둔촌주공재건축 Fact check [16탄 - 환급금 양도세]

[경호처장]

★ 둔촌주공 재건축 사업개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설.현대산업개발   롯데건설.대우건설	정비구역:189,435평 사업시행:139,988평	18.24%	273,85%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2
부대복리시설 중 특화아이템	1단지	2단지		3단지		4단지
	카페테리아 (조식서비스)	수영장. 사우나 체육관. 어린이체육관		스카이라운지.스카이힐링센터 스카이게스트하우스		카페테리아(조식서비스) 게스트하우스. 중앙도서관

★ 둔촌주공 분양 세대수

신규 1단지 세대수				신규 2단지 세대수				신규 3단지 세대수			신규 4단지 세대수
3,243세대				1,672세대				3,942세재			3,175세대
구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
분양	54	1,452	928	1,650	4,370	821	1,349	303	16	9	16	9	9	10,986
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

★ 둔촌주공 예상 추진 일정

일정	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	2022년 12월
내용	석면제거 및 철거 / 착공신고						일반 분양	입주
	조합원 분양변경 신청	시공사와 계약 변경 협의		관리처분 (변경) 총회	조합원 동·호수 추첨	매매 중단 시점
						조합원 분양 계약
						모델하우스오픈

※ 건축물 철거 완료 동 :  206동∼211동(총6개동) / 6월 3일 101동 철거 중.

※ 현재 80여개동에 대해서도 석면제거 작업 진행 중 → 6월 석면제거 완료 동부터 본격적인 건축물 철거 예정.

※ 6월 3일∼7월 2일 : 조합원분양 변경 신청 진행.

지난주 [특별기고 4탄] '둔촌주공 분양신청 변경시 참고 사항'을 통해 6월 3일부터 진행하는 조합원 분양신청 변경시 각 평형별 검토사항에 대해 알아보았습니다. 이번 시간에는 조합원 분양 신청에 따라 환급금을 받기 위해 대형 평형에서 소형 평형으로 분양 신청하는 경우도 있고 때론 불가피하게 환급금이 발생하는 경우 환급금 양도세가 어떻게 적용되는지 많은 분들이 궁금해 하고 있어 이를 간략하게 살펴보고 둔촌주공 현재 전반적인 사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

1. 둔촌주공 환급금에 대한 실제적 분석

구       분	내           용
둔촌주공 부담금 및 환급급 납부 및 수령 시기 (시공사와의 공사계약서 제20조)	조합원의 추가부담금 납부는 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부
	환급금의 수령 시점 및 방법도 입주시 100% 수령
환급금 양도세 과세 대상 여부	세법상 환급금은 양도로 개념으로 봄
양도세율 적용 방법	환급금 전체에 세율을 적용하는 것이 아니라 환급금이 권리가액에서 차지하는  비율 만큼 양도한 것으로 보고 산정
양도세 과세 대상	1세대 1주택자로 양도세 비과세 대상인 경우 → 환급금에 대하여 비과세
	다주택자 또는 1세대1주택자로서 비과세 요건 미충족인 경우   → 환급금에 대하여 과세
양도세 계산 방식	양도차익 = (권리가액 - 매수가격) X (환급금수령액 ÷ 권리가액)
	양도세 = 양도차익 X 과세구간 요율 (6%~42%) 적용
환급금 양도세 납부일	환급금 수령일의 다다음달말까지 자진 납부
둔촌주공 실제 적용 사례	둔촌주공 1주택자로서 관리처분인가일 이전 2년 이상 보유하여 비과세 요건을  갖춘 경우 → 환급금 비과세
	다주택자이거나 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 상황에서 환급금 수령시   → 과세 (원칙)
	다주택자이거나 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 경우라도 둔촌주공 매수가격  이 권리가격보다 높을 경우 양도세 없음 (-양도세)

구분	비과세여부	평형	매수금액	권리가	신규분양	환급금	양도차익	양도세
홍길동	다주택자	34평	250,000,000	1,160,000,000	34평	220,000,000	172,586,207	45,505,172
홍길순	다주택자	34평	900,000,000	1,160,000,000	34평	220,000,000	49,310,345	6,614,482
홍길자	최근매수 (입주권 매수)	34평	1,250,000,000	1,160,000,000	34평	220,000,000	-   17,068,966	0

○ 다주택자 등 비과세 요건이 안된 상황 + 둔촌주공을 매수한 시기가 오래되어 매수가격이 낮은 경우.

    → 대형평형에서 소형 평형으로 분양 신청시 환급금에 대한 양도세 부담 클 것으로 보여 신중함 필요. 

○ 다주택자 등 비과세 요건이 안된 상황 + 둔촌주공 매수한 시기가 최근 4∼5년이내인 경우

   → 대형 평형에서 소형평형으로 분양 신청시 환급금에 대한 양도세는 큰 부담 없는 수준 (홍길순 경우)

○ 다주택자이거나 입주권을 매수하여 비과세 요건이 안된 상황 + 매수가격이 권리가격보다 높은 경우

   → 대형 평형에서 소형평형으로 분양 신청시 환급금에 대한 양도세 無.

2. 둔촌주공 가격이 오를수 밖에 없는 차별성

차  별  성	내             용	비     고
규제 청정 프리미엄	ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無     → 수익 보장형 투자처   ㆍ분양가 상한제 적용 無	타 단지 대비 조합원 평균 1억5천이상 환수금 면제 효과
차별적 투자 프리미엄	ㆍ 현재 가격 대비 입주시 4~7억이상 투자수익 확보   ㆍ 일반분양가 2,748만원→ 3,500만원 상향 예정      → 조합원 분담금 감소 예상	일반분양시장 활황에 따른 조합원 수익 증가
교통 프리미엄	ㆍ지하철9호선 12월 1일 개통(둔촌오륜역)   ㆍ지하철5호선(둔촌역)   ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중     (구리~서하남~안성 : 2022년 개통)   ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC)   ㆍ수서SRT	지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이
학군 프리미엄	ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교)   ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남여공학중학교)   ㆍ남 고등학교 1개 (동북고)	단지내 6개학교
녹색 프리미엄	ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원	친환경 주거지
배후수요 프리미엄	ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 개발 완료시 잠재수요 증가   ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지   ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지	배후 수요 풍부
조합원 중심 프리미엄	ㆍ조합원 로얄층ㆍ동ㆍ타입 우선 배정   ㆍ각종 빌트인 가전 등 무료 제공   ㆍ선호도 높은 중대형 평형 조합원 우선 배정	국내최대고급주거지

3. 일반분양 대비 조합원 차별성

구분	조합원	일반 분양	비고
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주)	조합원의 경우 투자 극대화 방향으로 평형 선택 가능
	중대형 평형 조합원 위주 배정	37평/43평/50평 : 일반분양 없을 듯
조합원 특혜	34평 기준 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양	조합원 로얄동ㆍ층 배정으로 일반분양과는 1~2억 가격 격차
	각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치	분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담
	조합원 희망대로 방 구조 변경 시공	각종 옵션 일반분양자 개인 부담 (일반분양자 분양가 상승 효과)	빌트인 등 무료 제공으로 조합원 수익 증가 효과 (6~7천만원) (삼성 . LG 급)
	발코니 확장 비용 무료
빌트인 가전 등	시스템에어컨 3곳 무료
	거실 42인치 TV 무료
	주방 TV 무료
	냉장고 무료
	드럼세탁기 무료
	김치냉장고 무료

4. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 강남권 상승세 소식과 매수자들의 취득세 증가를 피하기 위한 5월 거래 증가로 가격 강보합세 이상 유지.  

 ○ 6월에 진행되는 분양 신청 변경과 순조로운 철거 진행 모습에 매도 매물량 감소세 뚜렷 + 호가 상승세.

 ○ 6월부터 적용되는 매수자들의 취득세 4.6% 적용에도 불구하고 매수 문의와 거래 꾸준한 증가세. 

 ○ 6월 분양변경신청과 이어질 8∼9월경 동·호수 추첨 등 추진 일정 이벤트로 가격 상승폭 확대 예상.

 ○ 6월 분양신청 변경이 완료 되면 시세는 각 신규 평형 가격으로 상승 전환이 시작 된다.

 ○ 저점 매수하여 직접 분양신청 변경을 위해서는 6월 매수가 필수이며  빠르면 빠를수록 저점 매수 기회임.

 ○ 지금이 조합원 자격을 얻어 로얄층·동·타입 평형 배정을 위한 최적의 매수 시기.

5. 결론

 ○ 재건축 투자는 재건축초과이익환수제 + 분양가 상한제 적용 無 → 둔촌주공이 재건축 투자의 정답.

 ○ 희망하는 평형과 그리고 로얄동(타입)·층·타입 배정을 위해서는 조합원 매물 매수가 답

 ○ 착공신공前(9월말)(착공신고後 거래 중지) 매수 필수이며 이제 둔촌주공 매수의 막바지 시간 임.

 ○ 단지내 우수 학군 + 트리플 역세권 + 풍부한 녹지 → 누구나 원하지만 아무나 살수 없는 고급 아파트.

 ○ 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기와 5∼7억 투자 수익 확보를 위한 시작.

둔촌주공재건축 Fact check[16탄 - 환급금 양도세]을 통해 둔촌주공 조합원 분양신청 변경에 따라 부수적으로 발생할 수 있는 환급금 양도세 문제를 간략히 살펴 보았으니 참고 하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[17탄]은 6월 11일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

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▣ 둔촌주공 급매물 소개

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가

     [1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.

   ※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.

   ※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.

○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 목적                            (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	133,000	26,370	106,630	68,196	73,982	5,786	138,786
1	18평 (21.48평)	135,000	27,606	107,394	71,499	73,982	2,483	137,483
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	140,000	31,468	108,532	81,819	73,982	-           7,837	132,163
3	31평 (25.78평)	140,000	31,104	108,896	80,846	73,982	-           6,864	133,136

○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	권리 순위	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	154,000	35,194	118,806	91,776	93,708	1,932	960	155,932
4	34평 (28.66평)	157,000	35,630	121,370	92,941	93,708	767	450	157,767

○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시 예상환급금 (C)	권리 순위	37평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	154,000	35,194	118,806	91,776	83,732	-           8,044	960	145,956
4	34평 (28.66평)	157,000	35,630	121,370	92,941	83,732	-           9,209	450	147,791

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	권리순위
4	34평 (29.83평)	157,000	35,610	121,390	92,887	113,262	20,375	450
4	34평 (29.83평)	165,000	35,848	129,152	93,523	113,262	19,739	220

○ 펜트하우스 또는 복층펜트하우스 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	배정 가능 평형		권리순위
4	34평 (29.83평)	179,000	36,148	142,852	94,325	펜트(64평.66평-18세대) 복층펜트 (58평-16세대)		1순위 (28세대)

○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물 

현재 층	현재 분양면적	지분 형태	매매가	무상 지분율	무상 분양 배정 평형
1층	9.8평	1/2지분 (1순위)	22억 (이주비4억2천)	187%	18평
1층	5.4평 (지분6평)	단독지분	10억8천	187%	10평
1층	6.8평 (지분8평)	단독지분	15억	187%	13평
1층	7.35평	1/2지분	10억	187%	13.75평
지층	119평	3/5지분 (지층2순위)	75억	193%	229평
지층	39.5평	1/5지분 (지층2순위)	27억	193%	76평
지층	7평 (지분8평)	단독지분	7억8천 (이주비8천)	193%	13평
지층	6.8평 (지분7.8평)	단독지분	7억5천 (이주비5천)	193%	13평
2층	12평 (지분13평)	단독지분	12억7천	188%	21.8
2층	7.7평	1/2지분	6억9천	188%	14평
2층	6평	1/2지분	4억5천5백	188%	11평
3층	지분12평	1/6지분	8억5천	192%	21평

[굿어드]

3주택자면 환급금에 대해 장특공제 못받고 양도세율 추가 20프로 되는거죠?

[경호처장]

지금은 권리라 중과가 없지만
완공이후 양도세 발생하기에 2주택,3주택은 중과 됩니다
참고하세요 ~

[경호처장]

37평과 43평은 모든 조합원들이 선호 하는 평형중 하나입니다. 분명 평형별 장단점이 있기에 실질적 수익율은 동호수 배정 결과에 따라 달라질 것으로 보이나 단순 가격적인 측면에선 43평이 높겠지만 37평도 가격적으론 43평에 근접해 형성될 것이기에 잘 고민해 선택하시기 바랍니다.
정확한 당첨 가능 순위를 가늠하긴 어렵지만 대체적으로 1200등안에는 안정권 1400~1500등 정도 까진 가능하지 않을 까 예상되지만 실제 결과를 봐야할 듯 합니다.
참고하세요~

[김민정]

안녕하세요

현재

둔촌주공포함2주택입니다

둔촌주공2단지16평보유

매입금액은 오래전에 1억5천만원

26평이나 34평평형 신청시 양도세가 과세되냐요?

감사합니다

[새옹지마]

둔촌은 분양가상한제 적용제외단지였는데 왜 금번 hug규정은 적용되는 건가요?