임차인은 물론 그 가족들의 전입신고 및 전입일자를 확인하라.

[노인장]

 

임차인은 물론 그 가족들의 전입신고 및 전입일자를 확인하라

경매부동산의 권리분석에 있어서 가장 중요한 것 중에 하나가 임차인에 대한 권리분석이다.

아파트나 단독주택 등 주거용 건물에 입찰을 하는 경우에는 현장을 직접 방문하여

임차인 존재여부를 확인하는 것은 물론 부동산을 점유하고 있는 임차인이 주민등록상의

전입신고를 하고있는 지도 반드시 확인하여야 한다.

실무에서 주민등록전입신고 여부를 임차인 존재의 판단 일순위로 삼기 때문이다.

그리고 임차인에 대한 권리분석에서 중요한 것 하나가 더 있는데,

이것은 “동거가족만 전입신고를 한 경우”이다.

주택임대차보호법에는 ‘임차인의 처나 자녀 등 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도,

임차인의 점유보조자가(임차인의 가족) 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 것으로 보아

본 법의 보호대상이 된다’라고 규정하고 있다. 예를 들면 갑이 2001년 1월 을과 을 소유의

부동산에 대하여 임대차계약을 하고, 갑이 개인사정으로 인하여 전입신고를 못하고

갑의 가족인 병만이 전입신고(2001년 1월 전입신고)를 하였다고 하자.

그리고 2001년 3월에 을이 은행에 대출을 받으면서 임차부동산에 근저당권 설정하였고

갑은 전입신고를 할 수 없었던 요소가 해소되어 2001년 5월에

전입신고를 하였다.

그런데 만약 이 임차부동산이 경매신청 되었다면  이 임차인은 어떻게 될까.

입찰희망자들은 임차인 갑에 대한 전입신고 여부만을 확인하는 경우가 대부분이다.

갑은 근저당권 즉, 소멸기준권리보다 후순위로 전입신고를 하였으므로 대항력을 가지지 못하여

낙찰 후에 부동산을 명도해 주어야 하므로 입찰자들은 임차인을 고려하지 않고 입찰에 응할 것이다.

왜냐하면 갑이 인수하지 않아도 되는 임차인으로 판단되었기 때문이다.

그러나 이 경매부동산은 임차인 갑은 근저당권보다 전입신고를 후에 하였지만

그 가족중 일부(병)이 근저당권보다 우선하여 전입신고를 하였기 때문에 주택임대차보호법상의

대항력을 갖추고 있는 임차인이다.

배당을 통하여 임차보증금 전액을 배당받지 못한다면 낙찰자는 임차인 갑에 대한 임대차보증금을

대신 변제하여야 한다.

 임차인은 물론 그 가족들의 전입신고 및 전입일자를 확인하라 (실전사례)

일산에 사는 최씨는 송파구 잠실동에 소재한 아파트(우성아파트)를

261,100,000원에 낙찰받았다.

아파트의 감정가격은 280,000,000원 이였으나

1회 유찰되었으므로 2회 입찰의 입찰가격은 감정가격에서

20%가 내려간 224,000,000원 이였다.

최저입찰금액보다 많은 금액으로 낙찰을 받았지만

인기 있는 지역의 아파트로 12명이 입찰을 한 부동산이였다.

그리고 시세 290,000,000원을 감안하면

이익이 되는 금액으로 낙찰을 받은 것이므로 최씨는 너무 기뻤다.

최씨는 몇일 후에 낙찰받은 아파트의 수리 등 여부를 미리 확인하기

위하여 아파트에 갔는데 그곳에서 이상한 사실을 확인했다.

임차인 김씨는 2000년 3월 14일에 전입신고를 하여

근저당권설정일인 2000년 1월 14일보다 후순위로

전입신고를 하였으므로 대항력을 가지지 못하는데

김씨의 부인이 이씨가 2000년 1월 8일일에 전입신고를 하고

거주하고 있다는 사실이였다.

위에서 설명한 바와 같이 가족중에 가장 우선하는 전입일자가

대항력발생일자가 된다는 것을 알고 있었으면서도

가족들의 전입일자는 확인하지 않아 큰 낭패를 보게 된 것이다.

최씨가 잔금을 지급할 경우

임차인이 배당요구를 하지 않고 대항력을 가지고 있기 때문에

낙찰금액 외에 추가로 임차보증금 180,000,000원을 인수해야만 했다.

최씨는 어쩔 수 없이 입찰보증금 26,110,000원을 포기해야만 했다.

주거용건물에 대한 임차인 조사 시 동사무소에서 임차인과 임차인의

가족에 대한 전입신고일 확인은 필수임을 명심해야 한다.

[최씨의 손실금액]

입찰보증금 : 26,110,000원

[aqua]

노인장의 토론방 26 번 제목 경매시 전세금액을 알수있나요를 비슷한 내용을 설명하신듯 합니다....

[헌동(장옥주)]

고맙습니다...

[하얀여우]

감사합니다..

[홍보부]

잘알겠습니다.

[굼벵이]

아짜 열심히 하자!!!1

[elegram]

잘 읽고 웃음한번 웃자.

[단디공주]

넹~

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[비너스]

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[하늘미소]

좋은 정보 감사합니다.

[선택의힘]

좋은정보감솨~~~

[큰형님]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[하얀여우]

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[내게도행운이..]

많은 도움이 되고있습니다..

[송천]

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[오륙도]

좋은 정보 감사합니다

[랜드마크]

주민등록 열람의 중요성, 주의사항.. 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.4

[하정]

좋은사례잘보고감니다감사합니다,

[oosszz]

세대합가 정말 중요하군요. 감사합니다

[경국지색]

임차인의 가족들 전입신고일 꼭 확인해야겠군요~~잘 알겠습니다~^^*

[갱매조아(노경택)]

임차인 가족중 가장 앞서는 날짜에 전입한 날짜가 대항력 일자^^

[마늘]

가족이란?본인 부인 자녀만 가족인가???아님 주민등록상에 세대원(부모님 )으로 구성된 모두를 말하는가??
조카가 학교문제로 동거인이 될수도 있는데 그때는 어떤가?/

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!!

[시민(고헌범)]

주소별세대열람을 발급받아보면 다 나오지 않나요?

[남산지기(장석중)]

감사합니다.

[두사부( 주성배 )]

사례가 머리에 쏙...

[비비츄]

아 정말 ~ 유익해요!

[쪽파(김지은)]

주민등록상의 모든 임차인을 확인해야 겠네요.
유익한 정보입니다. 감사합니다.

[강원촌놈]

감사합니다