*본 상담센터의 모든 답변(게시판 및 전화상담)은 관련서류의 검토나 확인절차 없이 당사자 일방의 질문에 근거하여 진행되므로, 상담자의 법적확신이 부여되어 있지 않고, 법적효력 또한 전혀 없습니다.구체적인 상담은 좌측무료상담전화를 이용하거나, 대면상담을 이용해 보시기 바랍니다.*
안녕하세요.
상담지기입니다.
아래 질문에 직답하겠습니다.
---------------
질문내용:
안녕하십니까 상담지기님..우선 늦었지만 새해 복많이 받으십시요
다름이 아니옵고 부동산에 관련하여 상담을 드리고자 어렵사리 이렇게 노트북을 열고 고민끝에 자판을 두드리게 되었네요.^^;
한 번 상황을 읽어보시고 민형사상 혹은 부동산관련 법 상 제가 인감도장이나 인감증명을 허해도 되는지 고견 부탁드립니다.
?
개요:
1. 언제: 2013년 7월 X일
2. 누가: 본인 아버지 ('갑'이라 함), 본인('을'이하라 함), 세입자('병' 이하라 함)
3. 어디서: 시내 근처 까페에서
4. 무엇을: 갑과 을의 공동소유 대지에 관하여 병과 함께 부동산 임대차 계약서를 작성함
5. 어떻게:?2013년 7월 X일부터 2023년 7월 X일까지 '병'이 사용하기로 하고?토지 사용에 관한
임차료 40을 을의 공동소유자인 갑에게 주기로 하고 있음. 병의 토지 임차 보증금
금 일천만원을 수령함.
?
내용전개
?
개요에 적힌 내용처럼 전북 전주시 모 지역 근처 갑과 을의 공동소유지인 대지에 병이 세를 들어서
프랜차이즈 상점을 차리고 10년 동안 사용하기로 함.
?
공동소유자인 갑과 을 모르게, 세입자인 병이 임차한 토지면적의 절반정도를 또다른 사람 , 이하 "정"이라 함. 정에게 커피숍을 내어주고 토지 공동소유자 몰래 병이 정으로부터 임대료를 받아온 사실을 2015년 즘에 알게 됨. (즉, 토지공동소유주의 동의 없는 병의 일방적 전전세계약체결임)
?
갑이 그 사실을 불허하자 병은 정과 상의 후 정이 운영하는 커피숍 건물을 갑과 을의 공동소유로 하기로 하고 현재 그 정의 건물은 갑과 을의 공동소유로 되어 있음.(건축물대장상 소유주는 현재 커피숍 운영자인 정이 아닌 토지공동소유자인 갑과 을로 기재됨)
?
그리하여 현재 토지사용임대료는 병한테 본래 금 40만원을 받아야 하나 정이 병에게 금 30만원을 주고 실질적으로 병은 갑에게 10만원을 제공하는 기이한 형태임.
?
세입자인 병 또한 임차한 토지의 남아있는 절반의 공간에 편의점을 자신의 금전을 들여 건물을 세우기로 하고 나머지는 프랜차이즈 상점을 관리 운영하는 본사의 지역관리 본부에서 직원이 나와서 일정금액의 설비투자를 하기로 함. 그리고 그 건물의 소유는 정의 경우와 마찬가지로 갑과 을의 공동소유로 하기로 약속함.
?
요약해서 다시 언급하면, 세입자 병이 또다른 사람에게 토지 공동소유자 몰래 또 다른 임대를 내어주고?그에 따른 임대료를 받음. 그 세입자 병또한 이 사실을 무마하기 위하여 자신이 건물을 올린 그 소유권 또한 토지 공동소유자인 갑과 을 앞으로 함. 계약기간은 10년임. 이 10년이라는 기간동안 커피숍운영자 정과 편의점 운영자인 병은 자기들 임의로 뭘해도 관계없음.
?
이 경우
1. 건물에 대한 소유권은 현재 토지공동소유자인 갑과 을로 되어있고 점유권은 실제 운영자인 경우인데
10년기간안에 소유권자 마음대로 그 건물에 대하여 어떠한 권한이라도 행사할 수 있는지 궁금합니다.
- 정확한 답변은 계약서 검토가 필요합니다. 계약서상 계약기간이 명시되어 있다면 임차인은 그 기간 동안 주장이 가능합니다.
2. 만약 10년계약기간 후 임대차 계약이 만료되고 만일 토지소유자가 임대차 계약을 연장하지 아니하면
세입자가 금전을 들여 지어놓은 건물은 건축물대장에 나온 소유권자에 기재된 대로 토지공동소유자로 정말 민형사상 문제 없이 넘어오게 되는건지 궁금하고 토지소유자가 계약연장을 하지 아니하기로 하였을 때 임차인이 이에 불복할 수 있는지 궁금합니다. 불복할 수 있다면?민 형사상 어떠한 형태로 불복할 수 있는지 궁금하고 이 경우 임대인 즉 토지소유자는 그에 대해 불복하는 부분에 대하여 반드시 수용해야 하는지 궁금합니다.
- 질문내용 대로라면 임차인이 매수청구권행사나 필요비 유익비등 청구를 검토해 볼수 있습니다.
?
3. 임차인은 계약기간이 끝나면 건물을 매수하라는 지상물 매수 청구권을 청구할 수 있다고 들었는데
그 건물이('정'의 커피숍,?'병'의 프랜차이즈 상점)?지금 토지 공동소유자 앞으로 되어 있다하더라고 임차인이 그 청구권을 추구할 수 있는지 궁금합니다.
- 임대차계약을 체결한 임대인 즉 소유자에게 청구가 가능할 것입니다
다만 전대계약을 채결한 경우에는 이를 임대인이 허가하지 않은 상태라면 법적보호를 받기 어렵습니다.
4. 그리고 프랜차이즈 상점 운영자인 병이라는 사람이 해당 상점의 본사 지역본부(법인체)에서 나와서?공동으로 병과 시설비투자를 한다고 하였는데 나중에 법적으로 문제가 발생시... 본사 지역본부(법인체)도 특정권한을 행사할 수 있게 되는건지 궁금합니다.
- 3번항과 관련이 있고 임차인의 대항력과도 관계가 있어 보입니다.
?
5. 질문자 본인 ( 즉 토지공동소유자인 을)이 인감도장 4번 인감증명서 4매를 발행하게 되면 추후 문제 발생시 제게도 그 부분에 대한 책임을 지는지 궁금합니다. 본인의 인감증명 및 도장이 필요한 이유는 토지 공동소유자로서 제 승인이 필요합니다.
- 당연히 발생하게 될수 있습니다.
?
6.우려하고 걱정하는 부분들을 모두 계약서에 특약으로 기입하게 되면 상기의 내용들에 대하여 전혀 문제가 없는 건 아닌지 궁금합니다. 또한 위 내용들과 임대차보호법과 관련되서 어떠한 효력이 발생하게 되는지 이 또한 계약서사항으로 넣을 수 있는지도 궁금합니다
?
마지막으로 서류상으로 들어와 있는 커피숍이나 들어오게 될 프랜차이즈 상점 모두 토지 공동소유자인 갑과 을로 건물의 소유권과 토지소유권은 동일하나 10년이라는 이 기간동안의 점유권 부분이 마음에 걸립니다. 특히 10년 계약 후 토지임대인 측에서 더 이상의 계약을 원하지 않을 경우 내보낼 수 있지만 혹 소유권과 점유권이라는 개념으로 인하여 법정소송까지 가거나 혹은 제 아버지와 제가 정신적 금전적 재산권적 손해를 입지는 않게 될지 궁금해서 복잡하게 글을 올리게 되었습니다.
?
바쁘신 줄 알지만 그래도 제게 큰 문제입니다. 어려운시간내어주시면 감사하겠습니다.
?