[부동산] 내 땅에 모르던 건물이 생겼다? 어떻게 해야할까요?

[김렬구 변호사]

안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

최근 다른 사람의 토지임에도 불구하고 건물을 건축하거나 가건물을 세우는 등의 행위가 많아지면서 이러한 사건에 대한 문의도 증가하고 있습니다.

건물을 짓기 전에 막은 경우에는 큰 문제가 없지만 일단 토지를 점유하는 건축물 등이 생겨난 경우에는 타인의 재산에 해당하여 함부로 철거하는 등의 행위가 어려울 수 있습니다.

따라서 건물철거소송이나 방해배제청구권을 행사하기 전에 이러한 일이 발생하지 않도록 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

다만 골든 타임을 놓쳤거나 사정변경으로 인해 해당 소송을 진행해야 할 경우가 있을 수 있습니다.

지금 이 글을 읽고 계시는 분들도 건물철거를 위해 여러 정보를 모으고 계실 것이라 생각합니다.

그렇다면 건물철거소송 방해배제청구권과 관련하여 필요한 정보를 자세히 이야기해보도록 하겠습니다.

건물철거소송과 방해배제청구권의 의미

건물철거소송이란 토지위에 건축된 건물이 그 토지를 점유할 권원이 없을 때 진행가능한 소송입니다.

우리나라에서는 토지와 건물을 다른 물건으로 보기 때문에 토지에 대한 권원이 없는 건물은 원칙적으로 토지 소유권자 등이 해당 건물에 대한 철거소송을 진행할 수 있습니다.

건물철거소송은 민사소송의 일종으로 상대방의 불법행위에 대해서 형사적 처벌을 가하는 소송이 아닙니다.

다만 상대방의 불법적인 점유 등으로 인해 소유권자 등에게 발생한 손해를 함께 청구하는 것도 가능하기 때문에 이 부분을 간과하지 않고 청구하는 것이 중요합니다.

방해배제청구권은 소유권의 권능 중 하나입니다.

소유권이란 물건에 대한 배타적 사용, 수익, 처분을 보장하는 권리인데요.

소유권은 일반적인 물건에도 존재하지만 부동산 가령 토지나 건물에 대해서도 존재할 수 있습니다.

소유권을 가진 사람은 자신의 소유권이 방해를 받거나 침해를 받는 경우에는 그 방해 또는 침해를 제거할 것을 요구할 권리를 갖고 있습니다.

이러한 권리는 소송 외적으로도 주장할 수 있지만 강제력을 갖지는 않기 때문에 소송을 통해 강제력을 부여하여 침해된 소유권을 원상회복하고 있습니다.

건물철거소송의 성립요건

우선 건물철거소송의 소송물은 방해배제청구권입니다.

따라서 토지의 소유자나 점유자 모두 가능합니다.

특히 방해와 손해를 구별하여야 하는데 방해의 경우 현재에도 지속되는 침해를 의미하고 손해의 경우 침해가 종료되었기에 손해가 있는 경우에는 방해배제청구권의 행사가 불가능합니다.

건물철거소송의 경우 토지 위에 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 청구가 모두 포함되어야 합니다.

따라서 건물철거소송의 경우 원고가 토지를 소유하고 있거나 점유하고 있는 것과

피고가 지상건물을 소유하고 있는 것을 요건사실로 합니다.

만일 철거가 아닌 퇴거청구의 경우 건물 점유자에게 하여야 하며 건물철거소송을 건물 점유자에게 한 경우에는 소송에서 패소할 수 있습니다.

건물철거소송 판결 이후 절차

건물철거소송에서 승소하였다면 그것으로 문제가 해결되는 것이 아니고 집행의 문제가 남게 됩니다.

만일 위 소송에서 승소하였다면 원고 승소 판결이 나오게 되고 항소기간이 지난 경우에 그 판결은 확정됩니다.

이 판결을 집행권원으로 하여 상대방의 철거를 요구할 수도 대신 철거를 하고 그 비용을 청구할 수도 있습니다.

따라서 위 소송에서 승소하는 것이 모든 문제를 해결하는 것이 아니기 때문에 이 부분에 있어 주의가 필요합니다.

만일 위 소송에서 패소하였다면 원고의 지위에서 다시 항소나 상고할 수 있습니다.

항소의 경우 2심법원에 다시 재판해달라고 요구하는 것이고 상고의 경우 3심법원인 대법원에 다시 재판하여 달라고 요구하는 것입니다.

다만 항소의 경우 항소의 이익이 없거나 항소이유서를 제대로 작성하지 않는 등의 사유가 있다면 항소가 받아들여지지 않을 수 있어 이 부분에 주의가 필요합니다.

특히 항소나 상고기간은 판결서 송달일로부터 2주 이내이므로, 그 기간이 도과한 경우 특별한 사정이 없는 한 판결은 그대로 확정되기 때문에 기간 내에 불복할 것인지 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

타인의 건물이 내 땅을 침범한 상황이라면, 전문변호사의 조력으로 법적 대응

건물철거소송의 경우 토지 위의 건물을 철거하고 해당 건물이 점유하여 발생한 손해까지 배상하라는 사건이 많습니다.

또한 소송에서 승소한다고 하더라도 철거를 하기까지 매우 오랜 시간이 걸릴 수 있기 때문에 승소 후 집행 절차에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

그러나 홀로 위와 같은 사건을 진행한다면 관련 경험이나 지식의 부족으로 인해 원하는 결과를 얻지 못하거나 매우 많은 시간이 소모될 수 있기 때문에 변호사의 도움을 받아 사건을 효율적으로 해결하는 것이 좋습니다.

특히 요건사실과 증명책임 부분에 있어서 홀로 소송을 진행하는 경우 실수를 할 수 있으며 기간준수 여부에 대해서도 생업에 종사하면서 챙기기 어려운 부분이 있기 때문에 변호사와 충분한 상담을 거친 뒤 소송에 돌입하는 것이 좋습니다.

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