부동산 세금 1.

■ 잘못 알고 있는 부동산 세금 내용 (32건 사례 및 답변을 3회에 나누어 게재) 요즘 여러 부동산 거래 관련 세금에 대한 블로그 내용을 읽어보면 어려운 내용이 아닌데,잘못 알고 있거나, 취득 및 양도세에서 매우 중요한 사항을 모르는 분들이 있는 것 같습니다. 종전까지만 해도 어려운 내용이지만. 간간히 개정되어 지금은 부동산 세금공부를 많이 하셔서 각종 세금 규정을 정확히 이해하고 이를 활용해서 절세 플랜을 짜는 분들이 많았는데. 기본적이면서 가장 중요한 세법사항을 오해하고, 취득하거나, 막연하게 비과세이겠지 하고 부동산을 덜컥 처분을 했다가 비과세가 아니라는 세무관서의 연락을 받고 발을 동동 구르는 분들이 생각보다 많습니다. 예년에 비해 부동산 경기가 좋지 않고 양도세에서 가장 어렵게 여겨졌던 최종 1주택 규정이 폐지되고 일시적2주택 요건도 단순화되면서 세금에 대한 관심이 많이 줄었습니다. 아래 열거한 사례들 중 '절반 이상 모르는 내용인데'라고 생각하는 분들은 시간 내서 부동산 세금을 공부해보는 것은 어떨까 생각하며 부동산을 중개하는 공인중개사라면 이정도는 인지해야지 하는 부분에 대해 열거하여 살펴보도록 하겠습니다. (3회에 나누어 게재합니다.) 1. 양도차익이 발생한 토지와 차손이 발생한 분양권을 같은 연도에 팔면 두 자산의 종류가 다른데도 차손을 차익에서 공제할 수 있는지? ☞ 양도세 과세대상 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 기타자산을 같은 연도에 판매하는 경우로서 특정 자산에서는 차익이 발생하고 다른 자산에서는 차손이 발생한 경우 차익과 차손을 통산하여 양도세를 계산하므로 세부담이 감소. 단 차익과 차손이 발생한 연도가 다른 경우에는 통산되지 않습니다. 2. 주택을 구입할 때 배우자와 공동명의로 구입하면 종부세 측면에서 불리하다고 하는데 사실인지? ☞ 2022년 귀속분까지 조정대상지역 2주택자는 종부세가 중과되므로 2주택을 부부가 각자 1채씩 보유하는 것보다 2채 모두 공동소유로 보유한 경우 종부세가 중과되어 세부담 측면에서 불리하였으나, 2023년부터는 2주택까지는 종부세가 중과되지 않으며 3주택 이상이더라도 과세표준 12억원까지는 중과를 하지 않습니다. 주택을 공동으로 소유하는 경우 누진효과로 인해 단독으로 소유하는 것보다 양도세 부담은 줄어들므로 공동으로 소유하는 것이 유리, 단 배우자의 자금출처가 없는 경우에는 증여재산공제 범위 한도(6억원) 내에서 공동으로 취득해야 증여세 부담이 없습니다. 3. 분양권을 구입할 때 매도인이 다운계약을 요구하는데 적발되더라도 과태료 외에는 불이익이 없는거죠? ☞ 다운 계약서를 작성했다가 과세당국에 적발되면 과태료가 부과되며, 추후 1세대1주택 비과세도 적용되지 않음(비과세가 배제되었을 때의 세액 차액과 다운금액 중 작은 금액만큼 양도세 비과세 적용이 배제). 그리고 40%의 부당과소가산세 및 납부지연가산세가 부과됩니다. 4. 빌라나 단독주택을 부담부증여로 취득하면서 증여재산가액과 양도가액을 기준시가로 평가하여 신고한 경우 양도차익이 없는 것으로 나오는데 문제가 없는지? 사례) 호가는 4억원이며 주택공시가격이 2억원, 전세보증금이 2억원, 5년전 취득가액이 2억원(취득 당시 공시가격은 1억)인 빌라를 자녀에게 부담부증여로 소유권을 이전하면서 공시가격으로 평가하여 신고하는 경우 증여세는 과세되지 않으며(증여재산가액 2억원, 채무 승계액 2억원), 양도차익도 없는 것(양도가액 2억원, 취득가액 2억원)으로 보아 양도세도 과세되지 않는 것인지? ☞ 양도가액을 기준시가로 평가하여 신고하는 경우 취득가액도 기준시가로 평가하여 신고해야 하므로(동일기준의 원칙) 사례의 경우 양도가액은 2억원, 취득가액은 1억원(1억 × 2억/2억)이 되어 양도차익 1억원에 대한 양도세가 과세됩니다. 5. 보일러, 씽크대, 장판, 벽지, 전등 교체비용도 양도세 필요경비로 인정? ☞ 양도세 신고시 수선비 중 자본적지출만 필요경비로 인정되며 자본적지출의 대표적인 항목으로 보일러 교체, 방 교체, 새시 교체, 방 확장, 시스템 에어컨 설치 비용 등이 있으며 그 외의 항목인 씽크대, 장판, 벽지, 전등, 붙박이장 등 교체비용은 수익적지출로 양도세 필요경비로 인정되지 않습니다. 6. 주택 양도시 매매특약에 따라 임차인에게 지급하는 명도비용은 필요경비로 인정되는지? ☞ 매매계약서의 인도의무를 이행하기 위해 임차인에게 지급하는 명도비용은 2018.2.13. 이후 양도분부터 필요경비로 인정됨. 단 임차인에게 명도비용을 지급할 때 기타소득에 해당하는 경우 22%를 원천징수하여 과세관청에 신고 납부해야 합니다. 7. 분양권으로 취득하는 주택과 조합원입주권으로 취득하는 아파트의 취득일이 다른가? ☞ 주택의 보유기간은 취득일부터 기산하며, 취득일이 언제인지에 따라 1세대1주택 비과세를 위한 거주요건 적용 여부가 달라집니다. 분양권으로 취득하는 아파트의 취득일은 잔금일이며, 조합원입주권으로 취득하는 아파트의 취득일은 사용승인일로 정합니다. 입주권으로 취득하는 아파트의 사용승인이 난 상태에서 잔금을 지급할 자금이 부족해 잔금 지급 전 매도한 경우 입주권이 아닌 주택을 매도한 것이며 취득일(준공일)로부터 1년 이내 매도했으므로 단기양도 세율(차익의 70%, 지방소득세 포함시 77%)로 계산한 양도세를 납부해야 합니다. 8. 관리처분계획인가 전 구주택을 보유한 상태에서 그 주택이 재건축으로 신축주택이 된 경우 준공일부터 2년 이상 보유해야 비과세가 적용되는지? ☞ 관처 전 보유한 구주택이 도정법상 재개발이나 재건축으로 신축주택이 된 경우 신축주택은 구주택의 연속으로 보므로 신축주택의 비과세를 위한 보유기간은 구주택의 취득일부터 기산하며, 거주요건도 구주택의 취득일 당시 조정대상지역이었는지 여부로 판단됩니다. 9. 이혼시 재산분할로 취득한 아파트를 양도하고 비과세를 적용받으려면 등기를 넘겨받은 날로부터 2년간 보유 및 거주한 후 양도해야 하나요? ☞ 이혼 시 재산분할로 배우자로부터 소유권을 이전받은 주택의 보유기간은 배우자가 취득한 날부터 기산하며, 배우자가 해당 주택을 취득할 당시 비조정대상지역이었다면 거주요건은 적용되지 않습니다. 10. 무주택 상태에서 2016년에 분양권에 당첨되고 2019년에 잔금을 지급할 당시 해당 지역이 조정대상지역이었는데 2년 거주를 못했다면 비과세를 적용받을 수 없나요? 사례) 2016년 8월에 무주택 상태에서 서울 소재 아파트 분양에 당첨되었으며, 2019년에 잔금을 지급하고 아파트를 취득했는데 거주요건이 적용되는지? ☞ 서울은 2017.8.3.에 조정대상지역으로 지정된 것으로 보며, 조정대상지역으로 지정된 후 주택을 취득하면 2년 이상 거주하고 양도해야 1세대1주택 비과세를 적용함. 다만 세대원 포함 무주택 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급(분양권 포함)한 후 조정대상지역 지정 후 잔금을 지급하고 주택을 취득한 경우 거주요건의 예외로 인정되므로 2년 이상 보유만 하고 양도해도 비과세가 적용됩니다.