |
자격증반납 |
× |
× |
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소멸시효 |
× |
3년 |
× |
× |
× |
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승계기준 |
3년 |
1년 |
× |
× |
× |
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가중/경감 |
× |
1/2범위(6월내) |
× |
1/2범위(6월내) |
× |
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법률88. |
공인중개사의 자격취소(기속) - 양.대.부.징.정 ★★★ |
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1) 타인에게 자신의 성명을 이용하게 하거나 자격증을 양도.대여한 경우 |
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자격취소후(5보7반) |
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|
2) 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우 |
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5일이내 국장에게 보고하고 |
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3) 이 법을 위반하여 징역형(집행유예 포함)을 선고받은 경우 |
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7일이내 시.도지사에 반납 |
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4) 자격정지기간 중에 중개업무를 한 경우 |
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법률89. |
청문과 취소 |
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취소사유 |
|
청문 |
|
취소 |
|
반납 |
자격증/등록증은 반납 |
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사무소소재지 시.도지사 |
자격증 교부한 시.도지사 |
지정취소는 반납 × |
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법률90. |
공인중개사의 자격의 정지(이중소속, 서식, 금지행위와 관련) |
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1) 2이상의 중개사무소에 소속된 경우 |
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2) 인장등록을 하지 않거나 등록하지 아니한 인장을 사용하는 경우 |
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3) 확인.설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 경우 |
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4) 확인.설명서에 서명,날인하지 않은 경우 |
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5) 거래계약서에 서명,날인하지 않은 경우 |
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6) 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로다른 2이상의 계약서를 작성하는 경우 |
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7) 금지행위를 한 경우 |
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☆ 자격정지기준 : 동기, 횟수, 결과 등을 참작하여 1/2범위내에서 가중,경감할수 있으나 가중시에는 6월초과 못함 |
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법률91. |
직원의 결격사유로 인한 행정처분 |
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사원,임원 |
2월이내 해소하지 않으면 |
절.취 |
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소.공,보조원 |
2월이내 해소하지 않으면 |
업무정지 |
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법률92. |
중개업자 등의 등록의 취소-기속(사.해.허.결 / 이.이.양.대 / 업무.1.2) ★★★ |
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1) 중개업자의 사망, 법인의 해산 |
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2) 부정한 방법으로 개설등록(허위등록) |
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3) 등록의 결격사유에 해당 |
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4) 이중사무소 개설등록 |
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5) 이중소속 |
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6) 성명,등록증의 양도,대여 |
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7) 업무정지 기간중 중개업무수행 |
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8) 최근 1년이내 이법에 의해 2회이상 업무정지 + 업무정지 |
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법률93. |
중개업 등록의 취소-임의(미.금.전속.6월.보증 / 이중.임시.법인.거래) |
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1) 등록기준 미달 |
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2) 2이상의 중개사무소를 둔 경우 |
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3) 임시중개시설물의 설치 |
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4) 중개법인의 겸업제한규정 위반 |
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5) 6월을 초과하여 휴업 |
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6) 전속계약의 경우 정보(비)공개 위반 |
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7) 거래금액등의 거짓 기재 OR 서로 다른 2 이상의 거래계약서 작성 |
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8) 손해배상 조치 안하고 업무개시 |
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9) 중개업자가 금지행위를 한 경우 |
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10) 최근 1년이내 이 법에 의해 3회이상 업무정지 OR 과태료 처분 + 업부정지 OR 과태료 |
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금지행위 |
중개업자 |
상.취 |
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소.공 |
자격정지 |
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법률94. |
법인의~~~~~반납 : 대표자가 한다 |
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법률95. |
중개업자의 업무정지 : 잘 모르겠으면 업무정지(☆ 소멸시효는 업무정지 밖에 없다-3년) |
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법률96. |
폐업의 승계의 예외 |
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1) 폐업신고를 한 날부터 다시 중개사무소의 개설등록을 한 날까지의 기간이 3년을 초과하는 경우 |
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2) 폐업신고 전 위반행위의 행정처분이 업무정지로서 폐업기간이 1년을 초과한 경우 |
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법률97. |
업무정지, 과태료의 승계 => 처분일로부터 1년간 |
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법률98. |
공인중개사협회의 설립주체 : 중개업자인 공인중개사 |
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법률99. |
공인중개사협회의 성격 : 임의사항(강제설립×) / 사단법인, 비영리법인 / 인가주의, 사법인 |
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법률100. |
공인중개사협회의 설립단계(★★★) |
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정관 |
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창립총회 |
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국장인가 |
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설립등기 |
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300명이상발기인 서명날인 |
서울(100인이상) |
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광역시,도,특도(각20인이상) |
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법률101. |
공인중개사협회의 구성(★★★) |
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구분 |
규정 |
장소 |
등기/신고 |
구성여부 |
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주된사무소 |
중개사법 |
서울특별시 |
등기/신고 |
두어야한다 |
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지부 |
정관 |
시.도 |
사후신고 |
둘수있다 |
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지회 |
정관 |
시.군.구 |
사후신고 |
둘수있다 |
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☆ 주된사무소, 지부, 지회의 지도감독은 국장이 함 |
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법률102. |
공인중개사협회의 업무 : 고유업무(공제사업 등) / 수탁업무(시험,실무교육 등) |
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법률103. |
공제사업 : 국장의 사전승인 필요 / 임의적 사업 |
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책임준비금 적립비율 |
공제료수입액의 10% 이상 |
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운용실적 공시 |
회계연도 종료후 3월 이내에 일간신문 OR 협회보에 공시하고 홈페이지에 게시 |
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시정명령 |
국장이 명할수 있다 |
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검사 |
국장 요청시 => 금융감독원장이 검사할 수 있다 |
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13 |
법률104. |
포상금 지급요건(허.무.양.대) |
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1) 허위등록 |
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2) 무등록 |
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3) 등록증,자격증의 양도/대여 OR 양수/대여 受 |
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☆ 성명,상호의 대여는 지급대상 × |
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법률105. |
포상금 정리 |
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금액 |
1건당 50만원(공소제기, 기소유예 결정이 있는 경우)-국고보조가능비율 =>50%이내 |
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지급기한 |
결정일로부터 1월 이내 |
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배분 |
공동신고 => 균등배분(배분방법을 미리 정해오면 그에 따름) |
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동일 사건에 2건 이상 신고, 고발시 => 최초 신고자에게 지급 |
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법률106. |
행정수수료 납부(★★★) |
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1. 중개사 자격시험 응시 |
시.도 조례 |
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☆ 자격증 교부수수료는 납부 × |
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2. 중개사 자격증 재교부 |
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3. 중개사무소 개설등록 신청 |
시.군.구 조례 |
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4. 중개사무소 등록증 재교부 신청 |
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5. 분사무소 설치신고 |
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6. 분사무소 설치신고필증의 재교부 신청 |
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법률107. |
3년이하 징역 OR 2천만원 이하의 벌금(허.무.증.직.쌍.투)-★★★★★ |
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1) 거짓, 부정한 방법으로 사무소 개설등록(허위등록) |
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2) 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 영위(무등록) |
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3) 관련증서 중개 및 매매를 업으로 하는 행위 |
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4) 직접거래 및 쌍방대리 |
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5) 투기조장 |
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법률108. |
1년이하 징역 OR 1천만원 이하의 벌금(매.무.수.거 / 이.이.양.대 / 유.비.정보 / 임시))-★★★ |
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1) 매매를 업으로 한자 |
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2) 무등록업자와 협조 |
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3) 수수료,실비 초과수령 |
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4) 거짓된 언행 |
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5) 이중사무소, 이중소속, 이중개설등록 |
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6) 성명사용,자격증 양도.대여/양수.대여 受 |
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7) 유사명칭 사용자 |
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8) 비밀누설 |
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9) 정보 (비)공개 위반 |
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10) 임시중개시설물 설치 |
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법률109. |
2,000만원 이하의 과태료 |
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- 거래대금 지급증명자료를 제출하지 않거나 OR 그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자 |
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법률110. |
500만원 이하의 과태료(협회, 거래정보사업자) |
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-주로 협회, 거래정보사업자의 위반 + 부동산 거래신고를 거짓으로 요구한 자 |
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CF) 부동산 거래신고를 거짓으로 신고한 중개업자(취득세 3배 이하의 과태료) |
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법률111. |
100만원 이하의 과태료(명.칭.반납.보.이.게.휴) - ★★★★★ |
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1) 사무소 명칭에 "공인중개사사무소" OR "부동산중개" 문자를 사용하지 않거나 옥외광고물에 성명표기를 아니한 자 |
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2) 등록증, 자격증을 반납하지 아니한 자 |
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3) 보증관련 문서를 교부하지 아니한 자 |
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4) 사무소 이전신고를 아니한 자 |
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5) 등록증을 게시하지 아니한 자 |
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6) 휴. 폐업, 변경신고를 아니한 자 |
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☆ 과태료 행위에 대한 불복 : "질서위반행위규제법"에 따름 |
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14 |
법률112. |
과태료 정리 |
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부과권자 |
대상자 |
금액 |
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국장 |
협회/거래정보사업자 |
500만원 이하 과태료 |
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시.도지사 |
공인중개사 |
100만원 이하 과태료 |
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등록관청 |
중개업자 |
100만원 이하 과태료 |
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신고관청 |
공동신고 / 중개업자 |
2,000만원, 500만원, 취득세3배이하 과태료 |
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실무01. |
부동산 중개의 3요소 : 중개업자 / 중개대상물 / 중개의뢰인 |
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실무02. |
중개계약의 성격 |
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1) 유상계약, 쌍무계약(조건부 ○ , 순수한 ×) |
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2) 낙성계약 |
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3) 불요식계약 |
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4) 비전형계약(무명계약) |
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5) 임의계약, 혼합계약 |
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실무03. |
중개계약의 종류 |
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일반(보통)중개계약 |
우리나라에서 가장 많은 형태, 소송빈도가 高 |
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독점중개계약 |
계약성립의 방법은 묻지 않고 수수료 지급, 해외에서 가장 많이 사용 |
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전속중개계약 |
국내에서 권장하는 형태, 중개완성방식에 따라 비용차이 발생 |
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공동중개계약 |
능률적, 효율적 방식, 부동산거래정보망 활용 |
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순가중개계약 |
미리 가격 제시 -> 초과분 수수, 계약 자체는 유효하나 초과수수료는 반환 |
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실무04. |
공부의 종류와 내용(★★★★★) |
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공부의 종류 |
내 용 |
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토지(임야)대장 |
확인 ○ |
소재지, 지목, 면적, 사유란, 소유자 |
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확인 × |
지형, 지세, 경계 |
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|
건축물대장 |
확인 ○ |
소재지, 면적, 건폐율, 용적율, 구조, 용도, 높이, 건축연도 |
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|
확인 × |
건축설비, 방향, 노후정도, 외관상 특징 |
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토지(건물)등기부 |
확인 ○ |
표제부, 갑구, 을구, 부동산표시, 소유권 및 제한사항 등 |
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확인 × |
점유권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 주택임차권 |
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|
지적도.임야도 |
확인 ○ |
소재지(위치), 지목(부호), 지형(형상), 경계 |
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확인 × |
소유자, 면적, 지세 |
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토지이용계획확인서 |
확인 ○ |
각종 공법상 이용,거래제한(모든 공법상 내용은 ×) |
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확인 × |
소유자, 지적사항, 건폐율, 용적율 |
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☆ 공적장부 |
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1) 권리관계 : 실제 > 등기부 > 대장(권.실.부.장) |
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2) 물리적현황 : ㄱ.경계 : 지적도 > 실제 |
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(경.지.실) |
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3) 공법상규제 : 토지이용계획확인서 |
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ㄴ.경계 외 : 실제 > 대장 > 등기부 |
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(외.실.대.등) |
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실무05. |
현장답사에 의한 조사활동 |
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1) 등기부에 없는 사항 => 점유권, 유치권, 법정지상권, 신축건물, 채권 등 |
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2) 지세, 방향 |
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3) 입지조건, 환경조건, 내.외부시설물 |
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※ 지목은 대장으로 확인 가능하나 실용도와 불일치한 경우가 많으므로 현장답사도 병행해야 함 |
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※ 실제권리관계 OR 공시되지 않은 물권권리에 관한 사항 => 등기부 + 현장답사 |
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15 |
실무06. |
면적(★★★) |
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대장상면적과 등기상면적의 불일치 |
대장 기준 |
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대장상면적과 실제면적의 불일치 |
실측 |
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실무06. |
경계(★★★) |
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사정이 존재하면 |
실제가 우선 |
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사정이 존재하지 않으면 |
지적도가 우선 |
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실무07. |
중개업자의 의무 |
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1) 위험한 등기=> 경고 |
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2) 근저당권 => 등기부상 금액표시 ○ / 실제조사는 × |
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3) 경계 => 지적도 제공 ○ / 실제조사는 × |
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4) 분묘기지권 => 현장조사 |
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실무08. |
분묘기지권(★★★★★) - 원칙적으로 지료 有 |
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성립요건 |
* 소유자 승낙을 얻어 설치한 때(유상) |
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* 소유자 승악없이 설치하고 20년간 평온,공연하게 점유한 때 |
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* 자기토지에 설치후 분묘기지에 대한 특약없이 토지를 처분한 때(유상) |
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판례 |
* 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 함 |
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* 평장 OR 암장 되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추어야 함 |
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|
* 분묘기지권을 시효취득하는 경우 지료를 지급할 필요 없음 |
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|
* 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 없음 |
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* 단분형태로 합장하여 분묘를 설치할 수 없음 |
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|
* 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는동안 존속함 |
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* 인접토지의 점유방법이 분묘를 설치.관리하는 것이었다 하여 점유자의 소유의사를 부정할 것은 아님 |
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실무09. |
장사 등에 관한 법률 |
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구분 |
개인묘지 |
가족묘지 |
종중묘지 |
법인묘지 |
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매장 |
매장후 30일이내 신고 |
사전허가 |
사전허가 |
사전허가 |
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설치면적 |
30㎡ |
100㎡ |
1,000㎡ |
10만㎡ 이상 |
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점유면적 |
30㎡ |
10㎡(합장은15㎡) |
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기간 |
기본15+연장3회 |
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실무10. |
분묘기지권 & 장사 등에 관한 법률 비교 |
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분묘기지권 |
장사 등에 관한 법률 |
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시효취득 ○ |
시효취득 × |
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봉제사 범주 |
제한크기(설치면적/점유면적) |
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봉제사기간 |
기본15년(연장3회) ->合60년 |
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실무11. |
공법상 거래규제(★★★★★) |
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1. 토지거래 허가제(국계법) |
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'- 허가구역 내 토지의 소유권, 지상권의 이전 OR 설정 계약을 체결하고자 하는 자는 공동으로 시.군.구청장의 허가를 받아야 함 |
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(허가 없으면 계약은 무효 / 허가증이 없으면 소유권 이전등기 ×) |
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16 |
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2. 농지법에 의한 거래규제 |
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농지소유상한 |
상속으로 인한 취득으로 농업경영을 하지 않으면 => 10,000㎡까지만 |
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일정기간 이상 농업경영후 이농 => 이농당시 소유농지 중 10,000㎡까지만 |
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주말체험영농 => 총 1,000㎡미만(세대원 전부 소유 총면적 기준) |
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농취증 발급 |
시.구.읍.면장(군수 ×) / 농취증 없이 소유권 이전등기 × |
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구분 |
토지거래허가 |
농취증 |
검인 |
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경매 |
× |
○ |
× |
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판결 |
○ |
○ |
○ |
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상속 |
× |
× |
× |
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실무12. |
농업경영계획서 작성 |
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- 농취증을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시.구.읍.면장에게 제출 |
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※ 농사를 짓지 않으려면 계획서 ×(EX: 주말체험영농) but 농취증은 필요 |
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※ 주말체험영농일지라도 1,000㎡ 이상은 계획서 제출 ○ |
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실무13. |
외국인토지 취득법 |
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외국인 |
시민권자, 지분 50%이상 |
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대상 |
토지 + 매수 -> 상호주의 |
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방법 (대상물소재 시.군.구) |
사전허가 |
군사기지 및 보호구역, 지정문화재, 생태경관보전지역(군.문.생) |
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사후신고 |
외 |
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실무14. |
외국인토지 취득법 위반에 대한 제재 |
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구 분 |
신고기관 |
위반시 제재 |
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신고제 (사후신고) |
계약 |
계약체결일부터 60일 이내(매매,교환,증여) |
300만원 이하 과태료 |
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계약 외 |
토지취득일부터 6월 이내(상속,경매,판결,환매권행사) |
100만원 이하 과태료 |
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계속보유 |
외국인등으로 변경된 날로부터 6월 이내 |
100만원 이하 과태료 |
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허가제(사전-군.문.생) |
허가없이 취득(무효), 15일 이내 허가여부 통보 |
2년/2천 |
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행정형벌 비교 |
토지거래허가법 위반 |
2년/30% |
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외국인토지법 위반 |
2년/2천 |
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투기거래지구에서의 거래위반 |
3년/3천 |
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실무15. |
대상물건의 표시(토지대장 등본 및 건축물 관리대장) |
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토지 |
소재지 |
지번을 기재 |
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지목 |
공부상지목과 실제지목이 다른 경우(병기) / 환지예정지의 경우 환지예정지의 지목 기재 |
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건축물 |
전용면적, 대지지분 |
구분소유권의 경우 전용면적과 공용면적을 모두 확인하여 기재, 대지지분 기재 |
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준공연도 |
대장상 준공연월일 기재 & 현장답사로 경제적 내용연수 파악 |
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방향 |
현장답사 |
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실무16. |
토지이용계획서 : 건폐율상한, 용적률상한(시.군조례) - 건폐율 ×, 용적률 ×(건축물대장으로 확인) |
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실무17. |
취득시 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 : 중개완성 전 확인설명서에 기재 |
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17 |
실무18. |
확인설명서 기재사항 중 주요내용(주거용)-★★★★★ |
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1) 소속공인중개사 |
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2) 벽면 및 도배의 상태 |
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3) 내.외부시설물의 상태 |
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4) 환경조건(일.소.진.비) : 일조량,소음,진동,비선호시설 |
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5) 입지조건(도.대.주.교.판) : 도로,대중교통,주차장,교육시설,판매의료시설 |
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6) 거래예정금액 : 중개완성전 거래예정금약을, 개별공시지가 및 건물(주택)공시가격은 중개완성 전 공시지가 또는 가격을 의미 |
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(단, 임대차계약의 경우 개별공시지가 및 건물(주택)가격을 생략 가능 |
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7) 중개수수료 : 거래예정금액을 기준으로 계산 |
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실무19. |
확인설명서 기재사항 중 주요내용(비주거용)-★★★★★ |
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1. 벽면상태(도배는 ×) |
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2) 환경조건은 기재 × |
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3. 입지조건(도.대.주) : 도로,대중교통, 주차장(교육시설 ×, 판매시설 ×) |
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실무20. |
계약금 & 중도금 & 잔금 |
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계약금 |
특별한 약정이 없으면 해약금으로 추정 |
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중도금 |
이행의 착수에 해당하므로 중도금 지급 후에는 계약을 해제할 수 없는 것이 원칙 |
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잔금 |
소유권이전등기 신청 or 물건 인도시 지급 |
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실무21. |
검인계약서(★★★★★) |
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※ 검인 = 부동산 + 계약원인 + 소유권이전 |
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토지/건물 |
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법률행위(매매,교환,증여) |
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권리승계 |
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- 계약을 원인으로 소유권이전등기 신청시 부동산 소재지 관할 시.군.구청장의 검인을 받은 계약서를 관할 등기소에 제출 |
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실무22. |
검인신청서류 |
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- 2개 이상의 시.군.구에 있는 수개의 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약서 or 판결서 등을 검인받고자 하는 경우 |
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=> 시. 군. 구의 수에 1통을 더한 통수 |
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실무23. |
계약서 사본의 송부 |
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- 2개 이상의 시.군.구에 있는 수개의 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약서 or 판결서 등을 검인받고자 하는 경우 |
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=> 그 중 1개의 시.군.구를 관할하는 시장에게 검인신청 가능(이 경우 검인을 한 시장은 각 부동산소재지를 관할하는 |
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세무서장에게 그 계약서 or 판결서 사본 1통을 각각 송부해야 함) |
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실무24. |
부동산등기특별조치법에 의한 소유권이전등기 신청의무 |
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- 다음의 날로부터 60일 이내 신청해야 함 |
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1) 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 : 반대급부의 이행이 완료된 날 |
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2) 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 : 계약의 효력이 발생한 날 |
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실무25. |
부동산실명제 |
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제3자간(중간생략형) |
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계약위임형 |
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신탁자 |
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신탁자 |
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자금 |
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자금 |
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등기 |
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자금 |
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아파트 |
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수탁자 |
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아파트 |
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수탁자 |
횡령죄× |
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등기 |
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횡령죄성립 |
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제3자 |
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제3자 |
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★ 처벌규정(52가 31개) |
신탁자(5년/2천) 수탁자(3년/1천) 상대방(3년/1천) |
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18 |
실무26. |
부동산실명법 적용배제와 특례(★★★) |
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적용배제 (양.가.상.신) |
채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우 |
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구분소유자의 공유로 등기하는 경우(상호명의신탁, 구분소유적 공유) |
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신탁재산 or 양도담보 |
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적용특례 |
종중 및 배우자(법률혼 ○, 사실혼 ×) |
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실무27. |
부동산실명법 정리 |
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1) 신탁자, 수탁자 |
무효 |
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2) 상대방 |
선의면 유효 |
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3) 제3자 |
선.악불문 무효 |
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4) 차액반환 |
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5) 제외(양.가.상.신) 배제(종중,배우자) |
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실무28. |
대항력 & 우선변제 & 최우선변제 |
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구 분 |
대항력 |
우선변제 |
최우선변제 |
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요건 |
전입신고 + 인도 |
대항력 + 확정일자 |
대항력 + 보증금 |
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대상 |
매매, 공.경매 |
경.공매 |
경.공매 |
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주장 |
대항력 |
전액 |
일부 |
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실무29. |
주택 & 상가임대차보호법 비교(★★★★★) |
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구 분 |
주택임대차보호법 |
상가임대차보호법 |
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적용범위 |
주거용건물 임대차 |
사업자등록의 대상이 되는 상가건물로 일정 보증금이하 |
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적용제외 |
일시사용위한 임대차 |
일시사용위한 임대차 |
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대항력 |
주택인도 + 전입신고 |
건물인도 + 사업자등록신청 |
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우선변제권 |
주택임대차계약,주택인도,주민등록,확정일자 |
상가임대차계약,건물인도,사업자등록,확정일자(세무서) |
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최우선 변제권 |
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소액보증금 |
최우선변제액 |
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적용(6165) |
소액보증금 |
최우선변제액 |
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서울 |
6천 |
2천 |
2.6억 |
4천5백 |
1천3백5십 |
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수도권중과밀권역 |
6천 |
2천 |
2.1억 |
3천9백 |
1천1백7십 |
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광역시(군,인천제외) |
5천 |
1천7백 |
1.6억 |
3천 |
9백 |
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기타지역 |
4천 |
1천4백 |
1.5억 |
2천5백 |
7백5십 |
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기타지역 |
주택가액의 1/2범위내 |
상가건물가액의 1/3범위내 |
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임대차기간 |
최소기간 2년 |
최소기간 1년 |
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법정갱신 |
인정 |
인정 |
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차임등 증감청구권 |
*증액청구: 1/20을 초과 ×(계약기간내) *계약,증액후 1년이내는 증액 × *감액청구 : 제한 없음 |
증액청구: 9/100범위내(계약기간후) |
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임차권등기명령제도 |
대항력과 우선변제권 취득(최우선변제×) |
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계약의갱신 |
임대차기간이 끝나기전 6월 ~ 1월전까지 |
임대차기간이 끝나기전 6월 ~ 1월전까지 (전체기간은 5년을 초과하지 않는 범위) |
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월차임전환시산정율 |
연 14% 초과금지 |
연 15% 초과금지 |
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45정이 39쇼핑에서 3천개의 25를 사다 |
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19 |
실무30. |
경매절차 |
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경매신청및 개시결정 |
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배당요구종기결정/공고 |
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매각의 준비 |
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매각허부결정절차 |
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매각실시(보증금) |
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매각/결정기일지정,공고,통지 |
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매각대금납부 |
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배당절차 |
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소유권등기 |
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소유권취득 |
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등기촉탁,부동산인도명령 |
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불허가되면 신경매 |
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☆ 잔금납부 × => 재경매(저감 無) => 경매미참여(저감 有) |
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☆ 불허가처분 있으면 => 신경매(저감 無) |
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실무31. |
소제주의 & 인수주의(★★) |
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소제주의 |
1. 저당권, 근저당권 |
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인수주의 |
1. 유치권 |
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2. 압류, 가압류 |
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2. 예고등기 |
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3. 소유권이전담보가등기 |
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3. 법정지상권 |
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4. 경매신청기입등기 |
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4. 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리 |
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5. 위의 말소기준권리보다 뒤에 설정된 모든권리 |
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실무32. |
배당순위 |
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0순위 |
경매실행비용 |
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1순위 |
제3취득자의 필요비,유익비 상환청구권 |
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2순위 |
주택 및 상가임대차보호법상 소액보증금 중 일정액 |
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근로자 최종3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금 |
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3순위 |
목적물에 부과된 국세, 지방세, 가산금 |
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4순위 |
당해세를 제외한 국세, 지방세 등 |
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8순위 |
일반채권 |
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실무33. |
매수신청대리의 범위 : 신청 ○ , 소송 × |
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실무34. |
매수신청 대상물 : 중개대상물과 동일 |
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실무35. |
매수신청대리인 등록요건 |
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1) 공인중개사 or 중개법인일 것(중개인 ×) |
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2) 매수신청대리 실무교육을 이수하였을 것 |
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3) 보증보험 or 공제에 가입하였거나 공탁하였을 것 |
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실무36. |
매수신청대리의 결격사유 |
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1) 등록취소 + 3년 미경과자 |
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2) 유죄판결 + 2년 미경과자 |
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3) 업무정지처분 + 업무정지기간 미경과자 |
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4) 업무정지처분을 받을 당시 중개법인의 사원 or 임원이었던 자로서 업무정지기간 미경과자 |
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실무37. |
매수신청대리 보증금액(★★★) |
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중개법인 |
2억이상 |
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분사무소마다 |
1억이상 |
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공인중개사 |
1억이상 |
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20 |
실무38. |
매수신청대리행위 : 중개업자, 중개법인 (소속공인중개사는 ×) |
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실무39. |
매수신청대리 사건카드 보존기간 : 5년 |
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실무40. |
AIDA의 원리 |
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Attention |
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Interest |
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Desire |
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Action |
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