aronrealty | 임대업 빌딩 자녀에 상속때 월세보다 전세 많아야 유리 - 보증금, 반환재산으로 추정…상속세 계산시 공제 가능

10여 년 전 은퇴 후 5층짜리 건물을 신축해 임대업을 해왔던 A씨. 그는 최근 들어 급격히 저하된 체력 때문에 건물 관리가 힘들어지자 소유 중인 해당 건물을 자녀에게 상속해야 할지를 두고 고민하고 있다. 그러던 중 그는 세무사로부터 월세로 임대를 하는 경우와 전세로 임대를 하는 경우에 따라 세금 차이가 난다는 사실을 듣게 됐다. 그간 은퇴 후 생활비를 마련해야 했던 A씨는 5개층 가운데 대부분을 월세로 임대를 이어왔지만, 이제는 상속을 위해 차근차근 전세로 바꿔 볼 계획이다. A씨처럼 자녀에게 임대가 많이 들어가 있는 건물을 상속할 계획이 있을 경우 우선 임대 유형 가운데 월세와 전세 비중을 따져봐야 한다. 전세 비중이 높을수록 상속세가 줄어들기 때문이다. 국세청에 따르면 임대 중에 있는 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있어 상속세 및 증여세법에선 이를 피상속인의 부채로 간주해 상속세를 계산할 때 공제해주고 있다. 따라서 임대차계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이는 대신 보증금을 많이 받는다면 공제받을 수 있는 채무액이 많아지므로 상속세 부담을 줄일 수 있는 것이다. 국세청 관계자는 "가령 시가 10억원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억원에 월세 200만원을 받았다면 상속이 개시됐을 때 4억원을 공제받을 수 있다"면서 "그러나 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 공제받을 수 있는 금액은 1억원"이라고 설명했다. 특히 상속 개시 1~2년 전에 체결한 임대차계약 내용 가운데 임대보증금의 합계약이 1년 이내 2억원 이상이거나 2년 이내 5억원 이상인 경우에는 그 사용처를 반드시 소명해야 한다. 현행 상속세 및 증여세법에선 그 사용처를 소명하지 못할 경우 소명하지 못한 일정 금액에 대해 상속받은 재산으로 간주해 상속세를 과세한다. 국세청 관계자는 "이 때문에 2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 경우에는 반드시 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보해둬 나중에 그 사용처를 소명하지 못해 상속세를 추징당하는 불이익을 받지 않도록 해야 한다"고 강조했다. 그렇다면 상속세를 계산할 때 공제되는 채무에는 어떤 것이 있을까. 국세청에 따르면 상속을 받게 되면 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하기 때문에 채무도 함께 상속된다. 따라서 상속세를 계산할 때에는 상속으로 취득한 재산의 가액에서 승계한 채무를 공제해 주고 있고, 이를 '채무공제'라고 말한다. 현행 관련법상 공제 가능한 채무의 범위는 앞서 언급한 임대보증금 외에도 미지급 이자, 보증채무, 연대채무, 사용인의 퇴직금 상당액에 대한 채무가 있다. 단, 상속세를 계산할 때 공제되는 채무금액은 반드시 국가·지방자치단체 및 금융회사에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류나 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의해 그 사실을 확인할 수 있는 서류 중 하나는 입증해야 공제받을 수 있다. 아울러 상속재산보다 부채가 많은 경우라면 상속을 포기하는 게 낫다. 이는 가정법원에 상속 개시가 있음을 안 날로부터 3개월 이내에 신고하면 된다. 만약 상속재산으로 자산이 많은지와 부채가 많은지가 불분명하다면 '한정승인(상속으로 인해 취득할 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무를 변제하는 것을 조건부 상속으로 승인하는 것)' 제도를 이용하면 된다. 이 역시 상속 개시가 있음을 안 날로부터 3개월 이내에 상속재산의 목록을 첨부해 상속개시지의 가정법원에 한정승인 신고를 하면 된다.   자료원:매일경제 2017. 9. 25