상가임대차보호법상 확정일자

[박동환]

상가임대차보호법상 확정일자

상가건물임대차보호법에서 확정일자에

관해 포스팅해 드릴게요.

1) 이 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나?

건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차 계약서상 확정일자를 받아야 합니다.

본법 시행령 공포일 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록 정정신고서(확정일자 신청 겸용 서식) 및 임대차 계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다.

(확정일자의 효력은 2002. 11. 1부터 발생) 본법 시행령 공포일(10. 14일) 이후

사업자등록을 신청하는 신규 사업자는 사업자 등록 신청서 및 임대차 계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.

2) 상가건물임대차보호법 시행일인 2002 11. 1. 이전에 임차인이 받은 확정일자는 언제부터 효력이 있나?

이 법 시행일인 2002. 11. 1. 이전이라도 시행령이 공포되는 날 (10. 14.)부터 기존 임차인을

대상으로 세무서에서 확정일자를 부여합니다.

그러나 확정일자의 효력은 이 법 시행일인 2002. 11. 1.부터 발생하며 그 이전에 금융 기간

저당권 등이 설정되었다면 후 순위로 변제받게 됩니다.

3) 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는가?

각자의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를

부여받아야 합니다.

4) 전차인도 확정일자를 신청이 가능한가?

전차인은 확정일자를 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다.

5) 계약 연장 시 원 계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액 부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나?

계약 연장 기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.

6) 동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였다. 임대인이 동일인인 경우 이 법상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는가?

1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이 전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며

2층의 권리가 이 전 시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다.

따라서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차 계약서상에 확정일자를 받아야

합니다.

7) 기존 임차인의 확정일자 신청 시 2002. 10. 15 신청자와 2002. 10. 31 신청자는 우선순위에 차이가 있는가?

기존 임차인이 이 법 시행 전에 확정일자를 받은 경우 확정일자는 신청일로 찍히지만, 2002. 10. 31. 이전에 확정일자를 신청한 자는 신청순위와 상관없이 모두 법 시행일인 2002. 11. 1 동일 자로 효력이 발생합니다. 10. 31에 임박하여 확정일자를 신청하는 경우 민원인이 몰려 매우 혼잡 할 것으로 예상되었기 때문입니다.

8) 이 법이 시행되는 2002. 11. 1 이전에 이미 계약을 한 임차인의 경우 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하나?

본법 시행령 공포일(10.14일)로 부터 임차건물 소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및 임대차 계약서 원본상 확정일자를 받으면 2002. 11. 1부터 보호를 받습니다.(대항력, 우선변제권 및 요건에 해당되는 자는 최우선변제권)

다만, 임차인의 계약 갱신 요구권은 2002. 11. 1. 이후 맺어진 임대차 계약부터 적용됩니다.

9) 확정일자를 받는 것과 전세권 등기의 차이는 무엇인가?

확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후 순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권 등기를 한 전세권자는 배당의  우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다.

그러나 전세권 등기가 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속 · 간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.

10) 사업자등록신청을 하기 전에 확정일자 신청을 먼저 할 수 있는가?

할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 우선변제권은 사업자등록의 신청, 건물의 인도(입주), 확정일자의 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다. 그러므로 확정일자 신청을 사업자등록보다 먼저 하더라도 실익이 없다고 하겠습니다.

사업자등록신청(정정 신고)과 확정일자 신청을 동시에 하시기 바랍니다.

11) 임차인이 건물 소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청 시 구비할 서류는?

-사업자등록을 한 임차인의 경우

임대차 계약서 원본, 사업자등록정정 신고서(확정일자 신청 겸용 서식)

사업자등록증 원본, 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부

-신규 사업자로 등록하는 임차인의 경우

임대차 계약서 원본, 사업자등록 신청서(확정일자 신청 겸용 서식)

임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부

-현재 미등록 사업자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우

임대차 계약서 원본, 확정일자 신청서​

앞의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문하실 때에는 본인 여부를 확인 가능한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인인 경우는 위임장, 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.​

12) 확정일자 신청 시 사업자등록정정 신고서를 함께 제출하는 이유는?

임차인의 사업자등록 사항 등이 임대차 계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고, 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

위와 같은 문제를 사전에 방지하기 위하여 임차인이 확정일자 신청 시 임대차 계약 내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 하도록 안내하고 있습니다.

13) 확정일자 신청은 세무서에서 발송한 안내문에 기재된 지정된 날짜에 반드시 해야 하는가?  그렇다면 그 이유는?

기존 사업자의 확정일자 신청은 본법 시행령 공포일 (10. 14일) 이후 언제든지 할 수 있습니다.

다만, 10. 25. 이 부가가치세 예정신고 마감일인 관계로 10월 하순에는 세무서 접수창구가

대단히 혼잡할 것으로 예상되므로 세무서에서 정해준 날짜에 세무서를 방문하시면 짧은 시간에 접수를 끝낼 수 있으며 궁금증에 대하여 친절한 상담 서비스도 받으실 수 있습니다.​

14) 기존 임차인은 확정일자 신청을 10. 31. 이후에는 할 수 없는가?

기존 사업자의 확정일자 신청은 10. 31. 이후에도 가능합니다. 그러나 기존 임차인이 10. 31.까지 확정일자를 받은 경우 그 효력은 법 시행일인 2002. 11. 1부터 발생합니다.

 따라서 10. 31까지 확정일자를 신청하지 아니하고 그 이후에 하게 되면 우선변제권 등 권리의 순위 결정시 10. 31까지 확정일자를 받은 사람보다 후 순위로 밀리게 됩니다.

15) 특정 상가건물에 대한 이해관계인이 사업자등록사항 등 열람 제공을 신청하는 절차는?

세무서 납세서비스센터에 비치된 등록사항 등의 열람(제공) 요청서를 작성하여 건물 소재지 관할 세무서장에게 신청 하시면 되며, 이해관계인의 적정 여부를 확인하는데 필요한 입증서류와 신분증(주민등록증 등), 대리인의 경우는 위임장(인감증명서 첨부)과 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.

16) 건물 도면은 왜 필요하며 어떻게 작성하여 신고하는가?

건물 도면은 임대차 목적물이 불명확하여 임차인이 이 법에 의한 보호를 못하는 일이 없도록 하기 위하여 임대차 목적물이 건물의 일부분으로서 등기부등본상의 건물 표시로서는 임대차 또한 상가건물임대차보호법 제4조 제1항 제7조 및 동법 시행령 제3조 제5항에서 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 열람 ·제공의 항목으로 정하고 있습니다.

도면 제출은 세무서 납세서비스 센테에 비치된 사업장 보면서 식(기존 임차인에 대하여는 세무서에서 안내문에 동봉하여 발송)을 작성하여 사업자등록신청(정정) 시 제출하면 됩니다.

17) 상가건물을 임차하는 과정에서 법보다 약정을 맺어도 효력이 있는가?

이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다.