공유물분할을 위한 경매도 소멸주의가 적용된다

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                                공유물분할을 위한 경매도 소멸주의가 적용된다.

                                                        -남부2011타경6707 공유물분할 경매-

   형식적 경매의 종류에는 유치권에 의한 경매(민법322조), 공유물분할을 위한 경매(민법269조), 청산을 위한 경매를 들 수 있다. 형식적 경매는 소멸주의가 적용되지 않는다. 즉 형식적 경매는 부동산상에 있는 모든 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다. 따라서 형식적 경매는 현금화 그 자체를 목적으로 할 뿐 별도로 청구권의 만족 실현이라는 단계까지 나아가지 않으므로 목적 부동산에 부담이 있으면 부담이 있는대로 평가하여 매수인에게 이를 인수시키는 조건으로 현금화하게 된다.

  다만 청산을 위한 경매의 경우(예컨대 한정승인, 재산분리의 경우에 상속채권자가 수증자에게 변제하기 위하여 하는 상속재산의 경매, 파산재단에 속하는 부동산의 경매)와 같이 당해 재산으로부터 변제받을 수 있는 각 채권자가 일괄하여 변제함을 목적으로 행해지는 경매의 경우는 소멸주의가 적용된다. (필자의 저서 돈버는 부동산실전경매 2권 248페이지 참조)

  그간 유치권에 의한 경매는 임의경매의 절차에 준하여 처리하고 소멸주의가 적용되지 않고 우선변제권이 있는 채권자 및 일반채권자의 배당요구를 허용하지 않았었다. 그러나 2011.6.15일자로 선고된 대법원판례(대법2010마1059)에 의해 유치권에 기한 경매도 소멸주의가 적용된다. 이 판결이후 경매사건에 대하여는 저당권, 가압류도 말소가 되고 배당이 된다. 다만 인수주의를 취하는 경우에는 법원은 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 부동산상의 부담이 소멸하지 않음으로 기재하여 매수신청인이 강제경매나 담보권실행을 위한 경매의 경우처험 당연히 소멸하는 것으로 판단하지 않도록 해야 한다.

  또한 공유물 분할을 위한 경매도 소멸주의가 적용된다.(대법 09.10.29 선고 06다37908) 과거 공유물분할을 위한 경매도 형식적 경매로 보아 소멸주의가 적용되지 않았으나 이 판례가 나온 이후부터 소멸주의가 적용된다. 즉 공유물 목적부동산에 있는 제 권리가 전부 말소가 되는 것이다.

그렇다면 이제는 형식적경매도 전부 소멸주의가 적용되는 것으로 바뀌었다는 것을 알 수 있다. 다만 법원에서 매각물건명세서에 인수하는 조건을 매각하는 경우에는 부동산위에 제권리가 말소되지 않음으로 입찰전 법원서류를 잘 검토해야 할 것이다.

  한편 공유물 분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의 경우 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 제140조는 적용되지 않는다.(대법91.1.216 선고 91마239)

대법원 2009.10.29. 선고 2006다37908 판결 【가등기회복등기】

민법 제269조에 의하여 실시되는 ‘공유물분할을 위한 경매’가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하는지 여부(원칙적 적극) 및 위와 달리 그 부담을 매수인에게 인수시키는 경우 집행법원이 취할 조치(=매각조건 변경결정과 고지)

【판결요지】

  경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서는 소멸주의를 원칙으로 하고 있다. 공유물분할을 위한 경매에서 인수주의를 취할 경우 구 민사소송법이 목적부동산 위의 부담에 관하여 그 존부 및 내용을 조사·확정하거나 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정을 두고 있지 않을뿐더러 목적부동산 위의 부담이 담보하는 채무를 매수인이 인수하도록 하는 규정도 두고 있지 않아 매수인 및 피담보채무의 채무자나 물상보증인이 매우 불안정한 지위에 있게 되며,

  목적부동산 중 일부 공유지분에 관하여만 부담이 있는 때에는 매수인으로 하여금 그 부담을 인수하도록 하면서도 그러한 사정을 고려하지 않은 채 공유자들에게 매각대금을 공유지분 비율로 분배한다면 이는 형평에 반하는 결과가 될 뿐 아니라 공유물분할소송에서나 경매절차에서 공유지분 외의 합리적인 분배비율을 정하기도 어려우므로,

  공유물분할을 위한 경매 등의 이른바 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 구 민사소송법 제734조 제2항 및 제3항을 감안하더라도, 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이 때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 한다.

<서울투자경제연구소 소장>

[청야]

정교수님의 경매강의를 들으면 본 투자칼럼이 훨씬 쉽게 이해가 되고 그 깊이를 느끼게 될 것입니다. 자세한 것은 정교수님의 '돈버는 부동산실전경매' 교재를 참고하시기 바라며 현재 본 교재로 실전경매 투자과정을 강의하고 있습니다. 돈버는 부동산실전경매 2권 248페이지에 본 내용이 기재되어 있습니다.

[메뚜기]

좋은내용 잘 보았습니다. 고맙습니다.