-DSR 산정시 실제 만기 반영 “8년 족쇄 푼다”
-오피스텔 소유자들은 ‘특례보금자리론’도 받을 수 없는 상황
정부가 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 개선한다.
앞으로 실제 상환과 무관하게 8년으로 규정돼 있는 산정방식을 실제 약정만기를 반영하도록 할 방침이다.
정부는 최근 이 같은 내용이 포함된 내수활성화 대책 중 하나인 ‘주거부담 경감 방안’을 발표했다.
그동안 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류돼, DSR 산정 시 실제 약정과 관계없이 상환기간이 8년으로 일괄 적용됐다. 이에 같은 값의 아파트보다 대출 여부와 한도 등에서 불리했다.
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로 정부는 대출액이 1억원을 넘을 경우 차주당 40% 한도 내에서만 빚을 내도록 규제하고 있다.
특히 아파텔은 지난해(2022년) 1월부터 DSR 대출 규제도 적용된 데다 만기는 아파트보다 짧아서 대출 한도가 낮고 금리는 더욱 높았던 점이 문제였다. 따라서 대출 만기가 줄어들면 DSR 비율이 올라가 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.
이에 정부는 아파텔 담보대출의 DSR 산정방식을 바꾸기로 한 것이다. 실제 상환과 무관하게 일괄 적용되는 대출 만기 기한 8년을 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용한다는 방침이다.
만약 대출이 없는 연소득 5000만원 직장인이 아파텔을 사기 위해 1억원을 연 5% 금리로 대출을 받는 경우 8년으로 묶여있던 상환기간이 30년으로 바뀌면 DSR이 약 30.4%에서 12.8%로 낮아진다. 은행권 DSR 40% 규제를 적용하면 아파텔 담보 대출을 더 받을 수 있게 되는 것이다.
아울러 정부는 고질적인 문제로 제기되던 아파텔의 세부담 문제에 대한 방안도 내놓을 것이란 방침이다.
현재 아파텔은 실거주 목적으로 전입신고할 경우 주택 수에 포함돼 높은 세금을 부담하지만 막상 대출받을 땐 비주택으로 한정됐다.
아파텔 소유주들의 가장 큰 불만은 이중잣대다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다.
하지만 오피스텔을 거주 목적으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 세법상 주택 수에 포함된다. 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세를 매길 때 보유 주택 수로 산정하는 것이다.
하지만 취득세는 무주택 기준으로 아파트(1.1~3.5%)보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 적용받는다. 취득 시점에서는 주거용인지 업무용인지 구분이 어렵기 때문이다.
대출받을 때는 아파텔은 철저하게 ‘비주택’으로 분류되었다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율)을 산정할 때 오피스텔로 담보 대출을 받았을 경우 실제 상환 기간에 상관없이 만기를 8년으로 적용받는다. 아파트 등 ‘주택’이 최장 40년까지 만기를 적용받는 것과 비교하면 대출 한도의 차이가 크다.
또한, 오피스텔 소유자들은 최근 낮은 금리(최저 연 3.25%)의 정책 금융상품인 ‘특례보금자리론’도 받을 수 없는 상황이다. 정부는 특례보금자리론 상품을 내놓으면서, 신청 대상을 주택법상 ‘주택’으로만 한정했기 때문이다.
이에 아파텔을 분양받은 소유자들은 주택으로 인정돼 올해 정부가 한시적으로 내놓은 특례보금자리론도 이용할 수 없으며, 잔금 마련을 위해 2금융권이나 사금융으로 내몰리고 있다는 주장이다.
이들은 상환기간을 주택처럼 늘려 대출 한도를 확대하고, 특례보금자리론도 받을 수 있게 해달라 요구 중이다.
이에 정부는 규제의 불합리성을 인정해 상반기 중 주거용으로 확인된 오피스텔의 주택수 산입에 따른 세부담 문제는 중과세 제도 개편을 통해 개선하겠다고 설명했다. 해당 내용들이 포함된 ‘주거부담 경감 방안’ 구체적인 방안은 오는 5월 초 나올 예정이다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “신혼부부나 청년들이 주거부담이 큰 아파트 대신 오피스텔에 많이 거주하고 있다”며 “담보대출 규제 뿐만아니라 특례보금자리론도 아파트에만 국한할 것이 아니라 주거용 오피스텔까지도 확장해야 한다”고 말했다.