2016.08.31. 둔촌주공재건축 추천 급매물 및 추가분담금(환급금)-대의원 회의 자료 반영

[dream박대표]

2016.08.31. 둔촌주공재건축 추천 급매물 및 추가분담금(환급금)-대의원회의 자료 반영

2016.08.11. 마라톤 대의원 회의에서 다루어졌던 관리처분계획(안)의

각 평형별 권리가액을 근거로 한 둔촌주공아파트 추가분담금 및 추천매물입니다.

최근 큰 평형의 매매가가 많이 올라 소형평형으로 터닝 포인트~~중이었는데

소형평형의 추가분담금이 줄어들자 2016.08.11.이후 저층 16평(고층 23평) 중

저가에 해당되는 대부분의 매물이 거의 다 소진되었습니다.

부동산 중개업소에서 매수자들에게 새로운 자료를 근거로 한 브리핑을 한 이유이기도 하지만

새로운 관리처분계획(안)의 시장 반영율이 아주 높습니다.

무상지분율 150.38%

비례율 106.89%(종전자산 평가액×비례율=권리가액)

조합원 평균 분양가 2138.3만원/3.3㎡

일반 분양가 2748만원/3.3㎡

아직은 매매가가 대지지분에 의해 형성돼 있지만

향후에는 권리가액 순으로 변경되지 않을까 조심스레 생각해 봅니다.

가존(안)에 비해 달라진 점이 많아 조합원들 간의 이해관계가 발생할 것으로

조합은 2016.08.30. 조합원 설명회(강동구민회관 18시)을 빌어 이에 대한 해명(?) 및 대응책이 있어야 할 것입니다.

따라서 매매가 반영은 2016.09.24. 관리처분 총회가 성공적으로 마무리 되어야 할 것이지만

시나브로 움직임이 있을 것으로 예상됩니다. 2016.08.13.현재

1단지 16평(대지지분 19.09평) 76,500만원

1단지 22평(대지지분 26.24평) 86,500만원▼(급매)

1단지 25평(대지지분 29.83평) 96,800만원

2단지 16평(대지지분 18.76평) 75,000만원▼(급매)

2단지 22평(대지지분 25.79평) 86,500만원

2단지 25평(대지지분  29.30평) 93,000만원

3단지 23평(대지지분 18.76평) 75,000만원(급매)

3단지 31평(대지지분 25.79평) 87,500만원▼

3단지 34평(대지지분29.3평) 94,000만원▼

4단지 23평(대지지분 18.34평) 74,500만원(급매)

4단지 31평(대지지분 25.22평) 87,000만원

4단지 34평(대지지분 28.66평) 92,500만원▼

4단지 34평(대지지분 29,83평) 97,500만원▼(급매)

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800

010-5268-4946 010-9133-8705 카톡아이디 dream4789800

둔촌주공아파트 추천 급매물 및 추가분담금(환급금)

평균 부담금(※조합원 평균 가액으로 각 세대별 층, 향, 위치 등에 따라 차등이 있으며 "-"는 환급금임)
단지	평형        (대지지분)	층	매매가격(만원)	특이사항	신규분양	권리가액(원)	조합원	예상추가분담금(원)          ("-" 환급금)
					평형		분양가(원)
1단지	7.5평 (8.94평)	2	49,500	전세	19평	397,473,259	384,404,000	-13,069,000
		5	50,000	전세	23평		468,931,000	71,458,000
					26평		572,557,000	175,084,000
					34평		739,827,000	342,354,000
					37평A		871,321,000	439,848,000
					39평B		745,867,000	348,394,000
					43평		937,084,000	639,611,000
					50평		1,132,627,000	735,154,000
	16평 (19.09평)	2	76,000	급매,전세	19평	684,281,102	384,404,000	-299,870,000
		4	77,000	급매,월세	23평		468,931,000	-215,350,000
					26평		572,557,000	-111,724,000
					34평		739,827,000	55,546,000
					37평A		871,321,000	153,040,000
					39평B		745,867,000	61,586,000
					43평		937,084,000	252,803,000
					50평		1,132,627,000	448,346,000
	18평 (21.48평)	2	78,500	급매,월세	19평	715,260,749	384,404,000	-330,857,000
		2	79,000	급매,전세	23평		468,931,000	-246,330,000
		1	79,000	전세	26평		572,557,000	-142,704,000
					34평		739,827,000	24,566,000
					37평A		871,321,000	122,060,000
					39평B		745,867,000	30,606,000
					43평		937,084,000	221,823,000
					50평		1,132,627,000	417,366,000
	22평 (26.24평)	1	86,000	급매,전세	19평	813,063,139	384,404,000	-428,659,000
		2	86,500	급매,입주	23평		468,931,000	-344,132,000
					26평		572,557,000	-240,506,000
					34평		739,827,000	-73,236,000
					37평A		871,321,000	24,258,000
					39평B		745,867,000	-67,156,000
					43평		937,084,000	124,021,000
					50평		1,132,627,000	319,564,000
	25평 (29.83평)	5	96,800	급매,입주	19평	920,412,858	384,404,000	-536,009,000
		4	97,000	전세	23평		468,931,000	-451,482,000
					26평		572,557,000	-347,856,000
					34평		739,827,000	-180,586,000
					37평A		871,321,000	-83,092,000
					39평B		745,867,000	-174,546,000
					43평		937,084,000	16,671,000
					50평		1,132,627,000	212,214,000
단지	평형	층	매매가격(만원)	특이사항	신규분양	권리가액(원)	조합원	예상추가분담금(원)         ("-" 환급금)
					평형		분양가(원)
2단지	16평 (18.76평)	5	75,000	급매,월세	19평	675,987,583	384,404,000	-291,584,000
		3	76,000	급매	23평		468,931,000	-207,057,000
					26평		572,557,000	-103,431,000
					34평		739,827,000	63,839,000
					37평A		871,321,000	161,333,000
					39평B		745,867,000	69,879,000
					43평		937,084,000	261,096,000
					50평		1,132,627,000	456,639,000
	22평(25.79평)	1	86,000	급매,전세	19평	800,810,450	384,404,000	-416,406,000
		2	87,000	급매,정상	23평		468,931,000	-331,879,000
				″	26평		572,557,000	-228,253,000
					34평		739,827,000	-60,983,000
					37평A		871,321,000	36,511,000
					39평B		745,867,000	-54,943,000
					43평		937,084,000	136,274,000
					50평		1,132,627,000	331,817,000
	25평(29.30평)	5	93,000	급매,전세	19평	897,160,219	384,404,000	-512,756,000
		2	94,000	급매,전세	23평		468,931,000	-428,229,000
					26평		572,557,000	-324,603,000
					34평		739,827,000	-157,333,000
					37평A		871,321,000	-59,839,000
					39평B		745,867,000	-151,293,000
					43평		937,084,000	39,924,000
					50평		1,132,627,000	235,467,000
3단지	23평 (18.76평)	1	75,000	급매,월세	19평	683,935,851	384,404,000	-299,532,000
		5	76,000		23평		468,931,000	-215,005,000
					26평		572,557,000	-111,379,000
					34평		739,827,000	55,891,000
					37평A		871,321,000	153,385,000
					39평B		745,867,000	62,931,000
					43평		937,084,000	253,148,000
					50평		1,132,627,000	44,869,100
	31평 (25.79평)	6	87,500	급매,전세	19평	815,773,845	384,404,000	-431,370,000
		3	88,000	급매,전세	23평		468,931,000	-346,843,000
		7	88,500		26평		572,557,000	-243,217,000
					34평		739,827,000	-75,947,000
					37평A		871,321,000	21,547,000
					39평B		745,867,000	-69,907,000
					43평		937,084,000	121,310,000
					50평		1,132,627,000	316,853,000
	34평 (29.30평)	1	94,000	급매,입주	19평	919,905,135	384,404,000	-535,501,000
		3	95,500		23평		468,931,000	-450,974,000
		7	96,000		26평		572,557,000	-347,348,000
					34평		739,827,000	-180,078,000
					37평A		871,321,000	-82,584,000
					39평B		745,867,000	-174,038,000
					43평		937,084,000	17,179,000
					50평		1,132,627,000	212,722,000
단지	평형	층	매매가격(만원)	특이사항	신규분양	권리가액(원)	조합원	예상추가분담금(원)         ("-" 환급금)
					평형		분양가(원)
4단지	23평 (18.34평)	10	74,500	급매,입주	19평	672,661,196	384,404,000	-288,257,000
		1	74,500	급매,전세	23평		468,931,000	-203,730,000
		5	75,000		26평		572,557,000	-100,104,000
					34평		739,827,000	67,166,000
					37평A		871,321,000	164,660,000
					39평B		745,867,000	73,206,000
					43평		937,084,000	264,423,000
					50평		1,132,627,000	459,966,000
	25평 (20.64평)	10	78,500	급매,정상	19평	703,153,429	384,404,000	-318,749,000
		3	79,000	급매,전세	23평		468,931,000	-234,222,000
					26평		572,557,000	-130,596,000
					34평		739,827,000	36,674,000
					37평A		871,321,000	134,168,000
					39평B		745,867,000	42,174,000
					43평		937,084,000	233,931,000
					50평		1,132,627,000	429,474,000
	25평 (21.48평)	1	79,000	급매,전세	19평	724,973,755	384,404,000	-340,570,000
		6	79,500	급매,전세	23평		468,931,000	-256,043,000
					26평		572,557,000	-152,417,000
					34평		739,827,000	14,853,000
					37평A		871,321,000	112,347,000
					39평B		745,867,000	20,893,000
					43평		937,084,000	212,110,000
					50평		1,132,627,000	407,653,000
	31평 (25.22평)	4	87,000	급매,전세	19평	801,917,821	384,404,000	-417,514,000
		1	87,500	급매,입주	23평		468,931,000	-332,987,000
		5	88,000		26평		572,557,000	-229,361,000
					34평		739,827,000	-62,091,000
					37평A		871,321,000	35,403,000
					39평B		745,867,000	-56,051,000
					43평		937,084,000	135,166,000
					50평		1,132,627,000	330,709,000
	34평 (28.66평)	1	92,500	급매	19평	902,774,031	384,404,000	-518,370,000
		7	93,500		23평		468,931,000	-443,843,000
		3	94,000		26평		572,557,000	-330,217,000
					34평		739,827,000	-162,947,000
					37평A		871,321,000	-65,453,000
					39평B		745,867,000	-156,907,000
					43평		937,084,000	34,310,000
					50평		1,132,627,000	229,853,000
	34평 (29.83평)	4	97,500	급매,전세	19평	930,300,093	384,404,000	-545,896,000
		6	98,000		23평		468,931,000	-461,369,000
		10	99,000		26평		572,557,000	-357,743,000
					34평		739,827,000	-190,473,000
					37평A		871,321,000	-92,979,000
					39평B		745,867,000	-184,433,000
					43평		937,084,000	6,874,000
					50평		1,132,627,000	202,327,000

[dream박대표]

대기 매수자 및 조합원 여러분들의 이해를 돕기 위해서
2016.08.11.현재 예상분담금 및 기존 무상지분율 150.32% 반영 추가분담금을 함께 올려봤습니다.
상대적으로 종전자산평가액이 낮아 추가분담금이 높게 책정된 2단지 조합원 및 대지지분이 많은 조합원들이 기분 나쁠 수도 있겠지만
조합원별 현재 위치를 가늠하는데 도움이 될까 하여 올린 것이니 이해바랍니다.

[코발트]

대부분이 중형이상 평수인데 환급금이든 부담금이든 전체적으로 늘어난거네여. 결국 150.32% 숫자만 맞추었지 대다수의 25평이상 소유자에게 불리하게 산정이 되있는듯합니다.

[dream박대표]

네~저층 16평(고층 23평) 조합원에게 유리한 구조입니다.
소형평형이 종전자산 감정평가를 높게 받고 감정평가액에 비례율을 곱하게 되니 권리가액을 높게 받았습니다.
2단지 25평의 경우 권리가액이 낮게 책정된 것을로 보면 기존 매매가를 반영한 것도 아니고
대지지분, 층, 향, 위치 등을 여러가지 요인들을 종합 반영했다고 하는데 감정평가의 기준이 궁금해집니다.

[코발트]

어쨋든 이런걸 확정지분제로 알고 17년 시간을 허비한 분들이 안타깝네요. 어딘가 하나는 확정이겠죠 어떻게 계산 하느냐에 따라^^

[공인공증]

저도 추가분담금이 늘었는데 감정평가에 대해서는 뒤집기 어려울것 같아요 감정평가사들이 밥만먹고 하는일이 감정평간데 실수할일도 없을듯
더구나 2군데서 평가한것이니 ,,
불만스러운데 받아들일수밖에 없네요
이제 지하주차장 축소 장애인 엘리베이터 설치 변경으로 추거분담금 하락에 힘을 쏟아야할듯

[공인공증]

지하주차장과 장애인엘리베이터 변경으로 무상지분율 얼마나 오를까요? 이런것 조합에서알려주면 좋은데

[공인공증]

시세 변동이 어떤지요?서형평형 강세인가요? 대형평형은 어떤가요?

[dream박대표]

네~~기존에 시장에 남아 있던 소형평형 저가매물은 거의 다 소진되고 가격이 한 단계 올랐습니다.
상대적으로 손해를 보게 된 대형평형은 약보합세입니다.

[dream박대표]

조합에서는 이번 종전자산평가금액을 산정하게 된 근거와
비례율 106.89% 적용, 무상지분율 150.38%의 산출 근거에 대해 조합원들에게 상세하게 설명해야 될 것 같습니다.
2016.08.30. 오후 7시 30분
강동구민회관 3층에서 있을 조합원 사업설명회에 많은 참석이 있을 것 같습니다.

[dream박대표]

추가분담금 산정 방식이 달라져 적응기간이 좀더 필요할 것 같습니다.
어수선한 가운데 1단지 7.5평, 16평, 3단지 23평, 31평 4단지34평 등이 거래되며
서서히 움직이고 있습니다.

[공인공증]

28.66 과 29.3의 가격 변화가 없네요...이번 추가분담금발표로 영향이 있을듯한데..

[dream박대표]

네~~아직은 상대적으로 투자자금이 적은 소형평형이 대세입니다.
중간 중간에 개인적인 사정이 있는 집주인들의 급매물 출시로 생각보다 올라주지 않습니다.
관리처분 총회가 임박해질수록 가격이 올라갈겁니다.

[dream박대표]

네~~둔촌주공도 4단지 지분대29.83평 10억 넘는 매물 있습니다.
98,000만원도 있고, 99,000만원은 다량...저가매물 순으로 거래되고 있어서 10억원은 안올렸습니다. 순차적으로 매매되기에 좀더 기다리셔야 할 것 같습니다.
추가분담금 발표 이후
저가매물에 권리가액 높은 매물을 찾고 있습니다.
입주 매물보다는 전월세 살고 있는 매물 위주로 거래되고 있구요.
관리처분계획(안)이 나오기 전보다는 매매량이 줄었지만 꾸준하게 거래는 계속되고 있습니다.

[dream박대표]

네~~9억8000만원까지 갔다가 9억7500만원도 나오네요.