스크랩 [칼럼]8.2 부동산 대책과 부동산 시장

[박병섭]

김현미 국토교통부 장관은 “주택은 투기의 대상이 아니라 거주의 대상이다. 다주택자의 주택투자 수요를 억제하고 실거주자에게 주택이 돌아가게 하겠다.”라고 했다. 이런 정부의 의지를 담은 8.2 부동산 대책은 예상보다 수위가 높았다. 요약하면 다음과 같다.

[8.2 부동산 대책 발표 분석]
1. 서울 24개 구 전 지역과 과천시 행복도시 건설 예정지역 투기과열지구지역 선정하여 다음과 같은 규제를 한다.
- 재건축 초과이익 환수제 시행
- 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
- 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한
- 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원＋일반분양분) 재당첨 제한
- 갭 투자를 막기 위한 투기과열지구 내 ‘주택거래신고제도‘ 부활
2. 서울 청약 1순위가 되려면 통장을 2년 이상 보유해야
3. 조정대상지역 내 주택 양도 시 ‘양도소득세 중과‘, 장기보유특별공제 배제, 1세대 1 주택 비과세 요건 강화(2년 거주 필요), 분양권 전매 시 양도소득세율 50%
4. 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTVㆍDTI 40% 적용, 대출건수를 1인 1 대출에서 1세대당 1 대출로 강화
5. 특별 사법 경찰제도 도입, 부동산 불법행위 수사권 부여
6. 공적 임대주택 17만 호의 60%를 수도권에 공급 확대
7. 다주택자의 임대주택 등록 유도등

지난 `17.6.19`대책을 포함한 재건축 초과이익환수제 부활 예고, 대출 LTVㆍDTI 하향, 서울 전역의 전매제한기간을 소유권 이전등기 시까지로 강화, 양도소득세 중과는 투기수요 억제를 위한 대책이 쏟아졌다.
최근의 부동산 가격 폭등이 강남의 재개발 재건축에서부터 시작됐다는 점에서 재개발 재건축에 대한 규제를 포함시켰다. LTVㆍDTI 규제는 1인 1 대출에서 1세대 1 대출로 바뀌고, 그 비율도 60%에서 최대 30%로 축소된다. 대출을 받아 집을 사는 수요가 억제될 것으로 보인다. 다만, 신혼부부를 비롯한 무주택자 등 집이 필요한 실수요자에 대한 대출이 위축되지 않도록 보완이 필요하다.
양도소득세 중과는 팔았을 때에 발생하는 세금이다. 한마디로 팔지 않으면 영향이 없다는 것이다. 자금 여력이 있는 다주택자는 버틸 가능성이 높다. 투기 수요 억제를 위해 3억 이상 취득자금에 대한 자금조달계획서 신고를 의무화한다. 이를 근거로 자금출처에 대한 세무조사가 예고돼있다. 자녀의 아파트 구입자금을 부모가 대신 내주는 경우 증여세는 제대로 냈는지 또는 과거 소득 신고한 금액보다 현저히 많은 자금을 보유한 경우 과거의 세금은 제대로 냈는지 에 대한 세무조사가 예정돼 있다. 이는 세금을 내지 않은 불투명한 자금이 더 이상 부동산 시장에 유입되는 것을 차단하는 효과가 있을 것으로 판단한다.

[지난 3년간의 부동산 가격 상승]

(강남 아파트 재건축, 저금리, 유동성 풍부로 인해 집값 상승)

    2014년 이후 집값 상승세가 가파르다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2014년 1월 1억 5천만 원 하던 서울 강서구의 한 소형 아파트가 현재 3억 원으로 두 배 상승했다. 마찬가지로 2014년 1월에 4억 원 하던 서울 마포 공덕동의 한 아파트가 현재는 2억이 오른 6억 원에 거래가 된다.
강남 아파트 가격 오름세는 더 무섭다. 강남 개포주공 1단지(재건축) 41.98제곱미터 아파트 가격이 2015년 1월 7억 원 하던 것이 2017년 7월 12억으로 2년 반 만에 5억이 오른 것이다. 이런 현상이 지난 3년간 부산 대구를 돌아 서울과 수도권에 확산되었다.
2008년 이후 2014년까지 오르지 않던 집값이 오르기 시작한 이유는 여러 가지가 있다. 먼저 2014년 초이노믹스로 대표되는 저금리 정책으로 시장에 유동성이 풍부해졌기 때문이다. 갈 곳 없는 유동성 자금이 과거 정부의 부동산 경기 부양정책과 맞물려 집값 상승으로 이어졌다.

[정부의 강력한 의지]

(사회적 인식 변화 필요, 주택으로 더 이상 이익을 볼 수 없는 구조 만들기)

    이번 정부의 의지는 강력해 보인다. 부동산을 경기부양의 수단으로 이용하지 않고 반드시 집값을 잡겠다고 공언한다. 또다시 과거의 실수를 되풀이하지 않겠다는 메시지이다.
과거의 경험에 비추어 부동산 투기수요를 잡을 수 있는 가장 효과적인 방법은 주택으로 더 이상 수익을 보기 어렵다는 믿음이 시장에 생기는 것이다. 이를 위한 방법은 두 가지 측면이 있다. 하나는 주택이 더 이상 투기의 대상이 아닌 거주의 대상이라는 사회적인 인식 변화가 있어야 한다. 그리고 향후 주택으로 더 이상 이익을 보기 힘든 구조를 만들고 시장에서 그것을 믿어야 한다. 이런 관점에서 현 정부의 정책 방향은 옳다. 다만 시장에서 그것을 신뢰를 할 수 있도록 지속적이고 일관성 있는 정책기조가 필요하다. 그리고 향후 시장 상황에 따른 적시성 있는 후속조치가 필요하다.

[8.2 부동산 대책 이후 남은 카드는?]

(분양가 상한제, 보유세 인상 등)

    현재 다주택자는 나중에 정책이 바뀌고 양도세가 완화될 때까지 버티자는 분위기이다. 정부는 내년 4월까지 기다려 보고 그래도 다주택자들이 임대사업전환을 안 하거나 주택을 팔지 않으면, 그에 대한 후속 대책으로 보유세 인상을 포함한 추가적인 조치를 예고하고 있다. 이번 대책 발표에서 보유세 인상이 빠진 것을 두고 여러 말이 있다. 양도세는 팔았을 때만 내는 세금이다. 팔지 않는다면 효과가 없다. 반면에 보유세는 주택을 보유하고 있는 것만으로 매년 내는 세금이다. 보유에 대한 비용 부담은 시중에 집을 팔게 되는 유인이 된다.
보유세로 대표되는 종합부동산세를 인상하는 방법은 여러 가지가 있다. 세율을 올리거나, 감면율을 내리거나, 공시 가격을 높이는 방법이다. 보유세 인상은 조세저항에 부닥칠 수 있다. 이미 과거 참여정부 시절 종부세를 세금폭탄이라 불리며 정권의 지지도에 많은 영향을 준 바 있다. 이런 조세 저항을 피하려면 사전에 국민의 공감대 형성이 필수다. 그리고 보유세의 문제점을 보완한 대책도 함께 나와야 한다. 예를 들면 소득이 없는 1 주택자가 보유세 과세 대상일 때, 세금 때문에 집을 팔고 다른 데로 이사를 가야 하는 문제가 발생할 수 있다. 이런 경우 어떻게 다룰지 미세한 조정이 필요하다.
아파트값 인상의 또 다른 요인으로 고분양가 아파트의 성공적인 분양으로 인한 주변 아파트 가격의 동반 상승이다. 2015년 4월 분양가 상한제가 폐지된 이후 서울 서초구 지역의 평균 분양 가격이 96.1%나 급등한 것으로 나타났다. 정부가 8ㆍ2 부동산 대책에서 분양가 상한제의 부활을 예고한 것도 최근 부동산 시장 이상 과열이 서초구를 비롯한 강남 4구(서초ㆍ강남ㆍ송파ㆍ강동)의 분양가 폭등에서 비롯됐다는 판단 때문이다.

[8.2 부동산 대책의 효과]

(투기 수요 억제 정책과 양질의 부동산 공급)

    8.2 부동산 대책이 나온 지 3주 차이다. 현재 서울 아파트값 주간 변동률이 하락 전환됐고, 단기간 급등했던 강남권 재건축 아파트 단지에서 매도호가를 낮춘 매물이 나왔다. 주택 거래는 다소 소강상태다. 대출 규제로 자금 확보가 어려운 데다 추가 조정 기대로 매수자들이 지켜보고 있는 상태다. 이런 심리적인 안정상태를 장기간 유지시키는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 위와 같은 투기수요 억제 정책과 더불어, 실수요자가 살고 싶은 곳에서 살 수 있는 양질의 부동산 공급정책도 나와야 한다. 수요와 공급이 안정이 되어야 부동산 시장이 안정될 것이다.