2025. 10. 15. 부동산 규제, 올림픽파크포레온 영향은?

[경호처장]

2025년 10월 15일 정부는 부동산 시장 과열 조짐 차단을 위한 새로운 규제 패키지 발표.

이번 대책은 핵심은 ‘투기수요 차단’과 ‘시장 정상화’ 라는 명목상 발표인데

한마디로 요약하면 앞으로 시장에서의 주택 공급 부족을 정부 스스로 자인한 모습으로

결국 '아파트 매수 하지 말라' 는 발표임.

공급은 어렵고 공급이 부족하다는 말인데... 과연 향후 집값은 ???

언론 보도를 통해 모두가 알고 있는 내용이기에

간단히 올림픽파크 포레온에 미치는 영향만 살펴 보겠습니다.

1. 투기과열지구 지정 ( 2025년 10월 16일부터 적용)

 ○ 조합원 지위 양도 제한 ( 준공일~보존등기 완료시까지)

   - 예외 : 1주택로서 10년이상 보유하고 5년이상 거주한 경우 지위 양도 가능

   - 올림픽파크포레온은 25년 9월~26년 3월말(예상)까지 보존등기를 위해 소유권이전 금지 기간 중.

   - 따라서 매매 계약은 가능.

   - 잔금과 소유권이전만 보존등기이후 처리하면 전매 제한 영향 없이 매매 가능.

 ○ 매매시 자금조달계획서 + 입주계획 신고 + 자금조달 증빙자료

2. 조정대상지역 지정 ( 2025년 10월 16일부터 적용)

 ○ 다주택자 취득세 중과 : 조정2주택 8% / 조정3주택 12%.

 ○ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제

   - 2주택 : 기본세율 + 20%P

   - 3주택이상 : 기본세율 + 30%p

   - 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시 유예 중 : 다주택자 매도시 2026년 5월 9일전 잔금 처리 필수.

 ○ 2025년 10월 16일부터 매수하는 매수자의 1세대1주택 비과세 요건이 보유2년+거주2년.

3. 토지거래허가구역 지정 ( 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일 적용)

 ○ 이번 대책 중 올림픽파크 포레온에 주는 영향이 가장 큰 대책으로 파악.

 ○ 취득일로부터 2년간 실거주 의무(실 입주 조건으로 거래 가능 / 전·월세 안고 매수 X).

 ○ 10월 20일부터 매매 체결시 사전 구청에 허가 득하고 매매 진행.

 ○ 전·월세 계약 중인 매물은 현실적으로 계약 불가.

 ○ 단, 매도자 중 전·월세 계약 중인 매물로 빠른 계약이 필요할 경우 10월 19일까지 계약 필요.

 ○ 즉, 2025년 10월 19일까지 계약을 체결한 경우 허가 의무 없음.

4. 기타 대출 규제와 청약 관련 등은 정부 발표 자료 참조.

5. 결론

 ○ 전매제한 영향에 따른 매매거래는 문제 없으나

 ○ 토지거래허가구역 지정에 따라 전·월세 들어있는 매물은 거래 어려울 듯.

 ○ 규제의 역설 : 규제에도 불구하고 거래량 감소는 불가피 하나 가격 하락 압력은 그리 크지 않을 듯.

   → 오히려 입주 가능 매물만 거래 가능한 상황으로 매물 품귀가 더욱 심해지며 가격 상승세는 유지 될 듯.

   → 갭투가 불가능하여 전반적인 거래량 감소는 불가피 하나 가격은 규제를 넘어 오름세 지속 예상.

 ○ 갭투 매수자는 10월 19일까지는 토허제 미적용 시기이기에 빠른 매수에 나서야.

이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.