주거용은 주택임대사업자로 등록해야 세금혜택 많아

[강남송팀장]

주거용은 주택임대사업자로 등록해야 세금혜택 많아

김영준 삼성증권 세무전문위원

오피스텔 분양 후 사업자 등록, 어떤게 유리한가

내년에 준공 예정인 주거용 오피스텔을 분양받았습니다. 부가가치세 과세사업자(일반과세자)로 사업자등록을 하고 부가가치세를 돌려받아야 할지, 아니면 주택임대사업자로 등록하고 취득세를 감면받는 것이 유리할지 궁금합니다.

오피스텔 구입을 앞둔 사람들이 공통으로 하는 고민이죠. 이 고민에 대한 해답은 해당 오피스텔을 취득한 목적, 사용 형태 등에 따라 달라집니다. 즉 업무용으로 사용하거나 임대할 목적으로 구입한 것이라면 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받아야 합니다.

하지만 주거용으로 사용하거나 임대할 목적이라면 주택임대사업자로 등록해야 합니다.

그런데 주거용으로 사용·임대할 계획이면서 부가가치세를 돌려받겠다고 무턱대고 사업자등록부터 하고 일반과세자가 되려는 사람들이 많습니다. 하지만 정부가 생돈을 돌려주는 건 아니라는 점에 유의하세요.

왜냐하면 부가가치세를 환급받을 목적으로 업무용을 전제로 사업자등록을 했다고 하더라도 추후 주거용으로 임대하게 되면 과세 당국으로부터 부가가치세를 추징당할 가능성이 상당히 큽니다. 더구나 올 초 과세자료제출법이 개정되면서 주택임대차 확정일자 자료를 국세청이 얼마든지 받을 수 있게 되었습니다. 또 업무용으로 임대를 주다가 주거용으로 전환하더라도 환급받았던 부가가치세의 일정 부분을 다시 내야 하는 세법 규정이 있습니다. 그리고 일반사업자가 되면 건물 부분에 대한 부가가치세를 돌려받는 대신, 나중에 오피스텔에서 발생하는 임대료의 10%를 부가가치세로 내야 할 의무가 생깁니다. 더구나 업무용 오피스텔의 경우 취득세 등은 분양 가격의 무려 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)에 달합니다.

반면 2015년까지 준공되는 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 주거용으로 사용·임대할 목적이어서 주택임대사업자로 등록한다면 취득세 등을 감면받을 수 있습니다. 물론 일정 기간 주택임대사업을 계속 영위해야 한다는 조건은 지켜야 합니다.

가령 총 분양 가격 1억8800만원(토지 1억원, 건물 8000만원, 부가가치세 800만원)짜리 주거용 오피스텔(전용면적 60㎡ 이하)을 구입하였다고 해봅시다. 업무용으로 사업자등록을 할 경우 건물 부분에 대한 부가가치세(800만원)를 환급받는 대신, 취득세 등 4.6%(820만원)를 전액 부담해야 합니다. 반면 오피스텔 취득 후 60일 이내에 주택임대사업자로 등록하면 취득세 등 820만원을 전액 면제받을 수 있습니다.

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