다세대/연립 전,월세 거래량 증가세

[박도건]

2월부터 다세대/연립의 전,월세 임대차 거래량이 큰 폭으로 증가하고 있어 귀추가 주목된다. 주택 임대차 거래량이 늘어나면 저렴한 임차물건이 줄어들고 전세와 월세가격이 불안해질 가능성이 있기 때문이다. 특히 2009년 상반기부터 2011년 하반기까지 장기간 상승했던 서울지역 아파트 전세가격에 부담을 느낀 일부 세입자는 상대적으로 저렴한 다세대, 연립주택으로 갈아탈 가능성도 있다.

부동산114(www.r114.com)가 서울 다세대/연립의 전,월세 거래량이 집계되기 시작한 2010년 2월부터 2012년 2월까지의 전세 거래량을 살펴본 결과 2010년에는 대부분 2000건~3000건에 머물렀다. 하지만 전세가격이 크게 올랐던 2011년부터 3000건~5000건 수준으로 늘었던 것으로 나타났다. 이후 올해 1월에는 거래 건수가 2468건으로 줄었지만 2월에는 3532건으로 전월 대비 43%나 증가하면서 지난 해와 비슷한 추이가 감지되고 있다. 게다가 월세 거래량은 지난해 3월 2046건 이후 올해 2월에 역대 2번째로 높은 1916건을 기록하면서 서민들의 월세 부담도 늘어나는 모양새다.

아파트 전세가격 부담, 다세대/연립으로 이동 가능성
다세대/연립의 임대차 거래량이 크게 늘었던 2011년 1월~3월 전세가격이 500만원~2000만원 상승한 사례가 다수 발견됐다. 당시 가격상승 원인을 중개업소에 문의한 결과 전반적인 임차물건 부족과 아파트 전세수요의 이동 등이 영향을 미쳤던 것으로 나타났다.

송파구 잠실동 중개업소는 "2011년에 아파트 전세가격이 크게 오르면서 은행 대출을 통해 전세자금을 마련한 사람들이 많았다. 하지만 대출부담이 싫거나 대출이 어려운 가구들은 조금 더 저렴한 다세대나 빌라 등으로 이사하는 수요가 있었다"며 "덕분에 아파트뿐만 아니라 다른 유형의 주택들도 덩달아서 전세가격이 크게 오르면서 매물 부족이 심화됐다"고 말했다. 

또한 은평구 신사동 중개업소도 비슷한 의견을 전했다. "아파트와 연립주택은 주거환경이 달라서 돈이 부족한 경우 빼고는 이동하려는 수요는 많지 않다. 하지만 작년에는 아파트 전세가격이 워낙 많이 오르면서 아파트 거주자의 10% 정도가 어쩔 수 없이 이동했던 것으로 보인다. 이제는 웬만한 아파트 전세가격이 2억 원에 이르면서 대출 없이 아파트 전셋집을 얻기도 어렵다"라고 말하며 "신혼부부도 대부분 전세를 구할 때 대출을 받고 시작하는 분위기여서 부담을 줄이려면 아파트 외 주택까지 고려해야 한다"고 심각성을 설명했다.

다세대/연립도 전세불안에 미리 대비해야
2월부터 아파트 전세 거래량도 다세대/연립처럼 늘어나는 추세다. 지난해 8월 이후 6개월 만에 1만 건을 돌파했고 전월 대비 거래량이 2배 가까이 늘어났다. 아직은 가격 상승이 미미해 조용한 분위기지만 지난해 집 값의 60%~70% 수준으로 올랐던 전세가격이 떨어지지도 않는 분위기이므로 이사철(3월~5월)이 지나기 전까지는 안심할 수 없다. 특히 다세대/연립에까지 전세불안이 번질 경우 집을 찾지 못한 전세난민이 늘거나 반전세, 월세 등으로 전환 계약하는 사례가 많아지면서 서민들의 주거비 부담이 커질 수 있다. 조용한 전세가격 분위기에 안주하기 보다는 재계약을 앞둔 임차인들이라면 중개업소에 들어 시장동향을 미리 문의하는 등 사전 대비가 필요한 시점이다. 

아파트와 다른 다세대/연립 전세계약 주의사항
아파트와 다세대/연립은 주택이라는 상품유형은 동일하지만 전세계약에 대한 접근방식은 다르다. 특히 집주인과의 분쟁 가능성도 높으므로 전세 계약 이전에 꼼꼼한 검토과정은 필수다. 부동산114(www.r114.com)가 다세대/연립 전세계약에서 주요하게 살펴볼 만한 사항들을 정리했다.

첫째, 다세대/연립 전세를 구할 경우 전세금을 무사히 돌려받기 위해 근저당권 설정 내역을 확인할 필요가 있다. 아파트보다 환금성이 떨어지는 데다 경매에 들어갈 경우 유찰되는 경우가 많기 때문에 대출 비율을 아파트 70%~80%보다 낮은 60%이하로 잡아야 한다.

둘째, 신축일 경우 준공검사가 난 후에 계약하고 입주하는 것이 안전하다. 준공 전 집을 계약할 경우 건물 등기부등본의 확인이 불가능한데다 건축주가 부도난다면 계약금을 떼일 위험이 있기 때문이다. 아파트라면 대한주택보증에서 분양보증을 해 건설사가 부도나도 구제 받을 수 있지만 일반주택은 이러한 안전장치가 미흡하다. 

셋째, 다세대/연립은 준공 후 10년 정도만 지나도 노후도가 높아져 임차수요가 급격히 줄기 때문에 신축 건물을 얻는 게 나중에 전세 계약이 만료됐을 때 새로운 세입자를 받기가 편하다.

넷째, 아파트와 달리 주택 밀집 지역은 주차 공간이 협소해 차량이 있는 경우 주차 공간을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 또한 세대 수 대비 주차대수를 비교해 공간이 충분한지도 살펴봐야 한다.

다섯째, 치안 면에서도 아파트에 비해 불리한 부분이 많다. 방범 창이나 건물입구 보안키 등이 설치된 집이 좋다.

여섯째, 일반적으로 공동주택 관리 규약에 따라 철저하게 관리되는 아파트와 달리 다세대나 연립은 주택의 체계적인 관리가 미비한 편이다. 또한 세입자와 집주인간 분쟁이 많이 일어나는 대표 문제점 중 하나는 결로나 곰팡이 문제인데 집을 보러 가면 장판 밑이나 장롱 뒤쪽 등을 자세히 살펴봐야 한다. 또 방충망이나 싱크대, 보일러, 현관문 열쇠 등 수리가 필요하거나 파손된 부분이 없는 지 전세 계약 전에 체크하고 문제 발생시 책임 소재를 계약서에 특약사항으로 명시하는 게 좋다.

[거룩하군]

잘봤습니다.

[7호수문[김용우]]

잘 봤씁니다.... 부산권도 많이 오르고 대부분이 월세로 많이 돌아 섰더라구요...