부동산의 취득과 세금 부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 하며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 한다.
(1) 취득세란 무엇인가? 취득세란 토지•건물 등 취득세의 과세대상 물건을 취득한 자가 부담해야 하는 지방세로서 지방자치단체에 내는 세금을 취득세라 한다. 취득세는 토지 등 재산권의 경제적 소유권이 이동하는 경제적 유통 과정에 담세력을 포착하여 과세하는 유통세적인 성격과 재산권의 취득 행위자에게 과세하는 행위세적인 성격을 가진다. 취득세는 지방자치단체의 주요 세입원이고 부동산 취득 물건의 소재지를 관할하는 서울특별시, 광역시, 도가 과세권자이며 그 징수를 위임받은 시장, 군수, 구청장이 과세, 징수한다.
(2) 취득의 요건 ① 취득 물건에 대한 사실상 배타적 지배력을 행사할 수 있는 지위에 있을 것 ② 취득에 따른 경제적 이익이 존재할 것 ③ 지방세법상 취득으로 의제할 것
(3) 취득의 유형 부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말한다. ① 승계취득 • 유상승계취득 : 매매, 교환, 현물출자 등 • 무상승계취득 : 상속, 증여, 기부, 법인합병
③ 간주취득 • 토지 : 지목변경 • 건축물 : 개축, 대수선 • 차량, 기계장비, 선박 : 종류변경 • 과점주주의 주식취득
④ 특수한 취득의 형태 • 주체구조부에 부착한 부대설비의 취득 : 은행이 건축물에 금고 설치, 리스 대여회사로부터 엘리베이터를 리스하여 설치한 경우 임대건물의 소유자(건물주)가 납세의무 • 연부취득 • 생산되는 상품과 각종 동산(차량, 기계장비, 선박, 항공기 등)의 취득 • 합의계약 해제와 취득 판단 : 합의계약 해제를 추후에 한 경우에는 이미 취득이 유효하게 성립된 이상 그 취득이 발생된 상태에서 취득의 효력에는 아무런 영향이 없는 것이다.
(4) 납세의무자 ① 본래적 납세의무자 부동산, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합시설이용회원권 및 승마회원권을 취득하는 자
② 의제 납세의무자 • 토지의 지목 변경, 개수, 선박, 차량 및 건설기계의 종류 변경을 한 자 • 건축물 중 조작(造作) 설비 등의 주체구조부 소유자 • 외국항공기 등을 대여시설이용자에게 대여하기 위하여 임차하여 수입하는 자 시설대여업자, 지입차주 • 주택조합용 부동산의 조합원
③ 과점주주의 주식 또는 지분을 취득한 자 ※ 과점주주 : 주주 또는 유한책임사원 1인과 대통령령이 정하는 친족 기타 특수 관계있는 자들의 소유 주식의 합계 또는 출자액의 합계가 당해 법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하는 자 - 비상장법인의 사실상의 주주, 사원일 것 - 주식 또는 지분을 취득할 것(단, 설립시 취득하는 경우 제외) - 보유주식 비율이 50% 초과할 것 - 집단성 (Group) 형태 - 개인 또는 법인 소유 불문
※ 특수관계인의 범위 - 본인과 혈족(6촌 이내)•인척(4촌 이내)•배우자(사실혼 포함) 등 친족관계, 임원•사용인 등 경제적 연관관계, 주주•출자자 등 경영지배 관계에 있는 자 - 어느 일방이 다방(본인)의 특수관계인에 해당되는 경우 세법을 적용할 때 타방(본인)도 그 일방(특수관계인)의 특수관계인으로 간주 * 경영지배의 기준 - 영리법인 : 관계법인’에 30% 이상 출자 또는 사실상 지배(임원의 임면권 행사, 사업방침 결정 등 법인의 결정에 사실상 영향력을 행사) - 비영리법인 : 이사 과반수 또는 30% 이상 출연하고 1인이 설립자
(5) 취득시기 부동산을 구입하였을 때 언제 취득으로 보는가 하는 것은 납세의무의 성립일을 결정짓는 일이 되며 과세권의 결정, 과세 표준의 결정, 신고, 납부 기한의 결정 또는 중과세 여부의 결정 등을 할 때 기준이 된다. 이 기준일은 취득의 종류에 따라 기간이 다른데 정리해 보면 다음과 같다.
① 유상승계취득 • 매매, 교환, 현물출자인 경우에는 계약상의 잔금지급일이며 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않는 경우 계약일로부터 30일이 경과되는 날 • 그러나 잔금을 지급하기 전에 등기한 경우에는 그 부동산의 등기접수일을 취득일로 본다. • 또한 국가, 지방자치단체로부터 취득, 공매•수입에 의한 취득, 법인장부, 판결문에 의거 가액이 입증되는 취득은 사실상 잔금 지급일이며 등기가 먼저 된다면 등기일을 취득일로 본다.
② 무상승계취득 • 증여, 기부, 상속, 유언에 의한 증여일 때에는 그 계약일, 상속의 경우 상속 개시일이다.
③ 건축에 의한 취득 • 신축, 증축, 개축, 대수선, 수선 등의 경우에는 사용승인서 교부일이다. 다만 사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나, 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시 사용승인일이며 무허가의 경우는 사실상의 사용일이다.
④ 연부취득 • 매매계약서상 연부 계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 연부취득인 경우에는 사실상의 연부금 지급일이 취득일이다.
(6) 과세표준 ① 취득세의 과세표준이란 취득세 계산의 기준이 되는 것으로 원칙적으로 취득 당시의 가액으로 한다.
② 다만, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하며, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가 표준액에 미달한 경우에는 그 시가 표준액을 과세표준으로 한다.
※ 시가 표준액은 토지는 개별 공시지가, 공동주택이나 단독주택의 경우는 개별주택가격•공동주택가격이며, 건축물은 국세청 기준시가 또는 신축건물 기준가액에 구조별•용도별•위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모•형태•특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산출한다.
(7) 부동산의 취득세율 ① 표준세율
② 중과세 • 사치성 재산(별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박) : 표준세율과 중과기준세율(2%)의 100분의 400을 합한 세율을 적용 • 과밀억제권역 안에서의 본점(주사무소) 및 공장 신•증설 : 표준세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용 • 대도시내 신설법인의 부동산 중과세(설립 이후 5년 이내) : 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용
(8) 감면 취득세율 감면의 범위와 비율은 수시로 변하고 있으므로 부동산 취득시기에 지방세를 담당하는 시, 군, 구청에 확인하는 것이 안전하다. 등기시 법무사가 취득세를 납부해야 등기를 낼 수 있으므로 법무사 직원에게 확인해도 알 수 있다. 입찰하기 전에 미리 확인한다면 입찰가 산정에 도움이 될 것이다.
(9) 신고납부 ① 징수방법 : 신고납부 • 취득세의 징수는 신고납부의 방법으로 한다. 따라서 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 60일, 상속에 의한 취득일 경우에는 상속개시일로부터 6개월 이내, 납세자가 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내에 물건소재지 지방자치단체의 장에게 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다. • 만일 취득세의 신고 또는 납부의무를 다하지 않은 경우에는 납부하여야 할 취득세와 가산세를 합한 금액을 보통징수의 방법으로 지방자치단체의 장이 징수를 한다.
② 분할납부 : 개인(법인격없는 단체 포함)은 주택(주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다), 차량 또는 기계장비를 2013년 12월 31일까지 취득하고 취득일로부터 30일 이내에 등기 또는 등록하는 경우에는 취득일부터 등기할 때까지 50% 납부, 취득일부터 60일 이내 50% 분할 납부할 수 있다.
③ 보통징수와 가산세 • 그 신고불성실가산세 : 산출세액 또는 부족세액의 20% • 납부불성실가산세 : 무(과소) 납부금액 * 3/10,000 * 무(과소) 납부일수 • 취득일로부터 2년 이내에 신고, 납부하지 않고 매각시에는 산출세액에 80% 가산
④ 신고불성실가산세의 감면 • 법정신고기한이 지난 후 2년 이내에 수정신고를 한 경우 : 100분의 10 • 법정신고기한이 지난 후 1년 이내에 수정신고한 경우 : 100분의 20 • 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내에 수정신고한 경우 : 100분의 50 • 법정신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한후 신고를 한 경우 : 100분의 50
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