주택재건축 정비사업조합 설립인가
특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장 또는 한국토지주택공사ㆍ지방공사가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자의 동의를 얻어 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하고 인가를 받아야 합니다.
주택재건축 정비사업조합
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수'라 함), 지정개발자 또는 한국토지주택공사·지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)을 설립해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항 및
제13조제1항).
조합은 주택재건축사업의 시행을 목적으로 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)가 설립한 단체로서 정비사업구역 안의 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 목적으로 결정된 토지 등 소유자의 단체라 할 수 있습니다(국토해양부, 『도시 및 주거환경 정비사업 여행』).
조합의 권리·의무
따라서 조합은 설립목적인 주택재건축사업의 범위에서 권리와 의무의 주체가 되며, 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나, 그 밖의 공익을 해하는 행위를 한 경우에는 주무 관청에 의해 그 인가가 취소될 수 있고, 목적 범위 외의 행위로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그 밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담합니다(
「민법」 제34조,
제35조 및
제38조).
조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의
① 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의
② 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의
만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).
※ '주택단지'란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호).
①
「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
② ①의 일단의 토지 중 도시·군계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
③ ①의 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
동의방법
건설되는 건축물의 설계의 개요
공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 함)
건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준
사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
조합정관
동의는 서면동의서에 토지 등 소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항 본문).
다만, 토지 등 소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지 등 소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.(
「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항 단서).
추가부담금·무상지분율추가부담금·무상지분율 |
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◇ 추가부담금 기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가격이 더 높을 경우 그 차액을 부담하게 되는 데 이를 추가부담금 또는 부담금이라 합니다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금의 형태로 받고 있습니다. 이와 관련된 법규정은 별도로 있지 않아 시공자와 조합 간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있습니다. ◇ 무상지분율 시공자가 조합의 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율로서, 재건축 대상 아파트의 지역·위치 등 주변의 요건과 사업성 등에 따라 조합과 시공자 간의 계약으로 결정됩니다.현재 거주하고 있는 아파트가 75㎡이고 무상지분율이 150%라면, 추가부담금 없이 입주할 수 있는 아파트는 최대 112.5㎡입니다. <출처: 한국도시개발연구포럼, 『새로운 재건축·재개발이야기(2010)』> |
동의자 수 산정방법
주택재건축사업의 경우 ① 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여 동의서를 받아야 하며, ② 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지 등 소유자를 1명으로 산정하여 동의서를 받아야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제17조제2항 및
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제2호).
추진위원회의 구성에 동의한 토지 등 소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다. 다만, 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 경우에는 그렇지 않습니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제13조제3항).
토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 않는 자는 토지 등 소유자의 수에서 제외해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제4호).
동의의 철회 및 반대의 의사표시
동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.
위에도 불구하고 다음의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있습니다. 다만, 2.의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지 않은 경우에도 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없습니다.
1. 정비구역의 해제에 대한 동의
3. 추진위원회 또는 조합 해산에 대한 동의
동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지 등 소유자는 동의의 상대방 및 시장·군수에게 철회서에 토지 등 소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송해야 하며, 철회서를 받은 시장·군수는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제5항).
대지분할을 통한 동의율 충족
대지분할을 통한 동의율 충족구분 | 제한 면적 |
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주거지역 | 60제곱미터 |
상업지역 | 150제곱미터 |
공업지역 | 150제곱미터 |
녹지지역 | 200제곱미터 |
그 밖의 지역 | 60제곱미터 |
조합설립에 반대하는 자의 토지 또는 건축물에 대한 매도청구
사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1호).