부담부증여
1. 부동산 내용
- A 아파트 : 시가 10억, 20년 보유, 현거주
- B 아파트 : 시가 9억,30년보유, 재건축(2005.5 관리처분,
2008.9.30 준공예정)
2.
- A 아파트는 2008.9.30 이전에 매각해야 1가구 1주택 혜택있으나
경기침체로 매각되고 있지않아 2008.9.30이전 자녀에게 부담부증여
하여 증여세 부담을 최소화하고 형후 1가구1주택 지위를 유지코자함
- 자녀 2명은 미혼이나 세대분리되어 있슴
(27세, 직장경력 6년, 년봉 6000만원 /26세,직장경력 1년,4000만원)
- 주거래은행 문의결과 A 아파트담보대출 4억원 가능하고 자녀명의
신용대출도 0.6억, 0.2억 가능하다고 함
3. 질문
- 증여자의 4억 대출에 대한 사용용도 소명이 있는지?
- 수증자의 채무상환 능력은 인증받을수 있는지
- 수증자의 신용대출을 이용하여 증여세를 감소시킬수 있는지?
- 수증자가 증여 받은후 A 아파트 전세금(3억원)으로 상기 4억
대출 상환해도 세무상 문제점 없는지?
- 30세 미만 미혼의 독립세대는 문제 없는지?
- 본건 경우 2008.9.30 이전 양도세 없는 부담부증여와 증여세법
개정후 전액증여중 어느것이 나은지?
- 부담부증여액을 더 늘일수 있는 방법은?
- 향후 수증자에 대한 세무관리는?
- 2008.9.30까지 시일 촉박한 현시점애서 주의할 점은?
- 답변일 : 2008-09-08 오후 4:35:50
- 작성자 :
부담부증여시 수증자의 채무상환능력에 따라……
- 부담부증여시 수증자의 채무상환능력에 따라 인정여부가……
- 증여세가 과세되는 재산의 가액은 증여일 전후 3개월이내에 당해 증여재산에 대한 불특정 다수인 사이에 자유로인 거래한 매매사례가액 등의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 매매사례가액이 없는 경우에는 감정평가금액(2개 이상의 감정평가법인이 평가한 금액)이 있으면 이를 시가로 보는 것이며, 이런 금액이 없고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격(기준시가)에 의하여 평가할 수 있습니다.
- 그리고 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무(대출금액과 전세보증금)를 증여일(소유권이전등기 접수일) 시점에 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 원칙적으로 차감하는 것이며(이를 부담부증여라고 함), 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되, 당해 채무는 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보설정내역 등으로 명백하게 입증되는 경우에 한하여 공제해주며, 수증자의 채무상환능력에 따라 부인당할 수 있다는 점 참고하여야 하며, 그 인정이나 부인여부에 대해서는 증여세를 신고할 때 수증자가 제출하는 서류 등을 보고 또한 관할 세무서에서 사실조사 등을 거쳐 판단할 사항입니다.
- 이때 부담부증여로 인정을 받는 경우, 수증자가 인수하여 부담하여야 할 채무상당액은 사실상 유상으로 이전한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되는데,
부담부증여 있어서 양도로 보는 양도차익의 계산은 다음과 같습니다.
① 양도가격 = 양도 당시의 공시가격 x 채무액/증여재산가액(시가)
② 취득가격 = 취득 당시의 공시가격 x 채무액/증여재산가액(시가)
③ 양도차익 = 위① - ② – 필요경비
- 그리고 소득세법상 독립된 1세대로 인정을 받기 위해서는 만30세 이상이거나 혼인을 하였거나(이혼한 경우와 배우자가 사망한 경우 포함), 소득세법에서 인정하는 소득(국민기초생활보장법상 최저생계비 이상)이 있고, 당해 주택 또는 토지를 관리.유지하면서 독립된 생활을 유지할 수 있는 경우이어야 합니다. 그러므로 질의의 경우 자녀들의 소득으로 보아 ‘주민등록을 분리하고 실제 생계를 달리하고 있다면’ 독립된 1세대로 인정받을 수는 있겠습니다.
- 다만, 만 30세미만인 자가 5천만원이상의 주택을 취득하는 경우에는 그 취득자금에 대하여 소명자료 제출을 요구받을 수 있고, 이 경우 취득자금의 80%를 소명하면 전체를 소명한 것으로 보고, 소명하지 못하는 경우에는 그 소명하지 못한 금액에 대하여 증여세가 과세될 수 있으며, 이때 부담부증여로 인하여 수증자가 인수하는 채무액을 취득자금(소명)으로 인정해줄 수 있는가에 대해서는 이미 언급한 바와 같이 관할 세무서에서 사실조사 등을 거쳐 결정할 부분이므로 이 점에 대해서는 사전에 공인회계사나 세무사 등 세무전문가와 협의가 필요하리라 사료됩니다.
- 그리고 2006년 1월이전에 관리처분을 받은 재건축 입주권은 주택으로 보지 않기 때문에 재건축중인 아파트의 사용승인일(준공검사)이나 임시사용승인일 또는 사실상 사용일 이전까지 의뢰인은 1세대 1주택자입니다. 다만, 이를 3년이상 보유하고 2년이상 거주한 경우라도 그 주택의 양도가격이 6억원 이상인 고가주택이기 때문에 그 6억원을 초과하는 금액에 대하여 양도소득세 과세대상이며, 이를 부담부증여하는 경우에도 위에 제시한 공식에 의하여 증여자는 부담부증여액에 양도소득세를(양도소득세가 없는 부담부증여에 해당하지 아니 함), 수증자는 부담부채무 등 각종 공제후의 증여재산에 대하여 증여세를 부담해야 하고, 또한 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하는데 증여재산가액의 약5% 전후의 이전비용(취득세 2%, 등록세 1.5%, 교육세 0.3% 등등)이 소요될 것으로 예상됩니다.
- 그리고 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 배우자나 직계존비속 등 특수관계자에게 재산을 증여한 후, 증여를 받은 수증자가 5년이내에 이를 타인에게 다시 양도하는 때에는 애초의 증여자가 양도한 것으로 보고 애초의 증여자에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점도 주의할 필요가 있겠습니다.
- 그리고 의뢰인의 경우 오는 9월 30일 이후에는 1세대 2주택자로서, 양도소득세 중과세대상으로 이를 피하기 위해서 1주택을 자녀에게 증여하고자 하는 경우인데,
주택시장의 현 시황과 자녀에게 증여시의 제세금 등을 종합적으로 감안해볼 때, 현 시점에서 급매로라도 타인에게 양도하는 것이 절세(1세대1주택 양도소득세 비과세요건은 충족한 것으로 보고, 고가주택부분만 양도소득세가 과세되는 것으로 추정)할 수 있는 최선이 아닐까 판단됩니다.
다만, 현 시점에서의 양도가 어렵다면, 지난 9월1일 정부에서 발표한 “경제 재도약을 위한 세제 개편안”(내년부터 시행예정)에 따르면 고가주택의 기준금액이 9억으로 상향조정될 예정이고, 증여세법 개정으로 10억 상당의 재산을 자녀에게 증여할 경우(부담부증여가 아니어도)의 해당 증여세는 약1억1천만원 정도라는 점(현행 증여세법상으로는 2.9억)이나 부담부증여시 수증자가 부담하는 채무액에 대하여 증여자에게 양도소득세가 과세된다는 점(1주택이라도 고가주택이기 때문)과 수증자가 이제 20대라는 점이나, 수증자가 부담하여야 할 증여세와 증여를 원인으로 이전등기를 하는데 소요되는 비용 등을 종합적으로 감안해 본다면, 내년이후 소득세법과 증여세법이 개정된 이후에 부담부증여가 아닌 단순증여하는 것(증여후 5년이 경과하여 양도하는 것을 가정)이 차선은 될 것으로 판단되지만, 여러가지 사정(특히 9월말 이후에는 2주택자로서 양도소득세 중과세대상)으로 보아 신속하게 세무사 등 세무전문가의 상담을 받아 안전하게 절세할 수 방법에 대한 방안(여러가지 경우의 수를 비교)을 강구해볼 필요가 있으리라 사료됩니다.