10월 20일 토지거래허가구역 지정 이후, 올림픽파크 포레온은?

[경호처장]

10월 20일부로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 새롭게 지정

이번 조치는 투기적 수요 차단과 거래 투명성 강화를 목적으로 하지만

한편으로는 ‘매물 잠김’ 현상을 심화시킬 수 있다는 분석도 나오는 상황.

올림픽파크포레온은 어떤 영향을 받게 될까요?

1. 토지거래허가구역이란?

 ○ 일정 면적을 초과하는 토지을 취득하고자 하는 자는 계약 체결전 토지거래허가를 받고 체결.

 ○ 처리 흐름도

   - 토지거래계약허가신청(구청) → 허가 검토(서면,실지확인, 관련자료 조회 등) → 허가증 교부 → 계약.

   - 사후 이용 실태 조사 (미이행시 과태료 부과).

 ○ 구비서류

   - 토지거래계약허가 신청서(매도 / 매수자가 공동이더라도 1장에 모두 작성)

   - 토지이용계획서

   - 취득자금 조달계획서(매수자가 공동일 경우 각 1부씩 작성)

   - 주민등록등본과 가족관계증명서(매수인)

   - 행정정보공동이용 사전동의서(매수인/배우자, 자녀 등 함께 거주할 세대원 모두 작성)

   - (매도인 및 매수인이 직접 방문하지 않는 경우) 양측 위임장 및 신분증 사본.

   - (임대차계약기간이 남은 경우) 임대차계약종료 확인서(임대인/임차인 서명 필요) 및 임대차계약서사본.

   - (세대주 및 세대원이 주택을 소유한 경우) 주택추가취득사유 등 소명서.

   - (거래대상물이 공실인 경우) 전입세대열람원.

2. 토지거래허가구역 아파트 매매 조건

 ○ 거래 전 ‘허가’ 필요

   - 매도자와 매수자 계약 사전 약정서 작성(약정금 지급-일부계약금) → 관할 구청에 토지거래허가 신청서 제출

     → 약 2~3주이내 허가 결정 → 토지거래허가 취득 → 매매 계약서 작성.

   - 계약서 작성일은 토지거래허가일 또는 그 이후로 (허가전 계약은 원천적 무효).

 ○ 실거주 의무 조건

   - 매수인은 실제 거주 목적이어야 함 → 계약일로부터 4개월내 입주 조건으로 승인

   - 임대 목적 매수 불가. 따라서 세 낀 매수(갭투자) 불가능.

   - 취득일로부터 2년간 실거주 의무.

 ○ 세대 기준으로 판단

   - 세대 구성원 중 누구든 주택을 보유 중이면 추가 주택 매수는 불허됨 → 무주택자만 가능.

   - 단, 세대분리 후 독립세대로 인정 받으면 예외 가능. 허가 심사 시 실거주 요건 엄격하게 검토됨.

3. 올림픽파크포레온 토허제 시행前 거래 상황 (10월 1일~10월 19일)

 ○ 토허제 시행 마지막날인 10월 19일까지 다주택자 및 전세가 들어 있거나 규제전 매도하고자 하는

 ○ 매물들 중심으로 집중 거래가 일어나며 숨가쁘게 매매가 진행되는 모습을 보였음.

 ○ 정확한 파악은 어렵지만 대략 10월 한달 18건에서 최대 20건 정도의 거래량으로 예상.

 ○ 각 평형별 매도가격은 매물 상황과 조건에 따라

   - 34평의 경우 28억5천~33억까지 계약.

   - 37평의 경우 33억~33억7천까지 계약.

   - 43평의 경우 35억~36억까지 계약.

   - 50평의 경우 10월 거래 사례는 없으나 최고가는 41억5천.

   - 66평 펜트하우스 55억 계약.

 ○ 거래 특징

   - 10월 거래 대부분은 실입주보다는 전세를 안고 투자하는 갭투 수요 집중 모습.

   - 같은 평형이라도 높은 전세 매물이나 소유자가 거주하여 새롭게 높은 전세를 놓을 수 있는

   - 초기투자자금 부담이 작은 매물 위주로 먼저 거래 되고 오히려 높은 가격에 거래되는 모습을 보임.

   - 거의 대다수 지역이 대출 규제와 갭투가 막히기전 매수세가 집중되며 단기간 거래가 폭증 모습.

4. 올림픽파크포레온 토허제 시행이후 시장 상황은? (10월 20일~)

 ○ 거래 감소 및 매물 잠김 현상 가속화

   - 입주가 가능한 매물만 그리고 매수자가 입주하는 경우만 거래 할 수 있는 상황으로 매물 감소는 불가피.

   - 임차인이 이사가지 않는 한 전·월세가 들어 있는 매물은 거래 시장에서 자취를 감춘 상황.

   - 전·월세를 안고 매수할 수 없는 상황으로 전반적으로 매수세도 감소하는 경향은 불가피해 보임.

 ○ 호가 방어력 강화 및 시세 상향 압력 유지 가능

   - 거래는 줄어들지만 매물도 품귀 현상에 더하여 소수 거래에도 가격은 빠지지 않을 듯.

   - 희소성이 더 부각되면서 단지 ‘브랜드+입지’ 프리미엄이 더 강하게 작용.

   - 급할 것 없는 소유자들의 경우 이번 대책에도 꿈쩍하지 않은 상황인데

   - 과거 경험상 정부의 수요 억제 정책이 한번도 성공한 적 없다는 학습 효과에 영향 받는 모습.

 ○ 향후 가격 변화는?

   - 이제 막 규제가 시행된 상황이기에 좀더 시장 상황을 지켜봐야 하겠지만

   - 단기적으론 매수세는 관망세가 우세 할 것으로 보이나

   - 장기적으론 내년 지방 선거 영향을 고려한 정부의 태도 변화 등 규제 완화 기대감 형성시

   - 다시금 가격은 매수세 확장과 가격 상승세가 예상되며

   - 과거 문재인 정부의 경우 30차례에 가까운 규제에도 불구하고 가격 상승을 경험한 상황을 고려하면

   - 단기적 보합세. 장기적으론 상승세가 유력해 보임.

5. 매도 전략

 ○ 단기적으로 시장 관망세가 유지 될 것이기에 급하게 서두르기 보다는 당분간 시장 관망 모드 필요.

 ○ 급할수록 가격에서 많은 양보를 해야 할 규제 초기 시점이기에 단골 중개업소를 통해 정보를 얻으며.

 ○ 매수자도 적지만 매물도 많지 않다는 상황을 유념하여 견고한 매도 전략을 가져야 함.

 ○ 이런 분위기 시장에서는 어수선하게 여러부동산에 매물을 내어놓기 보다는

 ○ 확실하게 매도 가격을 정하고 능력 있는 단골 중개업소를 정해 조용히 매도하는 전략이 효율성 있을 듯.

6. 매수 전략

 ○ 지금까지 매수를 안하고 지켜본 대기 매수자들의 심리는 대책이후 가격 하락을 기대하고 있는 것.

 ○ 따라서 대책 초기엔 전체 시장이 관망세 모습이 불가피해 보이기에 조금은 지켜봐도 좋을 듯.

 ○ 그러나 다소 낮은 우량 저가 매물이 나오는 상황이라면 적극 매수 해야.

 ○ 장기적으론 상승세가 유력하기에 중·장기적으론 먼저 진입한 매수자가 투자에 있어서는 유리 할 듯.

 ○ 자금조달계획서와 그 증빙자료 및 허가신청 절차 사전 확인 필수.

 ○ 매수자 토지거래허가 신청과 관련해서는 부동산에서 상세히 안내하며 법무사를 통해 대행 처리.

7. 결론

 ○ 이번 10. 15 정부 대책은 '부동산 통행금지' 대책.

 ○ 젊은 층과 실수요자 및 1주택자들의 기본 권리를 무시한 전방위적인 대책을 국민들이 수용 할 지 미지수.

 ○ 올 연말을 넘어서며 다시금 가격 상승 시도의 불꽃이 재점화 예상.

 ○ 적절한 공급 정책 없이 타당성 없는 수요 차단 정책은 실패를 불러올 가능성이 매우 높음.

 ○ 올림픽파크 포레온은 바람에 크게 흔들리지 않을 것으로 예상 되기에

 ○ 매수자는 단기 투자 수요가 빠져나가 매수 경쟁이 줄어든 ‘허가구역 프리미엄’을 적절히 누려야.

이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.