경매일반 경매재테크로 성공하기 위해서는?

[理致]

경매재테크로 성공하기 위해서는?

3-4년전부터 경매 재테크를 하기 위해 경매 시장에 뛰어든 사람들이 부쩍 늘었던것 같다.

그 중 몇몇은 수익도 내고 지금도 경매 시장에서 활발한 활동을 하고 있지만 대부분의 사람들은 낙찰은 커녕 몇번의 패찰의 쓴맛을 본 뒤 '경매로 수익을 내는것이 그렇게 호락호락 하지 않구나' 생각하면서 떠나곤 한다.

경매 재테크에 관심이 있어 입문하는 사람들과 자리를 함께 할 때에 필자는 항상 이런 말을 한다. "백명이 관심을 갖고 시작하더라도 결국 수익을 내고 성공하는 사람은 5%, 즉 5명에 불과합니다. 때문에 5%안에 들기 위해서는 최선을 다해 노력해야 하지만 그것보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 절박함입니다."

자신의 상황이 절박하고 꼭 낙찰을 통해 수익을 내야하는 이유가 분명하다면 자신의 발품은 단지 정보를 얻기 위한 도구에서 벗어나 절박함에서 자신을 구해줄 생명의 끈이 될 수 있다.

호랑이가 토끼를 잡을 때도 최선을 다하는 이유는...

비록 작은 토끼이지만 토끼사냥에 성공을 하게 되면 배불리 먹을 수는 없더라도 적어도 굶어 죽지는 않는다는 절박함 때문이라고 생각한다.

그렇지만 절박함만 가지고 있다고 해서 무조건 성공하는 것은 아니다. 만약 절박함이라는 것 하나 때문에 모든 호랑이가 토끼사냥에 성공한다면 굶어 주는 호랑이는 한마리도 나오지 않을 것이 아닌가? 따라서 정신적 무장이 되어 있다고 하더라도 기술적인 능력을 갖춰야 성공이라는 열매를 얻을 수 있다.

경매 재테크로 수익을 내기 위해 필요한 여러가지 노하우가 있겠지만 오늘은 정말 중요한 한가지를 알려드리고자 한다. 보통 경매에 입문한지 얼마되지 않는 사람들은 경매 정보지를 통해 공략해야할 물건을 선정할 때 물건대상(아파트, 토지, 빌라, 상가 등), 그리고 유찰횟수를 본다. 그리고 시간을 내서 임장을 해보고 시세. 호재, 물건하자 등을 분석한다.

그렇지만 이렇게 유찰된 물건은 많은 사람들에게 노출되었기 때문에 당연히 입찰경쟁률이 심하고 고가낙찰의 유횩을 뿌리치지 못하며 결과적으로 수익을 거의 내지 못하게 된다.

나는 법정지상권이나 유치권 등의 특수물건이 아닌 일반물건의 경우 경매 물건지를 통해 물건을 먼저 선정하지 않고, 그 동안 경제 및 부동산 신문, 그리고 공인중개사 및 여러 루트를 통해 얻은 정보를 갖고 관심지역을 선 임장(현장답사)을 한다. 그리고 해당 호재 등을 모두 파악하고 시세도 모두 정리한 다음 그 지역에 물건이 나오길 기다린다.

그럼 신건으로 물건이 나온다고 하더라도 현재 가격과 부동산 시장의 분위기를 모두 알고 있기 때문에 감정가격이 적정한 선에서 결정되었는지 높게 또는 낮게 결정되었는지를 파악하게 된다. 이런 접근방법은 아파트보다 빌라, 그리고 빌라보다 전, 답, 임야 등의 투자에 훨씬 유용하다. 그렇지만 아파트를 공략하는데 있어 전혀 먹히지 않는 방법은 아니다.

한 사례로 지난 9월 금천구 시흥동에 있는 럭키남서울아파트가 경매로 나왔다.  금천구는 8월 금천구심 도시개발구역 지정 공람공고 이후 시흥동 무지개, 남서울럭키 아파트 등이 관심의 대상으로 떠올랐는데 이를 타켓으로 아는 분에게 이 물건을 신건을 공략하라고 했다.

신건이라는 부담이었는지 아니면 정말 개인적인 업무가 바빠서 입찰을 못해는지는 모르겠지만 결국 입찰을 하지 않았고 이 물건은 유찰되어 10월 7일에 감정가 2억 7천만원에서 20%저감된 2억 1천 6백만원에 다시 경매로 나왔다.

2회차 때에는 입찰을 했지만 결국 25명이 몰렸고,  감정가보다 높은 2억 7천 5백여만원에 누군가 낙찰을 받았고 그 분은 결국 패찰을 했다.

경매 재테크도 투자 타이밍이 매우 중요하다. 아마 이 분도 많은 것을 얻으셨을 것이다.

참고로 럭키남서울아파트에 대해 한가지 말을 덧붙이자면, 최근 서울시가 공공관리자제도 도입을 위한 시범지구로 지정하면서 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대가 있지만, 82년에 준공되어 안전진단 통과 여부가 불확실하기 하기 때문에 지속적인 관심을 갖고 접근하길 바란다

<[출처] 닥터아파트 /오은석/2009-11-27>