둔촌주공재건축 Fact check [9탄 - 조합원 매물 매매]

[경호처장]

♣ 둔촌주공 재건축 건축 개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	17.78%	273,86%	지하4층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대 (85개동)	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

♣ 분양세대수

구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
분양	58	1,460	916	1,650	4,370	821	1,349	303	16	9	16	9	9	10,986
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

♣ 예상 추진 일정

일정	4월		5월	6월	7월		8월	9월	10월	2022년 하반기
내용	ㆍ4월 1일 고용노동부 석면해체 필증 발부 → 석면 해체 작업 중	ㆍ조합원분양신청		ㆍ(변경) 관리처분 총회 및 인가			ㆍ모델하우스 오픈 ㆍ조합원 분양계약	ㆍ철거완료 및 착공 ㆍ일반분양 ㆍ매매 중단 시점		ㆍ입주
					ㆍ조합원 동·호수  추첨

 ※ 4월 1일 20개동 석면해체 필증 발부 → 본격적으로 보양작업과 시멘트몰탈 분류 작업 및 석면해체 작업 개시.

 ※ 향후 동별 추가적인 노동부 석면해체 필증 발부가 진행되며 석면 작업 후 건축물 철거 작업 진행.

1. 둔촌주공 조합원 매물 매매와 관련한 Fact check

 ○ 조합원 매물 매매 가능 여부

  - 철거 완료 後 착공허가 시점前까지 소유권이전해야 조합원 자격 승계 및 이전 가능 → 대략 금년 8∼9월 경.

  - 예외로 둔촌주공만을 1채 보유한 조합원으로서 10년보유+5년이상 거주자의 경우 언제든 매매 가능. 

 ○ 조합원 매매 방법

형식과 절차는 일반아파트 매매와 동일
절차	계약금	중도금	잔금
	매매대금의 10%	통상 3~5억에서 협의 사항	매도자가 수령한 이주비를 제외한 잔금 지급
	계약서 작성	중도금 계좌 입금	· 조합지정 법무사 : 소유권이전  · 조합방문 : 조합원 변경신고  · 은행방문 : 이주비 승계 서류 작성 및 승계
	계약일로부터 잔금 지급일까진 통상 1~2.5개월사이에서 진행되나 매도자와 매수자 협의 사항임

 ○ 이주비 승계 가능 금액 - 이주비 승계외 추가 담보 대출 불가

구분	이주비	저층16평/고층23평	저층18평/고층25평	저층22평/고층31평	저층25평/고층34평	비고
기존조합원	기본이주비	2억6천	2억8천	3억4천5백	3억7천	무이자
	추가이주비	1억7천	1억8천	1억8천5백	2억2천	유이자
매수자	이주비 승계 가능액	2억6천	2억7천5백	3억1천	3억5천	무이자

  - 기존 조합원 이주비 최대한도 : 감정평가금액 X 70%.

  - 매수자 : 감정평가금액 X 40% (8. 2대책에 따른 영향) → 기본이주비 한도내에서 승계 → 추가 불가.

  - 매도자가 기본+추가이주비를 수령한 경우라도 매수자의 이주비 수령 한도를 넘는 금액은 은행 상환.

  - 기본이주비는 무이자.

  - 기본이주비 미수령(일부 수령 포함)의 경우 미수령 금액에 대한 이자를 입주시 정산 받음.

 ○ 매수자 이주비 승계 조건

  - 무주택자 : 조건 없이 승계 가능.

  - 1주택자 : 기존주택 2년내 매도 조건으로 승계 가능.

  - 2주택자 이상 : 이주비 승계 불가.

  - 단, 기존주택에 담보대출이 있는 경우 감정평가금액 X 30%만 승계 가능.

  - 전세자금대출 및 신용대출 보유자 이주비 승계 가능.

 ○ 매매 사례 (34평 배정 사례)

현재 둔촌주공 매수시 필요자금					분담금은 입주시 일괄 정산
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	125,000	26,176	98,824	67,811	73,982	6,171	131,171

  - 준비자금 : 매매가(A) - 이주비(B) = 9억8천8백 + 취득세(3.3%) 등 = 대략 10억4천.

  - 분담금(환급금)은 입주시 일괄 정산

  - 이주비외 추가 담보대출 불가 (신용대출 및 전세자금대출 활용 가능)

  - 현재 매수시 취득세 3.3% → 철거80%이상 진행이후 매수시 취득세 4.6%.

 ○ 조합원 매수시 특혜

구    분	조합원 분양	일반 분양
조합원 분양 신청	2019년 4월말경	-
동·호수 추첨	2019년 7월경	2019년 9~10월경 일반분양
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주)
		34평 초과 : 50% 가점제 / 50% 추첨제 (무주택 우선)
조합원 특혜	조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양
	각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치	분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담

 ※ 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 원칙 (입주시 조합원배정분이 일반분양분보다 1∼2억 높게 형성)

 ※  37평/43평/50평의 경우 저층 1∼2층외엔 일반분양 없을 듯 (조합원 우선 배정).

2. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 3월 호가를 넘어 고개를 든 형국으로 강보합세 유지 중.

 ○ 주변 재건축단지들과 동일한 모습으로 3월을 통해 확실하게 바닥을 확인하고 상승세 전환.

 ○ 호가 상승 상태에서 저가 매물이 전무한 영향으로 거래 모습은 다소 주춤하나 매물량도 빠르게 감소세.  

 ○ 앞으로 진행이 구체화 되며 단계적 상승세가 예상 됨.

   (이유)  → 답보 상태인 철거 과정에 숨통이 트이며 가격에 반영 예상.

                → 재건축초과이익환수제 적용이 없는 단지라는 차별성 반영.

                → 입주 시점이 확실시 되어 불확실한 일정에 대한 리스크가 없는 차별성 반영.

                → 4월하순경부터  예상되는 사업진행(분양신청 + 동·호수추첨 + 착공) 기대감 → 가격 견인.

 ○ 둔촌주공 매수는 철거완료前 한시적 기회로 대기매수자의 경우 빠른 매수 결정이 필요한 시점.

 ○ 4월 중순경 변경사업시행인가이후 조합원분양신청 일정이 확정되면 호가 상승세 더욱 거세질 듯.

 ○ 현재 시세는 최고점 대비 1억5천∼2억이상 하락되어 있는 상태로 앞으로 현재 가격 매수는 어려울 듯.

 ○ 지금이 조합원 자격을 얻어 로얄층·동 분양 평형 배정을 위한 최적의 매수 시기 임.

3. 현재 시세와 입주시 예상 시세

 ○ 현재 시세 그래프(2018년∼현재)

 ※ 3월초순을 통해 확실하게 바닥을 찍고 탈출한 모습

 ○ 둔촌주공 입주시기인 2022년 예상 시세

  ※ 재건축 규제로 향후 20년이상 공급 부족 현상 심화 → 화산폭발과 같은 시점은 분명 온다.     

  ※ 화폐개혁에 대한 논의가 점차 진행 되고 금리 인상 리스크가 사라지며 부동산에 대한 수요 대폭 증가. 

  ※ 재건축 규제를 피한 둔촌주공과 같은 신규 입주 대단지 희소성 증가 → 고급 주거지 차별성 극대화.

4. 결론

○ 둔촌주공 매수 기회는 한시적 : 착공신고前 (대략8∼9월경)까지 소유권이전 완료.

○ 둔촌주공 매수는 승계 가능한 이주비외에는 현금 준비 필요.

○ 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용이 없어 개별 조합원 수익이 보장 되는 투자처.

○ 철거 진행 중으로 재건축 일정 불확실성이 없는 투자처.

○ 단지내 우수한 6개 학교와 더블역세권(5+9호선) 그리고 올림픽공원 등 거주+투자를 겸한 우량 투자처.

○ 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기의 시작임.

둔촌주공재건축 Fact check[9탄 - 조합원 매물 매매]을 통해 둔촌주공 매수를 준비하는 경우 고려 사항과 생생한 동향을 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[10탄]은 4월 17일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

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▣ 둔촌주공 급매물 소개

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가/1주택자 2년내 기존주택 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 정산

   ※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.

   ※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.

○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 목적                               (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	125,000	26,260	98,740	67,902	73,982	6,080	131,080
1	18평 (21.48평)	130,000	27,912	102,088	72,316	73,982	1,666	131,666
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	132,000	-	132,000	79,259	73,982	-          5,277	126,723
3	31평 (25.78평)	135,000	31,090	103,910	80,809	73,982	-          6,827	128,173
3	31평 (25.78평)	136,000	31,460	104,540	81,798	73,982	-          7,816	128,184

○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	권리 순위	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	148,000	35,370	112,630	92,246	93,708	1,462	790	149,462
4	34평 (28.66평)	150,000	34,644	115,356	90,306	93,708	3,402	1,820	153,402
4	34평 (28.66평)	152,000	35,626	116,374	92,930	93,708	778	450	152,778

○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시 예상환급금 (C)	권리 순위	37평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	148,000	35,370	112,630	92,246	83,732	-             8,514	790	139,486
4	34평 (28.66평)	152,000	35,626	116,374	92,930	83,732	-             9,198	450	142,802

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	권리순위
4	34평 (29.83평)	152,000	35,626	116,374	92,930	113,262	20,332	450등
4	34평 (29.83평)	155,000	35,648	119,352	92,989	113,262	20,273	410등

○ 펜트하우스 또는 복층펜트하우스 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	배정 가능 평형		권리순위
4	34평 (29.83평)	185,000	36,148	148,852	94,325	펜트(64평.66평-18세대) 복층펜트 (58평-16세대)		1순위 (28세대)

○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물 

현재 층	현재 분양면적	지분 형태	매매가	무상 지분율	무상 분양 배정 평형
1층	9.8평	1/2지분 (1순위)	23억 (이주비4억2천)	187%	18평
1층	5.4평	단독지분	11억5천	187%	10평
1층	4.5평	1/2지분	10억	187%	8.5평
1층	7.35평	1/2지분	10억	187%	13.75평
지층	119평	3/5지분 (지층2순위)	75억	193%	229평
지층	39.5평	1/5지분 (지층2순위)	27억	193%	76평
지층	8.3평	단독지분 (지층 중 높은 순위)	6억7천 (이주비1억)	193%	16평
지층	6.7평	단독지분	5억5천 (이주비5천)	193%	12.9평
지층	6.8평	단독지분	6억 (이주비8천)	193%	13평
2층	15.4평	단독지분	12억3천	188%	28.9평
2층	13.3평	단독지분	11억4천 (이주비2억)	188%	25평
2층	7.7평	1/2지분	6억9천	188%	14평
2층	6평	1/2지분	4억5천5백	188%	11평
3층	34평	단독지분	28억 (이주비3억3천)	192%	66평
3층	13.4평	1/3지분	9억	192%	26평