둔촌주공재건축 Fact check [8탄 - 재건축추진상황]

[경호처장]

☞ 둔촌주공 재건축 건축 개요

둔촌주공 재건축 정비사업 건축 개요
시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	17.78%	273,86%	지하4층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대 (85개동)	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

☞ 분양세대수

구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
분양	58	1,460	916	1,650	4,370	821	1,349	303	16	9	16	9	9	10,986
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

☞ 예상 추진 일정

일정	4월		5월	6월	7월	8월	9월	10월	2022년 하반기
내용	ㆍ4월 1일 고용노동부 석면해체 필증 발부 → 석면 해체 작업 개시 → 건축물 철거 진행	ㆍ조합원분양신청			ㆍ조합원 동·호수 추첨	ㆍ모델하우스 오픈 ㆍ조합원 분양계약	ㆍ철거완료 및 착공 ㆍ일반분양		ㆍ입주
			ㆍ(변경)관리처분 총회 및 인가

 ※ 4월 1일 20개동 석면해체 필증 발부 → 본격적으로 보양작업과 시멘트몰탈 분류 작업 및 석면해체 작업 개시.

 ※ 향후 동별 추가적인 노동부 석면해체 필증 발부가 진행되며 석면 작업 후 건축물 철거 작업 진행.

1. 둔촌주공 재건축 추진 일정

 ○ 둔촌주공은 그동안 석면감시단 민원과 인허가 절차 등 철거 작업 지연 문제 완전 해소.

  → 4월 1일 고용노동부로부터 석면 해체 필증이 교부됨에 따라 지연 문제 완전 해소.

  → 본격적인 철거 작업 개시 상황.

 ○ 둔촌주공 2017년 5월 2일 관리처분인가 → 재건축초과이익환수제 적용 無.

  → 2017년 12월말까지 관리처분인가 신청시 재건축초과이익환수제 적용 배제.

 ○ 둔촌주공 설계 변경 진행 중

  → 기존 5,930세대 → 최초안 11,106세대 → 변경안 12,032세대 (926세대 증가).

  → 34평 이상 판상형·남향 위주 단지 배치.

  → 일반분양가 : 최초안 평당 2,750만원 → 변경(예정)안 평당 3,400∼3,500만원.

  → 일반분양세대 926 증가 + 일반분양가 상승 → 설계 변경에 따라 조합원당 평균 4∼5천 추가 수익 예상.

  → 4월중 변경사업시행인가 예정 → 조합원 분양신청 → 변경관리처분인가 → 조합원 동·호수 추첨 순으로 진행.

 ○ 둔촌주공 석면 문제로 철거 작업 지연에도 2022년 연말前 입주 문제 없다.

  → 2022년 연말전 입주 확실시 → 재건축에서 가장 큰 문제점인 진행 일정 리스크가 없는 단지.

  → 2022년 하반기 강동구 지역 둔촌주공외에 입주 단지 전무 함.

 ○ 초기 재건축 단지의 경우 지금 시작해도 15∼20년후에나 입주 가능 하다.

  → 둔촌주공은 저층 대규모 우량 재건축 단지로서는 마지막으로 빠른 입주 가능 단지.

  → 2022∼2023년 둔촌주공은 대규모 새 아파트란 차별성이 크게 부각되어 큰 폭의 가격 상승이 예상 됨.

  → 초기 재건축 단지들의 추진 상황

단지명	진    행    상    황	비        고
잠실주공5단지	2017년 서울시 제안으로 → 설계안 국제 현상공모	서울시 심의 상정 1년 이상 지지부진
은마아파트	2017년 10월 서울시 방침으로 49층→35층 재건축으로 방향 전환	최근 6개월이상 심의 보류 상태
올림픽선수촌아파트	안전진단 신청 준비 ↔ 송파구청 안전진단 신청 자제 요청	통과 불투명으로 비용 낭비 초래 예상
성수전략정비구역	중단 상태로 제자리 걸음	단기적 추진 기대 어려움
압구정 현대
여의도
용산국제업무지구

 ※ 초기 재건축 단지들의 경우 현 정부하에서 재건축을 통한 입주는 15∼25년후에나 가능할 듯.

2. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 둔촌주공 4월 시작은 3월 호가를 넘어 완전히 고개를 든 형국(상승세).

 ○ 1월 일시적 상승 이후 2월 힘없이 주저 앉은 모습이였으나 3월을 통해 완전 바닥 탈출 모습.

 ○ 현재 호가는 1월 호가 수준으로 완전 회복 + 저가 매물 품귀 현상 재현 → 상승세 유지 예상 됨.

 ○ 앞으로 사업 진행에 따라 하락 없는 단계적 상승세가 예상 됨.

   (이유)  → 답보 상태인 철거 과정에 숨통이 트이며 가격에 반영 예상.

                → 재건축초과이익환수제 적용이 없는 단지라는 차별성 반영.

                → 입주 시점이 확실시 되어 불확실한 일정에 대한 리스크가 없는 차별성 반영.

                → 4월하순경부터  예상되는 사업진행(분양신청 + 동·호수추첨 + 착공) 기대감 → 가격 견인.

 ○ 준비된 대기매수자의 경우 빠른 매수 결정이 필요한 시점.

 ○ 조합원분양신청 일정이 확정되면 호가 상승세와 매물 품귀 현상은 더욱 심해질 듯.

 ○ 지금 매수를 못하면 금년 중 현재 가격의 저가 매물 잡는 기회는 없을 듯.

 ○ 지금이 조합원 자격을 얻어 로얄층·동 분양 평형 배정을 위한 최적의 매수 시기 임.

3. 헤드라인에서 예상하는 입주(2022년)시 시세

  ※ 정부의 재건축 규제 정책으로 향후 20년이상 신규 고급 아파트 공급 부족 현상 심화.

  ※  2022년 대선 전후 현재와 같은 부동산 정책 일관성 유지 어려움.

  ※ 재건축을 통한 주택 공급이 막히며 둔촌주공과 같은 신규 입주 대단지 희소성 증가 → 고급 주거지 차별성 극대화.

4. 결론

○ 둔촌주공 석면 관련 사업 지연 문제는 4월 1일 기점으로 완전 해결 되어 본격적인 철거 작업 시작.

○ 둔촌주공 재건축 장점은 재건축초과이익환수제 적용이 없어 개별 조합원 수익이 보장 되는 투자처.

○ 철거 진행 중으로 재건축 추진 일정 불확실성이 없는 투자처.

○ 단지내 우수한 6개 학교와 더블역세권(5+9호선) 그리고 올림픽공원 등 거주+투자를 겸한 우량 투자처.

○ 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기의 시작임.

둔촌주공재건축 Fact check[8탄 - 재건축추진상황]을 통해 둔촌주공의 추진 상황과 생생한 동향을 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[9탄]은 4월 9일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

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▣ 둔촌주공 급매물 소개

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가/1주택자 2년내 기존주택 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 정산

   ※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.

   ※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.

○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 목적                               (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	125,000	25,850	99,150	67,902	73,982	6,080	131,080
1	16평 (19.09평)	125,000	25,850	99,150	67,811	73,982	6,171	131,171
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	18평 (21.48평)	130,000	27,862	102,138	72,316	73,982	1,666	131,666
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	132,000	-	132,000	79,259	73,982	-          5,277	126,723
3	31평 (25.78평)	136,000	31,428	104,572	81,712	73,982	-          7,730	128,270

○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	권리 순위	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	150,000	34,188	115,812	89,087	93,708	4,621	2,500	154,621
4	34평 (28.66평)	150,000	34,778	115,222	90,664	93,708	3,044	1,720	153,044
4	34평 (28.66평)	152,000	35,406	116,594	92,342	93,708	1,366	750	153,366

○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시 예상환급금 (C)	권리 순위	37평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	152,000	35,406	116,594	92,342	83,732	-             8,610	750	143,390

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	권리순위
4	34평 (29.83평)	155,000	35,648	119,352	92,989	113,262	20,273	410등
4	34평 (29.83평)	160,000	35,918	124,082	93,710	113,262	19,552	200등

○ 펜트하우스 또는 복층펜트하우스 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	배정 가능 평형		권리순위
4	34평 (29.83평)	185,000	36,148	148,852	94,325	펜트(64평.66평-18세대) 복층펜트 (58평-16세대)		1순위 (28세대)

○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물 

현재 층	현재 분양면적	지분 형태	매매가	무상 지분율	무상 분양 배정 평형
1층	9.8평	1/2지분 (1순위)	23억 (이주비4억2천)	187%	18평
1층	5.4평	단독지분	11억5천	187%	10평
1층	4.5평	1/2지분	10억	187%	8.5평
1층	7.35평	1/2지분	10억	187%	13.75평
지층	119평	3/5지분 (지층2순위)	75억	193%	229평
지층	39.5평	1/5지분 (지층2순위)	27억	193%	76평
지층	8.3평	단독지분 (지층 중 높은 순위)	6억6천 (이주비1억)	193%	16평
지층	6.7평	단독지분	5억5천 (이주비5천)	193%	12.9평
지층	6.8평	단독지분	6억 (이주비8천)	193%	13평
2층	15.4평	단독지분	12억3천	188%	28.9평
2층	13.3평	단독지분	11억4천 (이주비2억)	188%	25평
2층	7.7평	1/2지분	6억9천	188%	14평
2층	6평	1/2지분	4억5천5백	188%	11평
3층	34평	단독지분	28억 (이주비3억3천)	192%	66평
3층	13.4평	1/3지분	8억9천	192%	26평