중층 재건축의 최고를 가리자(압구정한양 vs 잠실주공5단지)

[이하나]

• 등록자 : 조은상 주임애널리스트 • 등록일 : 2009-08-31 09:00

<현황>

총 2천7백29가구(1~8차 합산)	규모	15층 30개동 3천9백30가구
66~228㎡	구성타입	113㎡(2천2백80가구),116㎡(3백가구), 119㎡(1천3백50가구)
1977년 1월~1984년 4월	입주년도	1978년 3월

<재건축 계획>

미정	계획 가구 수	9천8백가구
미정	계획 용적률	300%
최고 층수 50층 내외 예정 (서울시 계획)	계획 층고	50~70층
한강르네상스 프로젝트에 따라 압구정 일대 아파트 통합개발 예정	사업추진계획	2009년 하반기 안전진단 완료, 2010년 상반기 조합인가 예상

(잠실주공5단지 재건축 계획은 추진위원회 사업계획안 내용입니다.)

압구정지구 통합개발에 따라 관망세 유지 올해 초 서울시가 압구정 일대 각 개별 단지들을 묶어 합동개발을 유도하기로 발표한 이후부터 압구정동 한양아파트 일대에는 나와 있는 매물 자체가 많지 않고 거래도 활발하지 않은 상황이다. 그동안 각종 재건축 규제로 사업추진이 쉽지 않았던 만큼 통합개발에 대한 서울시의 구체적인 방안이 제시되기를 기다려보겠다는 관망세가 유지되고 있는 셈이다.  8월 현재 압구정동 한양아파트1~8차(이하 압구정동 한양아파트로 통칭하기로 함)의 3.3㎡당 평균매매가는 3천5백만~4천7백83만원 선을 유지하고 있다. 이에 비해 잠실동 주공5단지의 3.3㎡당 평균매매가는 3천6백76만~4천1백39만원 선이다. 현재는 비슷한 수준의 3.3㎡당 평균매매가를 기록하고 있지만 잠실동 주공5단지의 경우 올해 들어서만 38~40%가량의 급격한 상승세를 기록했다. 이점을 감안하면 그동안 압구정동 한양아파트의 선호도가 더 높았다고 생각된다.

동향

급매물 거래 본격화 최근 송파구 잠실동 주공5단지는 급매물 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 올 초부터 시작된 오름세가 7월말까지 지속됐다. 연초 한강르네상스 개발로 초고층 재건축이 가능해지면서 오름세를 보이기 시작해 지난 5월에는 재건축추진위원회에서 50~70층까지 재건축이 가능할 것이라는 사업계획안을 발표하면서 급등세를 보였다. 그 후는 간간히 매도 매수간 버티기가 지속되면서 약보합세를 보여 왔다. 8월 들어서는 급해진 매도자들이 2천만~3천만원 정도 낮은 가격에 매물을 내놓기 시작하면서 급매물 위주로만 간간히 거래가 되기 시작했다. 최근에는 하향 안정세를 보이고 있지만 하반기에는 안전진단을 목표로 재건축 진행이 가시적인 성과를 보일 것으로 예상되는 만큼 추가 하락을 기대하긴 다소 무리가 있는 상황이다. 현재 저렴하게 나와 있는 매물은 113㎡ 12억3천만~12억5천만원, 116㎡ 13억5천만~14억원 119㎡는 14억2천만~14억7천만원이다.

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최고의 아파트의 자격 모두 갖춰 일반적으로 교육, 교통, 자연환경의 삼박자를 갖추고 거기에 편의시설까지 편리하게 이용할 수 있으면 ‘으뜸 주거지역’으로 꼽는다. 이렇게 볼 때 압구정동 한양아파트는 최고의 아파트가 가져야 할 모든 자격을 갖추고 있다고 해도 과언이 아니다. 우선 교육시설로는 청담초등, 청담중, 구정중, 청담고, 구정고, 영동고, 현대고, 경기고 등의 명문학교가 즐비하다. 국내․외 패션관련 명품을 취급하는 갤러리아백화점 명품관은 천천히 걸어도 10분 이내에 도착할 수 있으며, 현대백화점도 가깝다. 또 단지 앞으로 한강시민공원으로 진입할 수 있는 지하도가 있어 자전거를 타거나 산책을 하기에도 편리하다. 압구정로와 올림픽대로가 단지 인근을 지나며, 영동대교와 성수대교를 통해 강북으로의 진출입도 쉽게 할 수 있다. 현재 3호선 압구정역을 이용할 수 있으며 내년이면 도보 5분 거리에 분당선 신청담역이 개통할 예정이어서 교통여건도 한층 편리해질 전망이다. 물론 잠실동 주공5단지의 주거여건도 훌륭한 편이지만 각 여건을 종합적으로 볼 때 압구정동 한양아파트가 더 우세하다고 판단된다.

주거 여건

없는게 없는 주거여건 주공5단지는 저밀도 단지를 재건축한 2만7천여 가구와 함께 대규모 주거지의 중심에 자리한다. 교통여건은 자가용 이용보다 대중교통 이용이 더 편리할 만큼 우수하다. 2호선, 8호선 환승역인 잠실역이 걸어서 2~10분, 2호선 신천역이 10분 거리다. 서울지하철 선호도에 있어 2호선이 단연 으뜸인 만큼 3호선을 이용 할수 있는 한양에 비해서 대중 교통이 훨신 편리하다고 할수 있겠다. 도로 상황도 훌륭하다. 삼전로 통해 남부순환도로를 1분, 올림픽대로는 차로 2분이면 진입할 수 있다. 편의시설은 없는 게 없을 정도, 롯데백화점(잠실점)이 걸어서 3분, 아산병원을 차로 5분이면 이용할 수 있다. 문화, 체육시설로는 한강시민공원과 종합운동장이 차로2분 거리다. 통학할 수 있는 학교로는 단지 내 초등학교인 송정초등, 걸어서 15분 거리인 잠신중, 잠신고, 배명고, 잠실고가 있으며 트리지움 근처 학원가가 발달하고 있어 대치동 학원가를 방불케 할 정도다.

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통합개발안에 대한 미래가치 '예측불허' 압구정동 한양아파트를 한 마디로 잘 나타낼 수 있는 말을 꼽으라면 품위와 격식이 높음을 뜻하는 ‘고품격’이라는 단어를 선택하고 싶다. 단지 앞으로 넓게 펼쳐져 있는 한강, 명품으로 대변되는 압구정 핵심상권, 단지 인근에 위치한 명문학군, 상류층 주민 간의 커뮤니티 등 어느 것 하나 최고가 아닌 것이 없기 때문이다. 게다가 서울시가 추진 중인 압구정지구의 통합개발안이 나오면 이 일대의 가치는 천정부지로 치솟을 전망이다. 서울시의 계획에 따르면 압구정지구에는 한강변에 대규모 공원 및 공공문화시설이 도입되고 올림픽도로의 지하화가 진행될 예정이다. 또 이 일대는 최고 층수 50층 내외로 재건축이 추진될 예정이다. 이쯤 되면 결론은 나온 것 같다. 중층 재건축 아파트 중 ‘최고’라는 수식어는 잠실동 주공5단지 보다는 ‘고품격 명품 주거지’인 압구정동 한양아파트에 더 어울리는 표현이 아닐까.

미래 가치

장미빛 미래 주공5단지의 미래는 장밋빛이다. 일단 올해 안으로 안전진단을 마친다는 계획 아래 추진위원회의 설명대로 초고층 재건축이 가능해진다면 조합원들은 40형대 배정이 가능한 가운데 추가부담금이 1억~2억원 이내라는 주장이다. 40형대를 배정 받는다고 해도 총 투자자금이 16억원 이하라는 계산이 나온다. 현재 입주해 있는 인근 트리지움 142㎡가 15억원, 리센츠 158㎡가 18억원 이상인 것을 고려한다면 상당한 시세차익을 남길 수 있다는 얘기. 비교적 단기간에 수익을 기대 할수 있는 5단지와는 달리 압구정 한양의 경우 아직 이렇다할 성과가 없는 상태점을 고려할때 투자 수익에 있어서는 한양보다는 당연히 5단지를 추천할수 있다. 또 이와는 별도로 제2롯데월드 사업 속도에 따라 주공5단지 시세는 계단식 상승세를 보일 가능성이 높다. 2009년 2월에는 착공이 될 예정이며 올해 안으로 안전진단을 마친다면 앞으로도 시세상승 여력은 충분하다고 볼 수 있다. 2000년대 초반 이후 아무런 사업 진전이 없는 압구정동 한양아파트 보다는 조만간 가시적인 성과를 보여줄 수 있을 것으로 기대되는데댜 개발 호재까지 수두룩한  잠실동 주공5단지가 낫다고 판단된다.

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