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사무실, 상가, 점포 매매시 주의할 점 |
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* 사무실, 상가, 점포 매매시는 다음과 같은 사항을 주의하여야 한다.
● 매도자 입장
건물부분은 양도소득세 외에 부가가치세를 납부하여야 한다.
따라서, 사업포괄양수도가 아니면 부가가치세 납부의무가 있으므로 주의를 요함.
토지와 건물가격이 구분되지 않으므로 실지매매가액을 환산하여 과세표준을 구하나 실무적으로 세무서에서는 납세자의 자진신고가 없을 경우 실지매매가액을 알 수 없으므로 법무사사무실에서 소유권이전시 작성하는 건물시가표준액을 부가가치세 과세표준으로하여
일반과세자(년간 임대료 48,000,000 원 이상)는 건물시가표준액의 10%를 부가가치세로 고지하고, 간이과세자(년간 임대료 48,000,000 원 미만)는 건물시가표준액의 3%를 고지하고 있으므로 사업포괄양수도가 아니면 반드시 부가가치세를 신고하여야 한다.
매도자는 임대사업자등록을 하지 않은 경우에도 부가가치세를 신고하여야 한다.
● 매수자 입장
매매계약을 하면 먼저 사업자등록을 하여 불이익을 받는 일이 없도록 하여야 한다. 특히, 신축상가취득의 경우 사업자등록시기를 놓쳐 매입세액공제를 받지 못하는 일이 종종있는 바, 계약금만 납부하면 사업자등록을 바로 하여야 한다.
● 공인중개사 입장
○ 특약사항란에 "매매금액은 부가가치세 별도"라고 기재한다.
○ 매도인에게는 매매계약일로부터 25일 이내에 폐업 및 부가가치세를 신고하도록
매수인에게는 매매계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하도록 알려준다.
○ 아래의 항목에 해당되는지를 확인하여 부가가치세 신고대상인지를 사전검토한다. 해당시 건물에 대한 부가가치세 신고의무가 있다는 것을 매도인과 매수인에게 설명한다.
* 부동산 임대업자의 사례별 포괄양수도 해당여부
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매도인 현황 |
매수인 현황 |
검토 |
판정 |
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전체 임대
(일부 공가 포함) |
전체임대 |
임차인의 동질성 유지(전 계악내용 양수)
*계약서에 명기되었거나
*계약서에 명기되지 않았더라도 사실이면 |
포괄양도양수 |
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임차인의 동질성 상실(전 계약내용 양수 안됨) |
해당 안됨 |
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계악시에는 임차인의 지위를 그대로 유지하였으나 이전후 매수인 임의대로 임차인의 지위 파기 → 매도인의 책임 없음.
*계약내용이 사실인지 여부확인. |
포괄양도양수 |
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일부 매수인 자가사용 |
매수인이 전체중 일부면적사용(일부 자가사용면적이 과세사업 또는 면세사업 불문)
*당초 임차인(예: 1층 임차인이 매수)이 매수한후 그대로 사용하는 경우 포함 |
해당 안됨 |
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전체면적
자가사용 |
매수후 전체를 임대업이 아닌 타업종으로 자가사용 |
해당 안됨 |
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일부 임대
일부 자가사용 |
전체 임대 |
*매도인이 일부 자가사용하던 업종을 타장소로 이전한 경우
*매도인이 일부 자가사용하던 면적을 임차하여 그대로 사용하는 경우 |
해당 안됨 |
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일부 임대
일부 자가사용(양도자 사용분과 동일 가정) |
매도인(자가 : 과세사업)
매수인(자가 : 매도인 과세사업 인수) |
포괄양도양수 |
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매도인(자가 : 과세사업 A업종)
매수인(자가 : 과세사업 B업종) |
해당 안됨 |
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매도인(자가 : 면세사업)
매수인(자가 : 면세사업) |
면세부분 제외하고 과세부분에 한하여 판단 |
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전체면적
자가사용 |
매수후 전체를 임대업이 아닌 타업종으로 자가사용 |
해당 안됨 | |
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