강남3구 투기지역 해제임박, 빚청산 기회/가계부실확대?

[산내들]

강남 3구 투기지역 해제

조선일보 | 2012.05.02 03

부동산 침체 대책 곧 발표

정부가 부동산 규제의 '마지막 보루'로 남아 있는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 투기지역 해제 방침을 이르면 다음 주 중 공식 발표할 전망이다. 기획재정부 고위 관계자는 1일 "1분기 경제 상황과 부동산시장 상황을 점검한 결과 국토해양부가 요구해온 강남 3구 투기지역 해제를 포함한 부동산 대책이 필요하다는 판단을 내렸다"며 "이르면 내주, 늦어도 5월 중 부처 간 회의를 거쳐 발표할 계획"이라고 말했다.

투기지역에서 풀리면 ▲주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상한이 기존 40%에서 50%로 올라 같은 주택을 담보로 대출을 더 많이 받을 수 있고 ▲3주택 이상 보유자에 대한 양도세율 10%포인트 가산이 적용되지 않아 부동산을 매매할 때 세금 부담이 줄며 ▲거래 후 15일 이내에 주택 거래 내역을 신고해야 하는 의무도 사라진다. 강남 3구가 해제되면 전국에 투기지역은 하나도 남지 않게 된다.

정부가 투기지역을 풀기로 한 것은 주택 거래가 부진하고 가격 하락이 지속되면 소비가 위축돼 경기를 살릴 수 없다고 판단하기 때문이란 분석이다. 국토해양부에 따르면 지난 3월 전국 주택 매매 거래량은 6만7500건으로 작년 같은 기간에 비해 30% 정도 줄어들었다.

강남3구 투기지역 곧 해제…부동산 거품 다시 키운다

한겨레 | 2012.05.02 21:16 

재정부 “이달 발표”…DTI 40→50%로 완화
주택대출 증가로 가계부채 부실확대 우려

정부가 서초·강남·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 주택 투기지역 지정을 해제하는 방안을 적극 검토중이다. 침체된 주택시장의 거래를 활성화해야 한다는 게 이유다. 전문가들은 당장 시장에 끼치는 영향이 크지 않을 수 있다고 보면서도, 중장기적으로 금융위기 이후 거품이 서서히 걷히던 주택시장에 ‘잘못된 신호’를 줘 투기심리를 부추길 수 있다고 우려한다. 자칫 부동산 관련 대출을 부채질해 가계부채를 더 키울 수도 있다.

2일 기획재정부 관계자는 “(강남 3구의 투기지역 지정 해제를) 검토하고 있다”고 말했다. 그는 “아직 최종 결정되지는 않았다”면서도 “가급적 이달 안에 발표할 예정”이라고 말했다. 강남 3구의 투기지역 지정 해제의 필요성은 국토해양부가 계속 제기해온 사안이다. 박상우 국토부 주택토지실장은 “현재 재정부와 논의하고 있다”고 말했다.

정부가 부동산시장의 ‘마지막 빗장’마저 풀려는 까닭은 주택시장의 거래 부진에 있다. 한국개발연구원(KDI)은 이날 1분기(1~3월) 아파트 거래량이 지난해 같은 기간에 견줘 서울에서는 40.2%, 전국적으로는 26.8% 줄었다고 밝혔다. 이 연구원의 송인호 박사는 “투기지역 해제를 비롯한 주택거래 활성화 대책이 시급하다”고 말했다.

강남 3구가 투기지역에서 해제될 경우 가장 큰 변화는 대출을 연소득의 일정 비율로 제한하는 총부채상환비율(DTI) 상한이 현행 40%에서 50%로 완화된다는 점이다. 상한이 높아지는 만큼 집을 살 때 은행으로부터 대출금을 더 받을 수 있게 된다. 또 집값의 일정 비율 안에서 대출하는 담보대출인정비율(LTV)도 40%에서 50%로 늘어나고, 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 부담도 10%포인트가량 줄어든다. 정부는 이런 규제 완화가 거래를 촉진시킬 것으로 본다.

강남 3구의 투기지역 해제는 부동산 투기대책과 관련한 상징적 의미가 크다. 이 때문에 재정부 관계자는 “정치적으로 부담스러운 게 사실”이라고 말했다. 참여정부가 2003년 부동산 투기 근절 대책의 하나로 도입한 투기지역 지정제도가 처음 적용된 곳은 강남 3구다. 이후 투기지역 지정이 여러 곳으로 확산됐다. 정부는 세계 금융위기가 닥친 2008년 위기 대책의 하나로 강남 3구 외에 투기지역과 투기과열지구를 모두 해제할 때에도 강남 3구에는 손대지 않았다. 부동산 업계는 “강남 3구의 투기지역 해제는 그 자체의 경제적 효과보다도 시장에서 갖는 상징성이 크다”고 말한다. 강남 3구에 대한 투기지역이 해제되면 전국에 투기지역은 한 곳도 남지 않게 된다.

이러한 규제 완화가 투기심리를 부추길 수 있다는 우려에 정부 관계자들은 거래량이 늘더라도 가격을 크게 자극하지는 않을 것이라고 말한다. 이에 대해 박원갑 국민은행 부동산팀장은 “거래량과 가격은 비례하는 만큼 거래가 늘어나면 가격도 따라 올라갈 수 있다”며 “투기지역 해제가 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 강남은 언제든지 전체 부동산시장을 교란시킬 수 있다”고 말했다. 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 우려도 있다. 김수현 세종대 교수(부동산학)는 “시장에 실질적 변화는 없을 수 있지만, 시장에 ‘돈 더 빌려줄 테니 집을 사라’라는 심리적 영향을 줄 수 있다”고 말했다. 정부는 지난해에만 여섯번의 부동산 부양책을 내놨다.

은행권의 가계대출 가운데 주택대출의 비중은 수도권의 경우 약 65%에 이른다. 부동산 활성화 대책이 자칫 858조원에 이르는 가계대출의 폭발성을 더 키울 수 있는 방향으로 작동할 수 있다. 한국은행은 최근 ‘부채경제학’ 보고서에서 “부동산 가격의 지속적인 안정을 통해 가격상승 기대를 억제함으로써 가계의 차입(주택담보대출) 수요를 축소해야 한다”고 권고했다.

류이근 최종훈 최현준 기자 ryuyigeun@hani.co.kr

 

"강남 투기지역 해제" 소식에 집주인만 두근두근

조선일보 | 2012.05.03 03:04

활성화 대책 발표 앞두고 일부 지역 호가 상승세… 여전히 거래는 없는 편
"DTI 완화나 세제 혜택 등 다른 카드도 내놔야 효과"

2일 서울 강남구 개포동 개포주공 아파트. 1만 가구가 넘는 대규모 재건축을 추진 중인 이곳에서는 정부가 강남3구(강남·서초·송파구) 투기지역 해제를 검토한다는 소식이 전해졌지만 별다른 움직임이 없었다. K공인중개사무소 이모 대표는 "아침부터 '분위기가 좀 어떻느냐', '사겠다는 사람은 있느냐'고 물어보는 집주인이 5~6명 있었다"면서 "매물을 걷어가거나 가격을 올리겠다는 정도는 아니었다"고 말했다.

강남3구 투기지역 해제를 포함한 정부의 주택거래 활성화 대책 발표가 초읽기에 들어갔다. 정부는 "아직 결론이 나지 않았다"고 말하지만 내부적으로는 관련 부처 간 막바지 협의에 들어간 것으로 알려졌다. 이에 따라 사실상 빈사상태에 빠져 있는 주택시장에 규제 완화 기대감이 피어오르고 있다. 강남 등 일부 지역 아파트는 호가(부르는 값)도 상승세로 돌아섰다.

◇투기지역 해제, "효과 있겠지만…"

현재 정부가 검토 중인 카드는 강남3구 투기지역 해제다. 정부는 강남3구가 이미 투기지역 해제요건을 갖춘 데다 집값 급등 가능성도 거의 없다고 보고 있다. 강남3구는 2004년에 투기지역으로 묶인 뒤 전국에서 유일하게 풀리지 않고 있다. 정부 관계자는 "투기지역 해제는 경기 부양책이 아니라 주택 거래를 정상화시키기 위한 조치"라고 말했다.

부동산 시장에서는 '4·11총선'이 여당 승리로 끝난 이후 규제 완화 기대감이 퍼지면서 일부 집주인들이 매도 호가를 올리고 있다. 서울 잠실의 G공인중개사무소 관계자는 "잠실주공 5단지는 총선 이후 호가가 평균 5000만~7000만원쯤 뛰었다"면서 "매수세가 붙지 않아 거래는 없지만 집주인들의 기대감은 높다"고 말했다. 강남구 개포동 일대 재건축 아파트도 호가가 상승세다. 닥터아파트 이영호 리서치센터장은 "개포주공 2단지와 3단지는 급매물이 소진됐다"면서 "가격도 평균 2000만~3000만원쯤 올랐다"고 말했다.

전문가들은 투기지역 해제가 주택 거래 회복에 어느 정도 효과가 있겠지만 시장을 회복세로 돌려놓기에는 역부족이라고 평가한다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "시장 상황을 근본적으로 바꾸는 데는 한계가 있다"면서도 "돈이 급해 급매물을 내놓거나 거래 중단으로 고통받는 실수요자에게 숨통을 틔워줄 수는 있다"고 말했다. 두성규 건설산업연구원 실장도 "투기지역을 풀어도 DTI(총부채상환비율) 규제가 그대로 살아 있어 강남 집값이 오르기는 힘들 것"이라고 예상했다. 일각에서는 강남 집값을 좌우하는 변수는 정부 정책이 아니라 재건축 정책의 키를 쥐고 있는 박원순 시장에게 달려 있다는 주장도 제기되고 있다.

◇고민 깊은 정부, 다른 대책 있나?

시장에서는 투기지역 해제 외에 다른 대책도 동시에 내놔야 효과가 있다는 주장이 나온다. 대표적인 게 세제 부분과 금융분야다. 부동산114 김규정 본부장은 "시장에서 요구하는 것은 주택 수요 기반을 넓힐 수 있도록 DTI 완화와 세제 혜택 확대"라며 "외환위기 당시처럼 미분양 주택에 대한 양도세 감면 제도 등을 검토해 볼 수 있다"고 말했다.

DTI의 경우도 전면 폐지가 어렵다면 실수요자가 집을 살 경우에 한해 DTI 비율을 일부 올려주는 방안을 도입해 볼 수 있다는 것이다. 지난해 말로 종료된 주택 구입 시 취득세 50% 감면 방안을 부활시키자는 제안도 나오고 있다. 이웰에셋 이영진 부사장은 "올해 주택 거래 감소의 가장 큰 원인 중 하나가 취득세 50% 감면 폐지"라며 "선진국처럼 세율을 낮출 필요가 있다"고 말했다.

문제는 정부가 다른 카드를 꺼내기가 쉽지 않다는 것이다. DTI 완화는 가계부채 증가 위험으로 섣불리 손대기 어렵다는 반대론자가 많다. 취득세 감면의 경우 최근 세수 부족이 극심한 지방자치단체의 반대가 불을 보듯 뻔한 상황이다. 정부 관계자는 "다주택자 양도세 중과세 폐지 등 상당수 대책이 국회 법안 통과 과정을 거쳐야 하기 때문에 시행이 쉽지 않다"고 말했다.

부동산대책 알고보니 '고위공무원 맞춤형?'

머니투데이 | 2012.05.04 04:50 

[머니투데이 이군호,민동훈 기자][[정부 부동산대책 "왜 강남에 집착하나?"]<3>고위직 684명中 254명 강남3구 보유]

- 장·차관은 69명중 32명 해당

- 청와대·총리실 55명 중 40%

- '정책결정' 재정부 70% 보유

　서울 강남3구가 투기지역에서 해제되면 LTV(주택담보대출비율) DTI(총부채상환비율) 상한이 기존 40%에서 50%로 올라 담보대출을 더 많이 받을 수 있다.

3주택 이상자는 양도소득세율 10%포인트 가산이 적용되지 않아 부동산을 매매할 때 세금부담이 줄어든다. 전문가들은 이런 이유로 이번 부동산 거래 활성화 대책을 사실상 강남3구를 타깃으로 한 맞춤형 대책으로 보고 있다.

　물론 정책을 입안하고 시행하는 정부 고위공직자들도 수혜대상이 된다. 특히 투기지역 해제에 따른 양도세 감세혜택은 곧바로 '부자감세' 논란을 불러올 수 있고 감세의 중심에 고위공무원들도 포함되는 것이다.

　실제 정부공직자윤리위원회가 지난 3월 발표한 '2012년도 고위공직자 정기 재산변동사항 신고내역'에 따르면 재산공개 대상 고위공무원 684명 중 강남3구에 주택·상가·토지 등 부동산을 보유한 공직자(전·월세 거주자 제외)는 254명(37.1%)에 달한다.

　투기지역 해제를 결정하는 기획재정부의 경우 재산공개 대상 고위공직자와 투자기관 사장 14명 중 10명(71.4%)이 강남3구에 부동산을 보유했다. 소재지는 잠실동, 도곡동, 대치동, 잠원동 등 재건축이 끝났거나 재건축 예정 지역이 상당수 포함돼 있다.

　부동산 거래 활성화 대책의 필요성을 강조해온 국토해양부는 고위공무원과 공공기관 CEO(최고경영자) 등을 포함한 41명의 공개대상자 중 17명(41.5%)이 강남3구에 부동산을 보유했다. 대부분 대치·일원·도곡·개포·가락동 등에 소재한다.

　청와대와 국무총리실도 고위공무원 55명 가운데 40%인 22명이 강남3구에 부동산을 보유하거나 주택에 거주한다. 강남3구에 거주하는 청와대와 국무총리실 고위공무원은 서초구와 강남구가 많은 것으로 나타났다.

　특히 장·차관의 경우 공개대상 69명 가운데 절반(46.37%)에 가까운 32명이 강남에 부동산을 보유했다.

강남3구 투기지역 해제보다 더 센게 나온다

머니투데이 | 2012.05.04 04:20

[머니투데이 김정태 기자][[정부 부동산대책 "왜 강남에 집착하나?"]<1>전매제한·DTI완화..취득·등록세 경감 '만지작']

　이달 중 정부의 부동산 거래 활성화 대책 발표가 기정사실화되면서 어떤 내용이 포함될지가 관심사로 떠오르고 있다.

4·11총선 이후 부동산 대책이 조만간 발표될 것이란 소식이 이어졌지만 정작 기획재정부는 지난 2일까지도 "결정된 바 없다"며 이를 부인했다. 주무부처인 국토해양부도 대책 발표와 관련해 기재부와 어떤 협의나 일정도 정해진 것이 없다며 발을 뺐다.

　하지만 이들 부처의 내부 소식통에 따르면 국토부가 기안한 대책을 토대로 재정부가 막판 고심을 거듭하면서 발표가 다소 늦어지는 것으로 알려졌다. 논란이 예상되는 대책을 두고 쉽사리 결정을 내리지 못하기 때문이다. 대책 발표 시기는 빠르면 다음주 말이나 5월 중순쯤으로 점쳐진다.

　부동산 거래 활성화 대책은 국회 의결 없이 규칙 개정이나 장관 고시 등으로 실행되는 방안이 우선적으로 검토되고 있다.

　이중 강남3구(강남·서초·송파구)의 투기지역 및 주택거래신고지역 해제는 내부적으로 확정된 상태인 것으로 전해졌다. 이 경우 강남3구의 DTI(총부채상환비율)는 50%로 10%포인트 상향된다.

　여기에 민영주택에 대한 청약가점제 및 재당첨제 폐지, 전매제한제도 완화, 생애최초주택구입자금 지원대상 확대 및 금리인하 등이 거래 활성화 방안에 포함할 것으로 알려졌다. 전매제한은 현재 1년인 수도권 민간주택의 전매기준을 지방처럼 없애고 전용면적 85㎡ 이하 공공택지는 3년에서 1년으로 줄이는 방안도 검토 중이다.

　이런 점에 비춰 대책이 당초 예상보다 파격적으로 나올 가능성도 있다는 소식이 정부 안팎에서 흘러나온다. 바로 주택 구매와 직결된 DTI 완화와 취득·등록세 경감문제다.

　이들 방안은 가계부채 증가와 지자체 세수 감소 등의 우려로 재정부가 부정적인 입장을 견지해왔다. 하지만 부동산 거래 침체 장기화로 인한 부작용이 더 커지고 있다는 분위기로 기울어지면서 재정부 시각도 바뀌고 있다는 것이다.

　다만 전면 폐지가 아닌 부분 완화 가능성이 높다. DTI를 현행보다 10%포인트 상향 조정한다는 것이다. 취득·등록세 경감은 한시적인 제도로 다시 도입될 가능성이 높다.

법 개정이 필요한 2주택자 이상 양도세 중과 폐지와 함께 전매제한이 포함된 분양가상한제 폐지는 19대 국회에서 다시 입안될 것으로 보인다.

'부동산대책'인가, '강남대책' 인가

머니투데이 | 2012.05.04 04:30

[머니투데이 전병윤 기자][[정부 부동산대책 "왜 강남에 집착하나?"]<2>]

- 투기과열지구 해제 약발 안먹히자 추가 완화조치

- "공급자 중심의 발상·편중 현상만 심화" 비판일어

↑정부의 부동산거래 활성화대책 발표가 초읽기에 들어간 가운데 투기지역 해제를 중심으로 한 이번 대책이 사실상 '강남대책'이라는 지적이 일고 있다. 사진은 서울 강남구 압구정동 일대. ⓒ임성균 기자

　정부가 부동산 거래 활성화를 위해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에 대한 추가 규제 완화 조치를 검토하고 있다.

　"가계부채문제를 악화시킬 수 있어 강남3구의 부동산 규제 완화는 곤란하다"고 하던 정부가 이제 강남3구를 정조준하고 추가 대책 마련에 고심하는 것이다. 특히 정부는 강남3구의 마지막 '빗장'인 투기지역 지정을 풀려는 쪽으로 선회하며 부동산경기 진작을 위한 의지를 불태우고 있다.

　정부의 이런 움직임은 지난해 '12·7대책'에서 강남3구의 투기과열지구 해제를 발표했음에도 '약발'이 먹히지 않은 데 따른 조바심이 반영된 결과로 풀이된다. 부동산시장의 아랫목인 강남에 군불을 때야 온기가 윗목, 즉 다른 지역으로 퍼질 수 있다는 판단이다.

　이명박 정부는 2008년 이후 총 18번의 부동산·건설 관련 대책과 3번의 세제조치를 내놨다. 강남3구를 제외한 투기지역과 투기과열지구를 모두 풀었고 수도권 전매제한 완화와 다주택자에 대한 양도세 감면 등 세제혜택이 정책의 주요 골자였다.

　강남3구는 12·7대책을 통해 투기과열지구에서 해제된 후 분양권 전매제한이 풀리고 재건축조합원이 보유한 아파트 매각도 자유로워졌다. 하지만 정부의 기대와 달리 반짝 효과에 그쳤다.

　일부 강남 재건축단지를 중심으로 기대감에 호가만 뛰고 나왔던 매물마저 자취를 감췄다. 거래가 더욱 얼어붙은 것이다.

　올 3월 전국 주택거래량은 6만7541건으로 전년 같은 기간보다 29.8% 줄었다. 서울은 7646건으로 전년 대비 34.0% 감소했다. 아파트로만 보면 서울과 강남3구의 주택거래량은 1년 전보다 각각 43.9%, 36.3% 급감했다.

　국토해양부는 "더이상 내놓을 게 없다"고 할 만큼 들고 있던 카드를 모두 썼지만 결국 패만 읽히고 실익은 얻지 못한 셈이 됐다.

　그동안 정부의 정책은 다주택자들에게 세제혜택을 주면 매수세가 살아나고 공급도 원활해져 전체 시장이 활기를 띨 것이란 논리에 근거했다.

　조명래 단국대 교수는 "이러한 정책을 펴면 실효성은 없고 주택 보유의 편중현상을 더욱 심화시킬 뿐 아니라 주거복지를 강화하려는 정책을 훼손하게 된다"며 "방향을 재설정하지 못하는 이유는 정책결정자들이 대부분 공급자 중심의 시장주의자로 채워졌기 때문"이라고 지적했다.

　여기에 아파트의 주거선호도가 떨어지는 구조적 변화를 정책에 제대로 반영하지 못한다는 비판도 나왔다.

　3월 전국 주택거래량을 보면 단독·다가구(-12.7%)와 다세대·연립(-17.1%)의 전년 대비 감소폭은 아파트의 절반 수준에 그쳤다. 매도가격의 왜곡현상 역시 살펴볼 대목이다.

　정재호 목원대 교수는 "인위적인 부동산 부양정책을 내놓기 때문에 주택을 팔려는 매도자들이 좀 더 낮은 가격에 내놓지 않아 거래 부진이 심화된 것"이라며 "시세보다 낮은 급매물은 시장에서 이내 소화되는 걸 보면 적정 가격에 대한 대기수요는 충분한 상황"이라고 말했다.

집 팔려고 내놓은 사람 48% “빚 갚으려”

서울신문 | 2012.05.07 02:33

서울과 수도권 거주자 가운데 집을 팔려고 내놓은 사람의 절반 가까이가 집을 팔아 빚을 갚기 위해 주택 매도에 나선 것으로 나타났다.

또 이들 중 90% 이상이 대출 이자 부담 때문에 집을 팔려고 하는 것으로 조사됐다. 특히 이들의 97.5%는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 주택거래 활성화로 이어져 자신의 주택 매각에 보탬이 될 것으로 전망했다.

●1년 이상 팔리지 않는 경우 18%

DSD삼호는 6일 서울(강남·노원·양천·용산·은평구)과 수도권(성남·용인·의정부·김포·고양시) 등 10개 지역 거주자 중 집을 팔려고 내놓은 500명을 대상으로 설문조사를 한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

조사 결과 이들 중 연령대는 40~50대가 70%를 차지했으며, 매도 평균 가격은 5억 7000만원으로 중대형 아파트가 주를 이뤘다. 하지만 팔기 위해 매물을 중개업소에 내놓고 1년 이상 기다려도 팔리지 않는 경우가 18%에 달했고, 6개월이 지난 경우도 39%나 됐다.

집을 팔려는 이유에 대해서는 239명(47.9%)이 대출금을 갚기위해서라고 응답했다. 이 중 50% 이상이 2억원 이상의 대출금을 안고 있으며, 이 가운데 13%는 제2금융권에서 대출을 받은 것으로 조사됐다. 그 다음으로는 44.5%(222명)가 집을 판뒤 다른 주택 구입을 희망한다고 답했다. 이 밖에 집을 판 뒤 전셋집을 구하겠다는 응답자는 38명(7.6%)이었다.

●“DTI 완화가 대출상환에 보탬될 것” 98%

이들은 DTI 완화가 대출상환에 보탬이 되느냐는 질문에 239명 중 233명(97.5%)이 보탬이 될 것이라고 대답했다. 이와 관련, 이기성 ㈜더감 대표는 “정부가 강남3구를 제외한 지역을 투기지역 등에서 해제했지만 현장에서는 DTI 규제가 여전하다.”면서 “DTI가 완화되면 거래 활성화에는 적잖은 보탬이 될 것”이라고 말했다.

가계대출 부실 우려 "DTI는 또 뺀다"

아시아경제 | 2012.05.08 11:27

10일 발표 어떤 내용 담길까 살펴보니.. 전매제한 완화 등 포함

- 가계대출, 저축은행 부실 문제 겹쳐
- 강남3구 투기지역 해제 선에서 마무리

[아시아경제 김창익 기자, 박연미 기자]정부가 10일 강남3구 투기지역 해제를 비롯한 부동산대책을 발표하기로 했다.

관계장관회의를 통해 확정될 대책에는 그동안 지적돼온 주택투기지역 해제를 비롯, ▲전매제한 완화 ▲부분임대 활성화 ▲청약가점제 완화 ▲생애최초 주택구입자금 대출 확대 등이 담길 것으로 알려졌다.

하지만 그동안 주택업계 등이 지속적으로 주장한 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지는 빠질 것이 확실시된다. 거래 활성화와 투기에 대한 우려사이에서 균형잡기에 나선 모양새로 풀이된다. 여기에 가계대출 과잉과 저축은행 사태 등 최근 표면화되고 있는 금융권 부실 문제 등이 겹쳐지면서 DTI 규제 완화 카드는 결국 판도라의 상자안에서 나오지 못하게 됐다.

다만 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 대해 투기지역을 해제키로 한 것은 거래 활성화에 대한 촉매제 역할을 하면서 동시에 DTI 규제에 대한 사실상 완화 효과를 거두기 위한 이중포석으로 보인다. 투기지역에서 해제되면 DTI 규제는 40%에서 50%로 상향조정된다.

기획재정부 고위관계자는 8일 "수도권의 경우 거래량이 평년이나 정상수준에 비해 떨어져 있다. 침체된 가래를 활성화 시키는 데 이번 대책의 가장 큰 목적이다"라며 "지난번 DTI를 한시적으로 풀자 가계부채가 늘었다. 그래서 일단 강남3구 투기지역을 해제키로 한 것"이라고 설명했다.

국토해양부는 거래활성화를 위해 DTI 규제완화가 꼭 필요하다는 입장이었지만, 가계대출과 금융권 부실 문제를 신경써야하는 재정부 반대에 부딪혀 결국 뜻을 펴지 못했다. 지금과 같은 시장 상황에서 DTI 규제완화가 투기수요를 자극하는 방향으로 작용할 가능성은 적다는 게 국토부의 판단이었다.

국토부와 재정부가 대립한 것은 DTI 규제가 ‘양날의 칼’과 같은 성격을 갖고 있기 때문이다. 대출여력을 늘려주면 부동산이 정상적으로 거래하는 데 되는 촉매제로 작용할 것이란 기대가 한 쪽 날이라면 다른 한 쪽은 주택담보대출 규모를 늘려 가계대출 건전성을 해칠 수 있다는 우려다.

국토해양부와 기획재정부가 서로 날을 세운 것은 이같은 효과를 앞서 경험했기 때문이다. 2010년 8.29 부동산 대책에서 정부는 DTI 규제를 한시적으로 폐지했다. 2010년 10월부터 2011년 3월까지다.

여러 가지 요인이 복합적으로 작용했겠지만 결과만 놓고 보면 DTI 규제의 한시적 폐지는 적지 않은 실효를 거두었다.

대한건설협회에 따르면 이 기간 수도권 주택 거래 건수는 매월 2만~2만2000건 정도다. 이 기간을 전후로 월별 평균 거래 건수가 1만5000억 정도였던 점을 감안하면 최대 50% 가까이 거래가 늘었다.

아파트 매매값 상승률도 DTI 규제의 한시적 폐지 전후와 확연이 차이가 난다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매값 월별 상승률은 2010년 11월~2011년 2월 사이 0.01~0.19% 사이로 플러스 상승률을 보였다. 2010~2011년 24개월 동안 매매값 상승률이 플러스를 보인 것은 이 기간이 전부다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 아파트 매매값 상승률은 2010년 11월 0.43%를 기록, 2009년 9월 이후 최고치를 기록했다.

금융당국인 기획재정부가 DTI 폐지를 반대한 것은 우선 가계부채 문제 때문이다. 한국은행에 따르면 은행권 주택담보대출규모는 2010년 10월 279조60억원에서 2011년 3월 289조8930억원으로 DTI를 한시적으로 폐지했던 6개월간 10조8870억원이 늘었다.

그 전 6개월은 7조9150억원, 그 이후 6개월간은 7조3720억원이 각각 늘었다. 폐지 기간 동안 증가폭이 3조원 정도 큰 것이다.

DTI를 폐지해야 한다는 쪽에선 이에 대한 반론이 나온다. 주택산업연구원의 권주안 박사는 "2011년 DTI 규제를 환원시기 전후를 비교하면 총 가계대출 증가폭은 오히려 환원 이후가 더 크다"며 "주택담보대출을 억제해 결과적으로 서민들이 신용대출 등 이자 부담이 더 큰 대출을 늘린 결과"라고 말했다. 권 박사는 이어 "실수요자에 대한 추가완화나 소득 기준 외에 자산 등을 감안해 대출 규모를 늘려주는 방안 등이 대안이 될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

일각에서는 현재 DTI 규제 아래서도 실수요자에 대한 완화 혜택이 있어 굳이 추가 완화를 할 필요가 없다는 주장도 나온다.

재정부는 2011년 4월 DTI 규제를 환원시키면서 비거치식 고정금리 분할상환 방식으로 6억원 이하 주택을 매입할 경우에는 추가적으로 15%포인트까지 대출을 더 받을 수 있도록 했다. 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 20%포인트까지 확대된다. 실수요자에 대해서는 추가 대출의 여지를 준 셈이다.

연봉이 5000만원인 회사원이 투기지역을 제외한 서울에서 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 DTI 비율 50%를 적용하면 연리 5.5% 15년간 원리금 균등상환 방식으로 대출 가능한 금액은 2억5000만원이다. 여기에 15%포인트를 가산해 DTI 비율 65%가 적용되면 대출 가능금액은 3억2500만원까지 확대된다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 “DTI 규제가 폐지돼도 5000만원 연봉자가 6억원짜리 주택을 사면서 3억원 이상 대출을 받는 경우는 많지 않을 것”이라며 “DTI를 은행권 자율규제에 맡기자는 입장이지만 현재 상황에서 관건은 DTI 규제의 폐지 여부가 아니라 시장 심리”라고 말했다.

MB '강남 사랑', 부동산 투기 뇌관 건드리다

[이태경의 고공비행] 강남 3구 투기지역 해제 조치, '투기 나서라'는 신호

이태경 토지정의시민연대 사무처장

정부가 오늘 강남3구 투기지역 해제를 비롯한 부동산대책을 발표했다. 정부가 발표한 이른바 5.10 부동산 대책에는 강남 3구 주택투기지역 해제를 비롯 ▲전매제한 완화 ▲ 1세대 1주택 비과세 요건 완화, 양도세 비과세 대상 일시적 2주택 요건 완화 ▲생애최초 주택구입자금 대출 확대 등이 포함됐다. 5.10 부동산 대책에 따라 강남3구는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 이 40%에서 50%로 높아지고 주택거래신고 의무도 다른 지역과 동일하게 적용된다. 또한 자금조달·입주계획을 제출하지 않아도 되고 임대사업용으로 주택구매 시 취득세가 60~85㎡ 이하는 25% 감면, 60㎡ 이하는 면제된다.

한편 전용면적 85㎡이하 공공택지의 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 줄어든다. 아울러 일시적 2주택자 양도세 비과세 기간이 연장되고, 주택을 2년 미만 보유 후 단기 매도한 경우에 적용되는 양도세 중과세율도 완화된다. 1년 미만 양도세율은 50%에서 40%로, 1년 이상 2년 미만은 40%에서 기본세율 6~38%로 각각줄어들게 된다. 3주택 이상 다주택자들에게 부과되는 양도소득세 가산세(10%)도 폐지된다. 생애최초 주택구입자금 대출 확대조치는 시장참가자들의 주택구입을 손쉽게 하기 위한 덤이다.

강남3구 투지지역 해제는 훗날 투기 심리를 부추길 것

MB와 새누리당의 가장 확고한 수도권 교두보일 뿐 아니라 한국사회 주류의 보금자리이고 이번 총선에서도 새누리당을 압도적으로 지지한 강남 3구에 대해 MB가 각별한 배려를 하는 것은 자연스러워 보인다. 정치를 아적(我敵)구분으로 규정한 칼 슈미트의 정의를 철저히 정치적으로 관철시키는 사람이 MB라는 사실을 되새겨보면 강남 3구에 대한 MB의 지극한 애호는 당연하다. 아무튼 정부의 이번 조치로 강남 강남 3구에서 주택을 구입하려는 사람들은 더 많은 대출을 받을 수 있고, 다주택 보유자들은 주택을 처분할 때 이전보다 더 많은 불로소득을 얻을 수 있게 됐다.

대내외적 경제여건을 감안할 때 강남3구 투기지역 해제 등이 포함된 5.10 부동산 대책이 주택시장에 미치는 당장의 영향은 미미할 것이다. 하지만 강남3구 투기지역 해제조치는 정부가 부동산 시장질서를 규율할 정책 옵션을 사실상 모두 해제시켰다는 상징성을 가진다. MB정부가 전면적 ABR(Anything But Roh)을 추진한 대표적인 부문이 부동산 정책분야이고, 사실상 마지막으로 남은 투기의 방화벽이 강남 3구에 대한 투기지역 지정조치라는 사실을 감안할 때, 시장참가자들은 강남 3구 투기지역해제를 MB정부가 추진한 ABR의 완결판이자 부동산 투기에 참여하려는 정부의 신호로 해석할 가능성이 높다.

대한민국 부동산 시장의 역사는 시장참가자들의 심리가 이성을 압도해왔다는 사실을 잘 보여준다. 멀리 갈 것도 없이 참여정부의 경우만 봐도 이런 사실을 금방 알 수 있다. 참여정부가 2005년에 강력하기 이를 데 없는 8.31대책을 발표한 후 일시 안정을 찾는 듯 하던 부동산 시장은 전 세계적 과잉유동성으로 인해 위태롭게 동요하다가 2066년 가을 추병직 당시 건교부 장관의 검단신도시 추가개발 발표 직후 걷잡을 수 없이 흔들렸다. 수도권의 아파트 가격은 무섭게 치솟았고 많은 시민들은 막차라도 타자는 심정으로 주택 매수에 경쟁적으로 나섰다.

당시 수도권 주택 매입에 나섰던 시민들 가운데 상당수가 지금 하우스 푸어(house poor)신세다. 복기해 보면 2006년 가을에 주택을 구입한 것은 비이성적 선택이었다. 과잉유동성에 기인한 전 세계적 부동산 가격 상승이 이미 오랜 기간 지속됐고, 이런 비정상적 가격 상승이 더 이상 지속되기 어렵다는 징후들이 곳곳에서 포착되고 있었던 점, PIR(Price Income Ratio, 연소득대비 주택 가격)를 기준으로 할 때 이미 서울을 비롯한 버블 세븐 지역의 주택 가격은 도저히 설명되기 어려운 수준으로 높았다는 점 등을 감안할 때 이런 사실은 명확해 보인다. 하지만 당시는 투기심리가 이성과 논리를 제압할 때였다. 그리고 본디 투기심리란 이성을 이기고 논리를 넘어선다.

따라서 현명하고 공익을 앞세우는 정부라면 투기심리-특히 부동산 투기심리-가 살아나지 못하도록 제도를 만들고 법률을 정비해야 한다. 불행히도 MB정부는 정 반대로 행동했다. 이 정부는 공급, 수요, 금융, 주거 복지 등의 영역에 걸쳐 투기심리를 억제하고 시장 질서를 규율할 장치들을 전부 형해화시키고, 불로소득을 보장해주고 대출을 더 많이 받을 수 있게 하는 등 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼다. 강남 3구에 대한 투기지역 해제가 포함된 5.10대책은 투기 권하는 MB정부의 본색을 적나라하게 보여주는 정책이다. 부동산 투기라는 괴물을 우리에서 탈출시키기 위해 올인하는 MB와 그 충실한 조력자 새누리당의 노고는 머지 않아 시장으로부터 보답(?)받게 될 것이다.

지금은 투기 조장에 골몰할 때가 아니다

극도로 침체된 부동산 시장에 온기를 불어넣기 위해 강남 3구 투기지역 해제 조치 등을 마련했다는 정부의 주장은 어불성설에 불과하다. 지금의 부동산 시장은 비정상적으로 가격이 높고 거래가 많았던 시장이 정상을 찾아가는 과정이다. 게다가 정부의 주장과는 달리 부동산 시장이 침체상태에 놓인 것도 아니다. 언론의 보도에 따르면 지난 해 연간 아파트 실거래가 거래 건수는 2010년에 비해 23.7% 2008~2010년 평균 거래량에 견줘 20.0% 각각 증가한 것으로 나타난다. 서울과 수도권의 거래량은 더 가파르게 상승했다. 즉 수도권은 2010년보다 46.0% 급증했고 3년 평균치와 비교해도 14.9%나 늘어난 것으로 나타났으며, 서울 역시 전년대비 35.3%, 3년 평균에 비해 3.8% 각각 증가한 것으로 나타났다. 혹시 MB정부와 새누리당은 부동산 가격은 끝없이 상승해야 하고 거래는 많을수록 좋다는 신념에 사로잡힌 것은 아닌지 스스로 자문해 볼 일이다.

부동산 투기를 부추길 생각에 몰두하는 MB정부와 새누리당은 지금이라도 생각을 고쳐먹어야 한다. 부동산 투기를 통한 경제성장은 마약을 먹고 기운을 차리는 것 보다 훨신 어리석은 선택이고, 대한민국을 디스토피아로 인도하는 결정이다. 지금은 선거 승리 등의 정치적 목적 달성을 위해 부동산 정책을 사용할 때가 아니다. 지금은 대한민국에 적합한 부동산 정책들을 조합해 새로운 부동산 레짐을 설계해야 하는 때다. 그러나 부동산과 생사를 같이하는 MB와 새누리당에게 이런 충고는 또 얼마나 무의미한 것인가?

▲ ⓒ프레시안(조형·사진=손문상)