19.07.18 - 보은 아파트 80세대 (감정52억3374 . 낙찰8억 . 수익지급24억7500)

[부동산 대장]

물건주소 : 충북 보은군 내북면 동산리 148-3외 6필지
사건번호 : 2015타경8547
유찰이유 : 유치권
감정가 : 52억3374
낙찰가 : 8억 (15.2%)
낙찰일 : 19.07.18

매 매 : 41억
투자금 : 15억
수익금 : 17억4125
지급금 : 21억3750만 (140%+지연수익금 25% = 165%)
안전성 : 투자자명의 매매가등기 설정
투자기간 : 21개월

투자 물건 요약
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충북 보은에 위치한 아파트 80세대의 감정가는 52억 원(세대당 6500만 원)이며, 금번 블루문인베스트에서 낙찰받은 가격은 감정가의 15.29%인 8억 원으로 세대당 1천만 원에 매입한 것과 같습니다.
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잔여공사 및 준공비로 약 17억 원 가량 소요될 것으로 보이며, 준공 후 감정가는 70억 이상일 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰가와 준공비용을 포함한 합계 원가는 24억 원으로, 이는 준공감정가의 34% 선입니다.
전문 감정기관에서 평가한 전세가격은 보수적으로 접근하더라도 세대당 5천만 원으로 감정되었으며, 따라서 전세가 총액만 40억 원 정도로 예상됩니다. (5천만 원*80세대)
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○ 투자 안전성 분석
▶ 투자금의 원금손실 라인 = 전세가격의 60%선
(= 세대당 3000만 원*80세대 = 24억 원)
▶ 경락잔금대출 6억 원 + 투자금12억 원 + 잔여비용 6억 원 = 24억 원
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○ 원리금 안전성 분석 (예상수익률 45% 기준)
▶ 투자금의 145% 금액 예상 탈출라인 = 전세가격의 73%선
(= 3700만 원*80세대 =29.6억 원)
▶경락잔금대출 6억 원 + 투자금 12억 원 + 투자자 예상수익 5.4억 원(12억의 45%) + 잔여비용 6억 원 = 29.4억 원
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위 수지분석 결과로 볼 때, 한세대당 매매가격이 전세가의 60%만 되더라도 원금손실이 나지 않는 것으로 분석되었습니다.
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