선순위 가등기가 있는 물건을 낙찰 받은 사례

[이남오녀]

실패사례

	선순위 가등기가 있는 물건을 낙찰 받은 사례
	경매초보자 김씨는 경매장에 몇 번 다니지도 않고 지난 연말 개포동의 11평짜리 주공아파트를 시가보다 2,000만원정도 싼 14,000만원에 낙찰 받는 행운을 안았다. 소유권 이전과 명도절차도 무사히 끝나 6천만원에 전세를 놓았다. 그러다 올 1월 중순께 은행에 담보대출을 신청했다가 깊은 좌절을 맛보았다. "등기부상 가등기권자에게 인감을 받아오라"는 것이 은행 측의 요구사항 이었다. 선순위 가등기가 있어 아무도 관심을 두지 않았던 경매 물건에 김씨가 섣불리 뛰어든 결과였다. 소유권이전에 의한 가등기, 가처분, 지상권, 전세권, 예고등기 등이 1순위를 차지하면 경매가 완결되어도 말소되지 않는다는 초보적인 경매 상식을 소홀히 한 것이다.
	임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
	경매 초보자 이씨는 지난해 11월 북부지원 경매에서 시가 1억원 짜리 상계동 주공아파트 25평형을 7,920 만원에 낙찰 받았다. 그러나 이씨는 자신이 대항력이 있는 임차인 즉 최초 근저당보다 앞선 일자로 대항력(주민등록전입+ 임대차계약 + 주택의 점유)을 갖춘 임차인의 임대보증금 4,600백만원을 추가로 부담해야 한다는 사실을 알고 입찰보증금 10%를 울며 겨자먹기로 포기할 수 밖에 없었다. 그나마 잔금 90% 납입하기 전에 알아 손해를 792만원으로 줄였다는 것을 위안으로 삼아야 했다. 하마터면 1억원짜리 아파트를 1억 2천5백만원에 살뻔 했던 것이다.
	확정일자 확인 소홀로 임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
	이씨는 지난 연말의 실수를 거울 삼아 경매에 대하여 많이 공부하고 다시 경매에 뛰어 들었다. 확정일자를 갖춘 세입자가 채권은행의 근저당권 설정일자 보다 앞서 주민등록 전입이 된 상일동 소재 아파트를 낙찰 받았다. 주민등록 전입, 주택의 점유, 확정일자를 모두 갖춘 세입자가 당연히 배당을 받을 것으로 분석을 한 것이다. 그러나 배당결과를 살펴보니 세입자는 배당을 한 푼도 받지 못했다. 세입자는 주민등록 전입 후 일주일 지난 뒤 전세계약서에 확정일자를 받았는데 그 사이에 은행의 근저당권 설정이 이루어 진 것이다. 주민등록전입이 은행의 근저당권설정보다 앞서 이루어졌으나 물권적인 배당순위는 주민등록전입, 주택의 점유, 확정일자 중 제일 나중 일자를 기준으로 결정되기 때문이다. 전세보증금을 배당 받지 못한 세입자가 대항력을 주장하게 되어 이씨는 다시 한번 입찰보증금 만 날리게 된 것이다.
	토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 다가구주택의 임차인 분석에 실패한 사례
	최씨는 노후를 위해 임대용 부동산을 경락 받기로 했다. 마침 강동구 천호동 소재 3층짜리 다가구 주택이 경매물건으로 나왔다. 대지 60평에 건평 105평으로, 집주인을 포함해 모두 8가구가 거주하는 다가구 주택이었다. 최초감정가 5억원에서 두 차례 유찰 돼 3억2천만원으로 내려와 있었다. 전세 보증금만으로 3억 5천만원이 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음먹었다. 임차인 7명은 모두 근저당 설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수 대상은 아닌 것으로 판단했다. 향후 전세보증금 수입으로 회수할 수 있는 금액 3억 5천만원에 입찰하여 낙찰 받았다. 그러나 낙찰 허가 후 후순위로 분석된 임차인 중 네 명이 선순위라는 사실을 알게 되었다. 96년 H은행에서 첫 근저당권 설정당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정되었는데 2000년에 건물을 멸실하고 다가구 주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다르게 된 것이다. 이들 임차인들은 새 건물을 지어 보존등기가 나기 전에 전입하였지만 건물에 대한 근저당설정은 보존 등기 상태에서만 가능해 건물의 근저당 설정일이 임차인의 전입일자보다 늦어지게 된 것이다. 토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기 때문에 최씨는 배당에서 순위에 밀려 한푼도 못 받는 네 사람의 전세 보증금 1억 7천만원을 고스란히 부담해야 할 처지가 된 것이다. 낙찰가 3억 5천만원에 대항력 있는 세입자 전세보증금1억 7천만원을 더하면 모두 5억 2천만원으로 세금 및 부대비용을 제외하고도 시세 보다 비싸게 구입하는 셈이다. 결국 1억 7천만원을 추가 부담하기보다는 입찰보증금 3,200백만원을 잃는 것이 낫다고 판단 잔금 내는 것을 포기하고 말았다.
	구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전된 물건을 낙찰 받은 사례
	박씨는 두 차례 유찰된 개포동 소재 아파트에 입찰하기 위하여 등기부를 열람해보니 가압류 9천만원이 있었다. 주위에서 경매박사로 통하는 친구에게 '가압류는 매수인에게 대항할 수 있는지' 여부를 묻자 '모두 말소된다'는 것이었다. '압류의 효력발생 전에 된 가압류등기는 매각대금으로부터 배당을 받으므로 존속시킬 필요가 없으며, 압류의 효력발생 후에 된 가압류는 매수인에게 대항할 수 없어 말소된다.'는 자세한 설명까지 듣고는 자신 있게 입찰하여 시세 보다 5천만원 싼 가격으로 낙찰 받았다. 잔금을 납부하고 소유권이전 등기가 이루어 진 뒤 뿌듯한 마음으로 등기부를 열람하는데 가압류가 그대로 남아있었다. 부랴부랴 확인해보니 '구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 그 후의 현소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 구 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 참가할 수 없으므로 구 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 된다.'는 것이다. 결국 박씨는 시세 보다 4천만원이나 비싼 가격에 구입하는 실수를 범한 것이다. (전 소유자 때 설정된 가압류라도 무조건 낙찰자가 떠 안는 것은 아니다. 전 소유자 명의로 등기가 됐을 때 가압류를 설정했던 채권자가 전 소유자를 채무자로 강제 경매를 신청했을 경우에는 낙찰 후 말소된다. 따라서 전소유자의 가압류 등기가 되어있는 물건은 입찰 시 세밀하게 분석하고 신중하게 입찰 여부를 결정 하여야 한다.)

성공사례

	위장 세입자를 밝혀내 저가로 낙찰 받은 사례
	경매를 통해서 내 집을 마련키로 한 김씨는 서울 성동구 금호동에 있는 28평형 아파트를 관심있게 보았다. 한 번 유찰된 이 물건은 선순위 세입자 1명의 전세 보증금과 후순위 세입자 2명의 명도비용 등 낙찰자의 추가비용 부담이 커 보였다. 선순위 세입자는 배당신청을 하지 않아 낙찰자가 이 세입자의 전세 보증금을 모두 떠 안아야 하는 상황이었다. 하지만 김씨는 아파트 한 채에 세입자가 3명이나 된다는 점이 아무래도 믿어지지 않았다.소액임대차 우선변제를 노린 위장 세입자일 가능성이 커 보였다. 김씨는 법원에서 떼 준 '이해관계 사실 확인원'을 첨부해 주민등록등본을 발급 받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다. 처음에는 극구 부인하던 집주인은 '소액임대차 우선변제를 노려 위장 전입하거나 동조하면 형사처벌을 받는다'는 말에 결국 사실을 털어놓았다. 선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장세입자였다. 집주인은 위장세입자 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다. 입찰 당일 김씨는 감정가 3억원,최저 입찰가 2억4천만원인 이 아파트를 2억4 천2백만원에 혼자 응찰해 낙찰 받았다. 이후 김씨는 불거주 확인서를 발급 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권말소를 신청했고 '직권말소'를 통해 세입자 관련 부담을 없애므로 시세보다 5,800만원 가량 저렴하게 집을 장만할 수 있었다. 경매 초보자들은 세입자가 많은 물건은 무조건 꺼린다. 하지만 세입자가 많은 물건이 오히려 매력적일 수 있다. 복잡한 세입자 문제로 유찰을 거듭한 물건 중에서 투자가지가 높은 물건을 찾을 수 있기 때문이다.
	세입자의 대항력에 대한 정확한 분석을 통해 수익을 남긴 사례
	박씨는 대항력 있는 세입자가 등재된 경매 물건의 허점을 발견해 싼 값에 내 집을 마련했다. 그는 서울 강남 일대 단독주택 경매물건을 찾던 중 감정가의 절반 수준으로 입찰에 부쳐진 논현동 소재 2층 단독주택을 발견했다. 대지 50평,건평 60평으로 1,2층을 합쳐 방이 6개였다. 신축 후 20년 가까이 지난 낡은 주택이었지만 개보수하면 적잖은 시세차익을 얻을 수 있을 것 같았다. 감정가는 5억원이었으나 세차례 유찰돼 최저 입찰가가 2억5천6백만원까지 떨어졌고 입지 여건도 양호했다. 중개업소에 시세를 알아보니 5억원은 될 것이라고 했다. 권리분석을 위해 등기부등본을 떼어 전세권 설정기간을 따졌다. 전세권 설정일은 2000년 5월,만료일은 2002년 5월이었다. 최초 근저당 설정일은 2000년 8월, 경매개시 기입등기일은 2002년 1월이었다. 세차례나 유찰된 것은 가장 앞선 순위 전세권으로 2억원이 잡혀 있었기 때문이다. 일반인들이 입찰 하기에는 부담스러운 물건이었다. 하지만 전세권은 2000년 5월로 최우선순위이지만 경매개시 기입등기일로부터 6개월 이내 전세권 기간이 끝나 낙찰자 부담은 없고 법원에서 배당하는 권리였다는 것을 알았다. 박씨는 2억8천만원을 써내 낙찰 받았다. 세금과 각종 부대비용을 감안하더라도 2억원 가까운 차익을 얻을 수 있는 물건이었다. 박씨의 성공비결은 남들이 소홀히 한 관련 법규를 잘 살핀 것이었다. 즉 선순위 전세권의 경우 경매개시 기입등기일로부터 6개월 안에 만료되는 전세권 보증금은 법원에서 배당해 주고, 6개월 이후 만료되면 낙찰자가 전세금을 인수해야 한다는 법 조항을 활용한 것이다 .
	내막을 훤히 아는 다가구주택을 시세 절반에 낙찰 받고 세입자 문제도 손쉽게 해결한 사례
	이씨는 자신이 세입자로 살고 있는 다가구주택을 시세의 절반 가격에 낙찰 받았다. 집주인의 부도로 자신이 세들어 살던 다가구주택이 경매에 붙여진 뒤 낙찰되었다. 그런데 얼마 후 재경매에 부쳐졌다는 소식을 듣게 되었다. 이씨는 자신을 비롯한 세입자가 여섯 명이었지만 세명은 위장전입자이고 두명은 후순위세입자라는 것을 알고 있었다. 낙찰자가 포기한 이유를 알아보니 경매 신청 당시 소유자에게 이 건물을 판 이전 소유자가 빈 땅에다 가건물을 짓고 등기를 한 게 법정지상권이 성립될 여지가 있어 낙찰자가 이 가건물을 인수하려면 추가비용이 들 것으로 생각했던 것이다. 이 가건물은 다가구주택 저당권 설정 뒤에 들어섰으나 소유권이 한번 바뀌어 일반인은 명확한 권리분석이 어려웠다. 하지만 이러한 사정은 잘 아는 이씨는 이 가건물에는 법정 지상권이 성립되기 어렵다는 사실을 알게 되었다. 즉 '법정 지상권을 인정 받으려면 저당권 설정 당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 한다'는 사실을 확인 한 것이다. 이씨는 세 차례 유찰된 이 물건에 최저입찰가로 단독 입찰하여 감정가의 51%수준으로 낙찰 받았다. 경매물건에 대한 내막을 정확히 알고 있는 이씨는 정확한 권리분석을 통해 시세의 절반 가격으로 낙찰 받았을 뿐 만 아니라 위장세입자에 대한 문제도 손 쉽게 해결 할 수 있었다.
	예고등기 있는 물건에 대한 정확한 분석을 통해 고수익을 거둔 사례
	김씨는 경기도 화성군 소재 토지를 낙찰 받아 400% 가까운 수익을 거뒀다. 그가 낙찰 받은 물건은 96년 9월 임의경매개시 이후 무려 6회나 낙찰되어 최초감정가 (16억원) 대비 1/4 까지 최저경매가가 내려왔으나 예고등기가 있는 물건이었다.정상적인 물건이었다면 2~3회 정도에서 낙찰이 되었을 것이었으나 소송계류 중이라는 예고등기가 있는데다가 그것도 가등기 말소회복 예고등기로서 낙찰 받아도 소유권을 잃을 수 있는 위험 때문에 입찰자 없이 계속 유찰된 것이다. 그러나 박씨는 본 건에 대한 면밀한 조사 결과 가등기가 매매예약이 아닌 담보가등기라는 것과 담보금액도 4천만원에 불과하다는 것 그리고 원고패소 가능성이 높다는 것을 확인하고는 4억2천만원에 단독 입찰하여 낙찰 받았다. 박씨가 조사한대로 원고패소로 예고등기는 말소되었다. 박씨는 최고 순위(1번 순위)보다 앞선 일자로 설정되어 있는 예고등기와 관련 가등기(소유권이전에 의한 가등기가 아닌 담보가등기)의 내용을 정확하게 분석함으로써 과감하게 입찰하여 높은 수익을 거둘 수 있었다.
	지하철개통 예정 지역 다가구주택 낙찰 받아 곧바로 투자비 회수한 사례
	이씨는 새로 개통한 지하철역 인근 다가구주택을 낙찰 받아 큰 수익을 올렸다. 그는 강서구 일대의 주택을 찾고 있었는데 마침 새로 개통될 지하철역에서 도보로 5분 거리에 위치한 3층짜리 다가구주택 경매물건을 발견했다 대지 55평,건평 1백평이고 최저 입찰가는 2억5천6백만원이었다. 현장을 방문해 확인해 보니 관리상태가 양호해 거의 새집처럼 깨끗했고 주차공간도 넉넉해 세입자 구하는데 문제가 없을 것 같았다. 인근 부동산중개업소를 방문해 시세를 알아보니 3억5천만원 정도였다. 감정가인 3억2천만원보다 3천만원이나 비쌌다. 곧 권리분석에 들어갔다.세입자가 일곱 명이나 있었다. 선순위가 네 명,후순위가 세 명 이었다. 선순위는 모두 순위에 따른 배당이 가능하고 후순위 세 명은 주택임대차보호법상 최우선변제보증금 적용 대상이었다. 세입자가 다수임에도 불구하고 낙찰자가 추가로 떠안아야 할 부담금은 없었다. 겉보기에는 복잡하나 명도과정도 복잡하지 않고 예상수익률도 높은 '알짜 물건'이었다. 이씨는 단독 응찰했고 최저가보다 40만 원을 더 써내 낙찰 받았다. 예상대로 항고 없이 소유권 이전과 명도를 쉽게 끝낼 무렵 지하철이 개통되었고 바로 세입자를 구해 전세보증금으로 2억5천만원을 회수했다. 재료 있는 물건을 선택함으로써 투자금의 대부분을 즉시 회수할 수 있었다. 부동산경매에 있어서 권리분석이 매우 중요하지만 재료의 중요성을 간과해서는 안되겠다.