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시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설. 현대산업개발 | 정비구역 :
189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가.
9호선 상가 |
부대복리시설 중 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 | ||
카페테리아 | 수영장.
사우나 | 스카이라운지.스카이힐링센터 | 카페테리아(조식서비스) |
▶ 둔촌주공 분양 세대수
신규 1단지 세대수 | 신규 2단지 세대수 | 신규 3단지 세대수 | 신규 4단지 세대수 | |||||||||||
3,243세대 | 1,672세대 | 3,942세대 | 3,175세대 | |||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
분양 | 54 | 1,452 | 928 | 1,650 | 4,370 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 10,986 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
▶ 둔촌주공 예상 추진 일정
일정 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 | 2022년 12월 |
내용 | 석면제거 및 철거 / 착공신고 | 일반 | 입주 | |||||
조합원 | 시공사와 계약 | 관리처분 | 관리처분 | 동·호수 추첨 | ||||
조합원 분양 계약 | ||||||||
매매 중단 시점 |
※ 조합원 분양변경 신청 중 : 2019년 6월 3일 ∼ 7월 2일
▶ 둔촌주공 철거 진행 상황
구분 | 해당 동 | 현재 작업 내용 | 비고 |
철거 동 | 204~211동(8개동). 217동. 218동.
223동. 231동. 101동 | 20개동 철거완료 |
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석면해체 | 426동. 427동. 431동. 435동. 436동. 437동 | 보양 및 |
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201~203동. 212~216동.
219~221동. 226~230동. 235~236동. 304~325동. 402~405동. 407동. 411~412동. |
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1. HUG 분양가 규제에 따른 장기적 시세 예상
→ 당장은 삐걱 → 향후 집값 폭등은 담보 된 셈.
서울 정비사업 4중고 | 영 향 |
안전진단 강화 | 서울에서 신규 주택 공급지는 정비사업만이 유일 → 정비사업 중단 |
재건축 연한 확대 (30년→40년) | 서울지역 향후 2021년이후 신규 공급 거의 중단상태 |
서울시 강남권 재건축 인허가 지연 | 투기과열지구 조합원 전매 제한과 함께 공급 대폭 감소 |
HUG 분양가 산정 방식 변경 | 후분양 단지 증가 → 정비사업지역 사업비 증가 |
→ 사업비 증가분 일분분양가에 전가 → 일반분양가 상승 |
※ 주택공급 부족 현상은 필연적 + 일반분양가 상승은 불가피한 현상 → 2021년이후 가격은 또 다시 폭등이 예상됨.
2. 둔촌주공의 차별적 프리미엄
차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
규제 청정 프리미엄 | ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 → 수익 보장형 투자처 | 타 단지 대비 조합원
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교통 프리미엄 | ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 |
학군 프리미엄 | ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
녹색 프리미엄 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 프리미엄 | ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정 → 개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
조합원 중심 프리미엄 | ㆍ대단지에 풍부하고 다양한 복지시설 확충 ㆍ각종 빌트인 가전 등 무료 제공 ㆍ선호도 높은 중대형 평형 조합원 우선 배정 | 국내최대고급주거지 |
3. 둔촌주공 거래 동향
○ 둔촌주공의 경우 7월 2일까지 조합원 분양신청 영향권에 들어 각 평형 저가 매물 품귀 현상.
○ HUG 분양가 산정방식 변경 발표에도 불구하고 매수세 유입 지속되며 거래 꾸준한 모습 .
○ 일부 대기매수자의 경우 HUG 영향에 따른 실망 매물을 찾는 문의도 있으나 시장 변화 전혀 無.
○ 6월 조합원 분양신청 일정 진행 중에 매수하여 직접 분양신청(매도자 대리신청) 할 수 있는 마지막 기회.
○ 7월2일이후 매수의 경우 원하는 평형 신청한 매물 + 저가 매물을 찾아야 하는 변수가 있음.
○ HUG 영향에도 불구하고 현재 꾸준한 거래 지속 모습을 통해 보면 가격 상승세는 지속 유지 될 듯.
4. 결론
○ HUG 영향은 당장 '혼돈'이지만 2021년이후 '집값 폭등'을 담보 하는 것임 → 적극 매수 필요.
○ 지금이 일반분양분 전혀 없는 37평과 43평 조합원 자격을 얻어 분양 받는 최적의 매수 시기.
○ 34평의 경우 로얄동(타입)·층 배정을 위해서는 조합원 매물 매수가 답.
○ 재건축초과이익환수제 적용 無 → 차별적 투자성이 주목받는 단지.
○ 가치가 높은 단지의 경우 어떠한 환경에서도 그 가치는 보존·유지 된다.
○ 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기와 5∼7억 투자 수익 확보를 위한 시작.
둔촌주공재건축 Fact check[18탄 - HUG 영향과 둔촌주공 시세]을 통해 HUG의 분양가 산정 방식 변경 발표이후 둔촌주공 시세 변화와 그 장기적 영향에 대해 간단히 살펴보았으니 참고 하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[19탄]은 조합원 분양신청 상담 급증으로 인해 6월말 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.
○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 배정 (단위:만원)
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 34평 조합원 | 34평 배정시 | 34평 매수가격 |
1 | 7.5평 | 119,000 | 15,840 | 103,160 | 40,057 | 73,982 | 33,925 | 152,925 |
1 | 18평 | 136,000 | 27,704 | 108,296 | 71,761 | 73,982 | 2,221 | 138,221 |
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 34평 조합원 | 34평 배정시 | 34평 매수가격 |
3 | 31평 | 137,000 | - | 137,000 | 80,884 | 73,982 | - 6,902 | 130,098 |
3 | 31평 | 142,000 | 31,334 | 110,666 | 81,461 | 73,982 | - 7,479 | 134,521 |
○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 43평 조합원 | 43평 배정시 | 권리 | 43평 매수가격 |
4 | 34평 | 155,000 | 34,794 | 120,206 | 90,707 | 93,708 | 3,001 | 1,650 | 158,001 |
4 | 34평 | 156,000 | 35,630 | 120,370 | 92,941 | 93,708 | 767 | 435 | 156,767 |
○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 37평 조합원 | 37평 배정시 | 권리 | 37평 매수가격 |
4 | 34평 | 156,000 | 35,630 | 120,370 | 92,941 | 83,732 | - 9,209 | 435 | 146,791 |
4 | 34평 | 158,000 | 35,632 | 122,368 | 92,946 | 83,732 | - 9,214 | 415 | 148,786 |
○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 50평 조합원 | 50평 분양시 | 권리순위 |
4 | 34평 | 156,000 | 35,630 | 120,370 | 92,941 | 113,262 | 20,321 | 435 |
4 | 34평 | 158,000 | 35,632 | 122,368 | 92,946 | 113,262 | 20,316 | 415 |
4 | 34평 | 160,000 | 35,918 | 124,082 | 93,710 | 113,262 | 19,552 | 210 |
○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물
현재 층 | 현재 | 지분 형태 | 매매가 | 무상 | 무상 분양 |
1층 | 9.8평 | 1/2지분 (1순위) | 22억 | 187% | 18평 |
1층 | 10.6평 | 1/2지분 | 18억 | 187% | 20평 |
1층 | 5.4평 | 단독지분 | 10억3천 | 187% | 10평 |
1층 | 6.8평 | 단독지분 | 15억 | 187% | 13평 |
1층 | 7.35평 | 1/2지분 | 10억 | 187% | 13.75평 |
지층 | 119평 | 3/5지분 (지층2순위) | 75억 | 193% | 229평 |
지층 | 39.5평 | 1/5지분 (지층2순위) | 27억 | 193% | 76평 |
지층 | 7평 | 단독지분 | 8억 | 193% | 13평 |
2층 | 12평 | 단독지분 | 12억7천 | 188% | 21.8평 |
2층 | 7.7평 | 1/2지분 | 6억9천 | 188% | 14평 |
3층 | 17평 | 1/2지분 | 18억 | 192% | 32평 |
3층 | 지분12평 | 1/6지분 | 8억5천 | 192% | 21평 |
첫댓글 팩트체크 잘보고 있습니다. 조합에서는 후분양도 검토하고 있는건가요?
좀더 지켜봐야 하겠지만 검토사항 중 하나일듯 싶습니다.