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담보물권설정일 |
지 역 |
적용대상 |
임차보증금 |
최우선변제액 |
2002.11.01 ~ 2008.08.20 |
서울특별시 |
2억4,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 |
과밀억제권역 (서울시 제외) |
1억9,000 이하 |
3,900 이하 |
1,170 까지 | |
광역시(군지역, 인천시 제외) |
1억5,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
그 외 지역 |
1억4,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 | |
2008.08.21 ~ 2010.07.25 |
서울특별시 |
2억6,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 |
과밀억제권역 (서울시 제외) |
2억1,000 이하 |
3,900 이하 |
1,170 까지 | |
광역시(군지역,인천시 제외) |
1억6,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
기타지역 |
1억5,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 |
2010.07.26 ~ 현재까지 |
서울특별시 |
3억 이하 |
5,000 이하 |
1,500 까지 |
과밀억제권역 (서울시 제외) |
2억5,,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 | |
광역시(군지역,인천시 제외) |
1억6,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
기타지역 |
1억5,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 |
♣ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외), 남양주시(호평, 평내, 금곡, 일패, 이패, 삼패, 가운, 수석, 지금, 도농동에 한함), 인천시 강화군, 옹진군, 서구 일부지역 및 도서지역은 제외. |
5) 상가임대차보호법의 중요한 기타사항들
(1) 집행개시의 요건
임차인이 임차상가건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 즉
임차인은 건물을 비워주지 않아도 경매를 신청할 수 있다.(법 제5조)
(2) 계약갱신청구권
임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 본법이 규정한 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만 아래와 같은 사유에는 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 상방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 도는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기위해 목적 건물의
점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어
려운 중대한 사유가 있는 경우
♣ 전대인과 전차인의 관계에 있어 주인이 동의한 경우에는 전차인도 5년 계약갱신청구권과 차임증감청구권이 있다.
♣ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사가 가능하다.
♣ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
(3) 계약의 갱신(묵시의 갱신)
① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지
를 하지 않고 그 기간이 만료된 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
② 임차인이 임대인에 대하여 만기 1월전까지 통지하지 않는 경우도 전임대차와 동일한 조건으로 재 임대차한 것으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
(4) 차임증감청구권(법 제11조)
최초 임대차계약 당시와 경제사정의 변동(조세, 공과금, 기타부담금)으로 달라져 약정한 보증금과 계약조건이 현실에 맞지 않을 경우 임대인과 임차인은 임차주택에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있다 (증액은 보증금의 9% 초과 금지, 감액 제한규정 없음).
(5) 월차금으로 전환시 산정률 제한(법 제12조)
임대인이 보증금의 일정액을 차임으로 변경할 경우 년15%를 초과하여 적용하지 못한다.
(6) 보증금 소액사건 적용
임차인이 보증금회수를 위해 소송을 제기한 경우 보증금액수에 관계없이 소액사건 심판법을(2,000만원 이하)준용하여 처리하도록 하여 간편한 절차에 의해 임차인을 보호하고 있다.(법 제13조)
(7) 사업자등록의 열람 및 발금
이해관계인은 이해관계임을 입증하는 증거서류를 제시하고 임차건물에 대해서 임차인들의 사업자등록여부를 세무서에서 열람할 수 있다.
① 일반매매시 이해관계인: 임차인, 임대인 및 소유자, 상가건물에 대한 권리를 취득하고자하는 자(입증서류 첨부),
② 경매절차의 이해관계인: 압류채권자와 집행력있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자, 채무자 및 소유자 등기부에
기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자. 단 매수희망자는 이해관계인에 해당되지 않아 사업자등록을 열람할 수 없다.
(8) 상가의 권리금
① 권리금은 주인에게는 주장할 수 없다. 그러나 권리금을 점포소유자에게 지불한 경우돌려 받을 수 있다는 판례가 있다.
② 소유자가 임대차 계약을 동의하지 않으면 상가의 영업권을 인수할 수 없다.
③ 임대인이 정당한 사유로 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는취지로 해석할 수 있다.(대법원 2000다4517 등 판결)