뉴스 토지 수용시 양도소득세

[지회장 박병구]

토지 수용도 양도소득세 과세 대상…

2개월내 예정신고납부땐 세액공제
이용연 세무사 <이현회계법인>

경기도 양주시에 거주하는 이협의씨는 올해 1월 초에 7년4개월간 경작하던 밭이 양주 옥정 신도시 건설 예정지역에 편입되어 대한토지공사로부터 토지 수용보상금으로 현금 3억원을 받게 됐다.

토지가 수용된 경우에도 양도소득세 신고를 해야 한다는 주변 사람들의 말을 들은 뒤 양도소득세는 어떻게 해야 하는지 사뭇 궁금하다.

이씨처럼 자신이 보유하던 농지를 포함한 토지 등이 수용된 경우엔 양도소득세 과세대상이 된다. 현행 소득세법 94조 규정에 의거해 양도소득세 과세대상은 토지，건물，부동산에 관한 권리(지상권 · 전세권 · 등기된 부동산임차권 · 부동산을 취득할 수 있는 권리)，사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권，골프장회원권，콘도미니엄회원권，종합체육시설회원권，비상장주식，주권상장주식 중 대주주 양도분 및 장외양도분 등이 포함된다.

따라서 양도소득세 과세대상 자산을 등기 · 등록에 관계없이 매도 혹은 교환 등을 통해 유상으로 사실상 이전한 경우 양도소득세 신고 및 납부의무가 있다. 양도한 날(잔금청산일，다만 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일 또는 명의개서일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고납부 또는 다음해 5월1일부터 5월31일까지 확정신고납부를 해야 한다.

이씨의 경우 2009년 1월에 양도했기 때문에 3월 말까지 예정신고납부를 하면 10%의 예정신고납부 세액공제를 받을 수 있다. 예정신고만 하고 납부를 안한 경우 예정신고납부세액공제를 받을 수 없으나，확정신고기한까지는 신고 및 납부불성실가산세는 부과되지 않는다.

조세특례제한법 제77조에 따라 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월31일까지 협의매수 또는 수용됨으로써 현금 보상받은 경우 산출세액의 20%， 채권 보상받은 경우 산출세액의 25%， 채권 보상받아 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 산출세액의 30%를 감면받을 수 있다.

특히 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 토지 취득일(상속의 경우 피상속인의 토지 취득일)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지 중과세율(60%)이 적용되지 않는다.

보유하던 토지가 논 또는 밭，과수원 등의 농지인 경우 8년 이상 농지 소재지에 거주하거나 농지 소재지에 연접하는 시 · 군 · 구에 거주하거나 또는 농지소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내 지역에 거주하면서 직접 경작하다가 양도한 경우 8년 자경 감면대상이 돼 과세기간별 최대 2억원까지 100% 양도소득세가 감면된다.

8년 자경 감면세액에 대한 농어촌특별세는 비과세되며，8년 자경 감면이 아닌 수용 등으로 인한 일반감면인 경우 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됨에 유의해야 한다.

따라서 보유하던 부동산을 양도할 경우 양도시기，사업용건물인 경우 부가가치세 과세 여부，비사업용토지 등의 중과세 여부 및 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용 여부，감면율 등을 잘 검토하여 양도소득세가 절세될 수 있도록 해야 한다.

 

수용당한 농지 보상금으로 땅 사려는데

1년내 주변지역 토지 사면 취득세 면제

Q> 20년 전부터 서초구에 살고 있는 김승현 씨(54)는 부친에게 상속받은 같은 구 원지동에 있는 소유농지를 공익사업시행자인 SH공사에 협의매도하고 보상금 10억원을 받았다. 김씨는 그 돈으로 경기도 광주시에 있는 대지를 사려는데 취득세가 궁금하다.



A> 토지 등을 수용할 권한이 있는 사업시행자에게 부동산이 협의매수(수용 포함)된 자가 계약일(수용은 사업인정고시일) 이후에 매매계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금수령일(수용은 공탁일)로부터 1년 이내에 인근 지역에 소재하는 부동산을 취득하면 취득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 협의매매계약일 현재 1년 전부터 계속하여 수용토지 소재지와 같은 시ㆍ군ㆍ구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ구(농지는 직선거리로 20㎞ 이내 지역)에 주민등록이 되어 있지 않은 부재 부동산 소유자는 대상자에서 제외된다. 별장 골프장 고급주택 고급오락장 고급선박을 취득할 때도 비과세 혜택을 받을 수 없다.

보상금액을 초과하여 대체부동산을 취득하면 초과액에 상당하는 취득세는 비과세받을 수 없다. 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 등 농지가 아닌 토지를 수용당하는 때에는 시ㆍ군ㆍ구 대신 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면을 기준으로 한다.

모든 지역의 부동산을 대체 취득한다고 비과세되는 것은 아니고, 일정한 지역에 소재하는 부동산이어야 한다. 수용당하는 토지가 특별시 광역시ㆍ도에 소재하면 같은 특별시 광역시ㆍ도(연접한 특별시 광역시ㆍ도 포함) 내에 있는 토지를 취득하여야 한다. 수용당하는 토지가 그 외 지역에 소재하였으면 같은 시ㆍ군ㆍ구(연접한 시ㆍ군ㆍ구 포함) 내에 있는 농지 이외 토지를 취득하거나 지정지역을 제외한 곳의 농지를 취득하여야 한다.

현재 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 주택만 지정지역으로 되어 있으므로, 대도시와 경기도 이외 지역에 있는 토지를 수용당한 때에는 전국 어느 곳의 농지를 구입하여도 취득세 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 판단된다. 분양 중인 아파트는 1년 이내에 분양계약을 체결하기만 하여도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

따라서 부재 부동산 소유자가 아닌 김씨가 구입하려는 부동산이 경기도에 소재하므로 서울과 연접한 도에 해당되어 보상금 수령일로부터 1년 이내에 보상액 10억원 범위 내에서 취득한다면 취득세를 비과세받을 수 있을 것으로 보인다.

[이원배 매경세무센터 세무사]

[최대표]

비사업용 토지에 대한 중과세율(60%)적용은 3월16일자로 완전 폐지된걸로 알고 있습니다^^