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[인드림]

 농어촌주택의 양도세, 소득세 관련 유의사항

1. 농어촌주택 양도세 면제 기준 완화 : 대지면적 660㎡이하, 주택 연면적 150㎡, 취득당시 공시가격 1억 5000만원이하(기존 7000만원이하), 매각당시는 기존에 공시가격이 1억원이었으나 이러한 제한이 없어진다.(2008년 1월1일 시행)

2. 상시적으로 사용하지 않은 별장을 주택으로 보고 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세 중과 처분을 내린것은 부당하다(2008년 2월 22일, 서울고등법원 특별1부 2심, 원고 승소 판결). 즉, 상시 사용하지 않은 별장은 주택으로 볼수 없어 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

3. 농어촌 민박 지정기준 완화 : 숙박업 등록후 사업소득세를 내야 하기때문에 투자 수요가 위축되었던 농어촌 민박이 2005년 객실수 제한 폐지에 이어 주택 연면적으로 230㎡이하(종전 150㎡)로 완화되었다. (2008년 2월 4일 시행)

그러나, 전원주택 및 펜션을 짓는 데 필요한 토지 거래 관련 규제는 달라진게 없어 유의할 점도 많다.

4. 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있다고 하여, 시골집이 모두 대상이 되는 것은 아니다. 즉, 지역적으로 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다는 것이다. 양도세 비과세 혜택을 노린 주말용 농어촌주택 수요자는 부지, 기존 주택 매도 시기 등을 고려하여야 한다.

5. 1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다. 그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면 양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 하고, 농가주택을 먼저 매각하면 비과세 대상에서 제외돼 세금을 모두 내야 한다. 즉, 매각 순서가 포인트다.

6. 농어촌 민박형 펜션은 주소를 현지로 옮기고 직접 운영해야 소득세를 감면받을 수 있다. 현지 농어민이 운영하여야 한다는 규정은 완화 내지 폐지될 듯하다.

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