부동산을 취득할 때, 우선 등기부 등본을 확인한 후 등기에 기재된 명의인과 부동산 계약을 체결하여 잔금마저 지불하고 부동산을 취득했는데
다른 사람이 나타나 자기가 부동산 실소유자임을 주장했을 경우, 부동산 취득자가 실소유자에게 부동산등기부에 근거한 정당한 거래임을 내세워
부동산이 자기 소유임을 주장할 수 있을까요?
등기공신력
질문 : 토지를 매수하기 위해 등기부를 확인하고 계약을 하려 했는데, 실제 땅주인은 따로 있다는 얘기를 들었습니다. 제가 교섭한 사람이 등기명의인인 것은 틀림없는데, 믿고 토지를 매수해도 되는가요?
답변 : 등기를 신뢰하고 거래를 한다 하더라도 실제 권리자가 자신의 권리를 입증한 경우 매수인은 소유권을 취득하지 못하게 됩니다.
1. 등기의 공신력등기가 실제의 권리관계에 부합하지 아니하더라도 등기가 진실한 것으로 신뢰하고 거래를 한 선의의 제3자를 보호하기 위하여 등기의 기재 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 등기의 공신력이라 합니다. 우리 민법은 이에 대해 규정을 하고 있지 않아 부동산 등기에 대하여 공신력이 인정되지 않습니다.
2. 진정한 권리자가 있는 경우따라서 등기부를 신뢰하고 거래를 한 경우에도 실제의 권리자가 존재하고 있는 경우(허위등기 등의 경우)에는 권리를 취득하지 못하게 됩니다(다만, 그 부동산의 등기명의인이 실제의 소유자로부터 '명의신탁'받은 경우 에는 그로부터 부동산을 취득한 제3자가 보호될 수 있지만, 이것은 등기의 공신력과는 별개의 문제입니다).
3. 등기명의인과 매도인이 다른 경우한편 부동산 매매에 있어서 등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 거래관념상 매도인의 권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있는 것이므로, 매수인은 등기부상 소유 명의자에 대하여 진위를 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부에 관하여 확인하여야 합니다.