Re: 중개인 없이 월세 계약을 하려 합니다. 현명한 생각인지 조언 부탁드립니다.

[손님]

좋은 원룸을 구하는 20개의 요령

1. 월세이든 전세이든 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다.

2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.

3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다.

4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다.

5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다.

6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다.

7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.

8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라.
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.

9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.

10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.

11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.

12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.

13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다.

14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.

15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.

16. 전부 전세로 꽌 찬 원룸은 피해라.
전부 전세로 꽉차 있는 원룸은 피해야한다. 집주인이 돈이 없다는 증거이다. 게다가 융자까지 일부 있다면 이미 그 원룸의 주인은 건물시세 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 집주인이 포기를 할 가능성이 높다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방빼기 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹 당하기 쉽다.

17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라.
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다.

18. 섣부른 가계약금은 금물이다.
원룸을 많이 둘러보지도 않았는데 부동산 중개인의 설득에 넘어가 가계약금을 주는 경우가 종종 있다. 충분히 살펴보고 계약조건을 맞추어 본 후에 가계약금을 주어야한다. 이때 영수증에는 정식 계약기한과 사전 합의된 계약조건 미이행시에는 가계약금을 반환받는다는 내용을 넣어야 한다. 충분히 둘러봤고 본인이 계약을 못할 다른 변수가 없는데 당장 계약금이 없거나 집주인이 당시에 없다면 가계약금을 주어야 한다. 본인이 좋아보이면 남도 좋아 보이므로 확보가 필요하다.

19. 인터넷과 직거래의 광고 내용을 믿으면 안된다.
광고에는 장점만이 있을뿐이다. 객관적인 시선을 가지고 단점을 이야기해주는 부동산 중개인이나 임대 의뢰인은 없다. 전세금이 싸면 무엇하나. 융자가 꽉 차 있다면. 풀옵션이면 무엇하나. 관리비가 아파트의 몇배라면. 특히 좋아보이는데 가격이 싸게 나와 있는 원룸이나 오피스텔은 손님 끌기 위한 허위광고일 확률이 높다. 원룸 고수라고 자처하는 본카페 주인장이 보기에 싸고 좋은 원룸 임대 매물은 없다. 동일 가격선의 원룸들중에서는 다소 좋은 원룸이 있을 뿐이다.

20. 터무니 없는 가격만 아니라면 가격조정은 가능하다.
충분히 둘러보고 가장 적당한 원룸을 선정했다면 이제 가격을 조정해야 한다. 가장 좋은 방법은 계약금을 들고가서, 이 가격에 해주시면 지금 당장 계약서를 작성하겠다, 라는 뜻을 전하는 것입니다. 마음에 들지 않는 구석이 있더라도, 집은 마음에 너무 드는데 생각했던 금액을 초과하니 가격조정을 해주시면 계약서를 지금 바로 쓰겠다, 라고 제시를 하면 집주인들은 웬만하면 양보를 합니다. 단순하게 얼마에는 안되나요,가 아닌 그 가격이면 지금 계약서를 쓰겠다, 입니다.



전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.


3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.


8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.

<내용출처 : 본인작성>