Q : 매매계약 해제후 말소등기 전에 제3자가 등기를 한 경우
<사례>
A는 B사에게 토지를 대금 10억원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 잔금 5억원은 B사가 이전등기를 한 후에 이를 담보로 자금을 빌려서 지급하기로 약정하였다. 그래서 A는 잔금 5억원을 남긴 상태로 B사에게 토지의 소유권이전등기를 넘겨주었는데, B사는 계속 잔금 5억원을 지급하지 않았다. 이에 A는 여러번 잔금지급을 독촉하다가 매매계약을 해제하는 내용증명우편을 B사에게 보냈고, B사에게 토지의 이전등기를 말소하여 원상회복하라고 요구하고 있었다. 그런 상태에서 B사는 그 토지를 다시 C사에게 매도하고 이전등기도 해주어버렸다. 이런 경우 A는 토지의 등기를 찾아올 수 있는지?
A:
본 사례는 계약해제의 효력에 관한 것인데, 우선 A와 B사 사이에 토지의 매매계약이 체결되어서 토지에 대한 소유권이전등기도 경료된 상태에서 B가 매매잔금을 지급하지 않아서 A가 여러번 독촉하다가 계약을 해제한 것은 정당한 것으로 보인다. 계약이 해제되면 양당사자는 계약이 없었던 상태로 원상회복을 해주어야 하는 의무를 부담하는데, B는 계약으로 이전받은 토지의 이전등기를 말소해서 다시 A 명의로 환원시켜줄 의무를 부담하는 것이다.
그런데 본 사례에서는 B사가 토지의 이전등기를 말소해주지 않고 오히려 토지를 C사에게 다시 매도하고 이전등기까지 해주어버려서 문제이다.
원래 계약이 해제되면 쌍방은 원상회복의 의무를 부담하는데, 다만 이 경우에도 제3자의 권리는 해하지 못한다(민법 548조 1항). 즉 해제이전에 그 계약의 목적물에 관하여 새로운 권리를 취득한 제3자에 대해서는 계약해제의 효과에 따라 원상회복을 해야 한다는 주장을 하지 못하는 것이다. 그런 제3자는 예컨대 그 계약 목적물에 대하여 새로 소유권이전등기를 한 사람이나, 근저당권등기를 한 사람, 또는 가등기나 가압류등기를 한 사람 등이 해당한다.
그런 제3자가 종전 계약이 해제되기 이전에 새로운 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게 해제의 효과로써 대항하지 못한다는 것은 별 문제가 없는데, 문제는 그런 제3자가 본 사례와 같이 계약이 이미 해제되기는 했는데 해제의 효과로서 B사 명의의 소유권이전등기가 말소되기 이전에 새로이 이전등기를 해서 권리를 취득한 경우이다.
만약 이런 경우에도 종전 계약은 이미 내용증명우편을 보내어 해제통보를 하여 법적으로 해제되었으니 그 후에 C사가 새로이 매수하고 이전등기를 했어도 해제의 효력에 따라 C사의 등기를 말소해야 한다고 하면, C사 입장에서는 상당히 억울한 경우가 생길 수도 있을 것이다. 그런 경우는 특히 C사가 종전 계약이 해제되었다는 사실을 알지 못하고 이를 매수하고 이전등기를 한 경우이다. C사가 종전 계약이 이미 해제되었다는 사실을 알면서도 새로 매매계약을 체결하고 이전등기를 하였다면 그런 경우에는 C사보다는 이미 계약을 해제한 A를 더 보호해야 할 필요가 있을 것이다.
법원도 이런 입장에 따라 C사가 이전등기를 받기 이전에 종전 계약이 이미 해제되었다는 사실을 알고 있었다면 C사는 자신의 이전등기를 말소해주어야 한다고 하였다. 다만 C사가 종전 계약이 이미 해제되었다는 사실을 알고 있었다는 입증은 그것을 주장하는 A가 해야 한다고 판결했다. 즉 C 스스로 자신이 종전 계약이 이미 해제되었다는 사실을 몰랐다는 것을 입증할 책임이 있는 것이 아니라, 상대방이 그 입증책임을 부담한다는 것이다(대법원 2005다6341 참조).
따라서 사례에서 A사가 토지의 등기명의를 찾아오려면 C사가 종전 계약이 해제되었다는 사실을 알면서도 새로 이전등기를 하였다는 점을 증명해야 한다. 만약 그렇게 하지 못하면 C사는 토지의 등기명의는 찾아오지 못할 것이고, 다만 종전 계약의 상대방인 B사에 대하여 손해배상을 청구할 수밖에 없을 것이다.
[아하!그렇구나]법무법인 화우 변호사 곽동우