일본의 예쁜 단독 사진들을 보며

[돌맞은개굴이]

그간 우리는 신규공급 아파트들의 '고분양가'를 집중적으로 성토해 왔다. 당연히 거품만땅이다. 너무나 자명해서, 이를 부정하는 사람들을 난 가볍게 정의한다. 돈이 넘쳐서 주체를 못하는 복 받은 넘이라고.

이 고분양가는 신규택지와 재개발/재건축의 경우를 나누어 설명해야 한다. 우선 신규택지의 고분양가는 도무지 시행사의 행태를 긍정할 수 있는 꺼리를 찾을 수가 없다. 토지개발공사나 지역개발공사가 공급하는 택지공급가가 뻔한 것인데 분양가가 지나치기 때문이다. 뭐, 학교니 공원이니 하는 온갖 분담금을 구실 삼기도 하는데, 그럼에도 비싼 걸 어쩌누.

반면, 재건축/재개발의 경우, 시공사가 챙겨먹을 수 있는 파이는 그리 크지 않다. 조합이 눈을 벌겋게 뜨고 있어서, 날강도 짓을 하고 싶어도 감시하는 눈이 나름 굴러가고 있기 때문이다. 이들의 경우, 공격 대상은 우선적으로 '높은 지분값'이어야 한다. 즉, 땅값이 터무니 없이 높게 책정되어 있다는 것이다.

도심의 경우, 대개의 정황이 이러한데, 즉 땅값에 거품이 만땅으로 낀 것이 자명한데, 이 상황에서 '단독우월론'이나 '단독대안론'을 들이대면, 정말로 '대략 난감'해질 수밖에 없다. 도대체 단독에는 거품이 없다고 단순하게 접근하는 이들을 어떻게 봐줘야 하는 것인가. 게다가 그 근거로 빵원론이나 인구결정론을 들이대면 도대체 어쩌란 것인지. 요단 것들이 단독 살리자는 취지에서 공감대를 얻은 것은 아닐 텐데 말이다.

우리나라 도심의 '단독'이 과연 단독인가? 그게 주거용주택인가 아니면 상업용숙박시설인가? 60-70년대 지어진 한옥들, 80년대 지어진 2층 양옥들 다 허물고, 그 자리에 대신 들어선 게 바로 다가구/다세대/빌라 등이 아니던가? 과연 이 나라 도심권에 이런 임대목적을 겸한 숙박시설 말고 주거용단독이 남아 있기나 한가? 현실이 이러함에도 단독을 찬양하는 데에는 어떤 의도가 숨어 있는 것일까?

2008년도에 노무라증권에서 보고서를 하나 낸 적이 있다. 제목이 아마, <왜 일본을 풍요로워질 수 없을까? 일본 주택사정의 고찰>이었지 싶다. 이 보고서에는, 이곳 게시판에도 예쁘게 포장되기 일쑤인 그 일본단독들이 안고 있는 문제점들이 고스란히 담겨 있다. 나도 전문을 보지는 못했다. 일본어 보고서라서 번역본이 있을 리 없구 해서, 기껏 요약본 정도를 봤다.

내가 읽은 것을 대충 정리하면 이렇다.

[1] 일본의 단독은 개인이 짓는 게 아니다. 단독건축전문업체가 지어서 파는 소비재에 가깝다. 소비자는 이 기성주택을 구매한다. 건축을 하거나 집을 짓는 게 아니라 역시 산다는 것이다. 건축업체는 매년 새로운 집을 만들고, 이를 팔기 위해서 항상 새로운 유행과 트렌드를 만들어낸다. 그래야 구택보다 지들이 공급하는 게 잘 팔릴 테니까 말이다. 일전에 내가 소개한 바 있는 갤브레이스의 '의존효과'가 작동하는 것이다. 이 때문에 구택에 대한 수요는 위축되고, 구택은 엄청난 감가상각을 경험하게 된다.

[2] 일본의 단독이 그림에서 보는 것처럼 산뜻하지 않다는 것이다. 대부분 대지 15평에 용적률, 건폐율 제한 아래 지어진다. 대충 어떤 형태의 생활환경이 되는 것인지는 아래 블러거의 글을 참고하기 바란다.

[3] 일본의 땅값은 거품이 엄청 빠진 현재의 상황에서도 결코 싼 게 아니다. 사람들은 역시 장기융자를 받아 집을 산다. 보통 20-30년 이상의 모기지가 일반적인 형태이다. 빚을 갚는 데 20-30년 걸리는 데 반해, 감가상각은 엄청나서 지은 지 15년쯤 지나면 건물가치는 '0'이 되어버린다. 15년 이상 가는 단독은 실상 없다는 말이다. 우리나라의 경우도, 지은 지 5년쯤 되는 단독의 건물가치는 제로로 보는 게 일반적이다. 이 살벌한 감가상각을 감안한다면, 단독을 사는 사람은 제 정신이라 보기 어려워진다. 일본의 현상황이 이렇다.

이렇게 극심한 감가상각을 보상할 수 있는 다른 무언가가 있어야 단독을 살 수 있지 않을까? 그건 바로 무엇일까? 여러분도 다 아는 것이다. 그건 바로 땅값이 건축물 감가상각분 이상으로 올라간다는 믿음이 있기 때문이다. 그래서 아파트 벌레를 혐오하는 땅강아지, 단독찬양론자들이 득세를 하는 것일 테지.

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분명히 말한다. 우리나라 도심에 주거용단독은 실상 남아있지 않다. 단독이란 게 있다면 그건 '회장님' 집이거나, 기껏해야 임대용/사업용 숙박시설일 뿐이다.

그리고 부동산의 거품은 지분값에 차곡차곡 쌓일 수밖에 없다. 아파트가 거품이라면 단독은 더 큰 거품이 낄 수밖에 없다는 것이다. 예전 아파트가 폭등할 때 상대적으로 시세분출이 덜했던 단독은 그나마 동정의 눈길을 받을 수 있었다. 당시엔 오피스텔도 실패한 투자라고 손가락질을 받았더랬다. 하지만 지난 3-4년 기간동안 이넘들의 거품도 이제는 아파트를 뛰어넘는 수준이 되었다.

잡아야 할 거품은 도처에 있는 것이다. 아파트만이 아니라, 단독에도 오프스텔에도 임대수익형주택에도 말이다. 이 모든 것들은 땅 위에 세워진 것이기에, 땅에 거품이 만땅인 것은 분명하다. 사람이 단독을 비난한다고 해서, 아파트를 찬양하는 게 아니란 말이다.

아래는, 일본 단독주택의 '사정'에 대한 어느 블로거의 글이다. 일본의 단독에 어떤 문제가 있는 것인지, 노무라증권의 시각과 블러거의 경험을 통해 대충 확인해볼 수 있지 싶다.

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예전부터 일본은 나라는 부자라도 국민은 가난하다는 말이 있다.

실제로 일본에 살면서 미국에 출장을 가면 미국인들이 훨씬 우아한 생활을 하고 있는 것처럼 보인다. 미국은 땅이 넓어서 그렇다 하더라도 유럽에 가 보아도 훨씬 좋은 집에 살고 세련된 거리 풍경에 근사한 카페에서 커피를 마시고 있는 모습이 일본의 주택가와 비교가 된다.

일본의 전형적인 주택가는 아직 차 한 대가 간신히 지나갈 만한 좁은 골목이 많고 창밖으로 손을 뻗으면 옆집 벽에 손이 닿을 만큼 빽빽하게 지어진 집들과 전봇대가 늘어서고 전선이 늘어졌으며 도쿄에서 조금만 외곽으로 나와도 도시가스가 없어서 집앞에 프로판 가스통을 놓고 있는 그런 생활 풍경이 낯설지 않다. 집안으로 들어가도 등유를 때는 석유 팬히터로 난방을 하는 모습 (우리 집이 그렇다)이 선진국답지 않게 보인다.

일본의 오래된 주택가 모습. 도쿄를 비롯한 도심에서 가까운 지역에서 많이 볼 수 있다. 10평정도의 땅에 지은 좁은 집들이다.

가끔 이런 말을 하는 일본인이 있다. 한국은 1인당 국민 소득이 일본의 반도 안되는데 자가용을 살 만큼 여유가 있을까 하는 것이다.

그런데 여기서 간과할 수 없는 일본 특유의 문제가 있다. 그것이 바로 주거 비용이다. 일본은 부동산 가격이 비싸다고 하는데 거품경제 붕괴 이후 주택값은 많이 떨어졌으므로 일부 지역을 제외하고는 한국에 비해 약간 비쌀지 몰라도 엄청나게 차이나는 것은 아니다.

그러면 뭐가 문제일까? 문제는 일본 주택 시장에 있다. 대부분의 나라들과는 달리 일본에서 주택을 구입하는 것은 자산을 축적하는 것이 아니라 자산을 소비한다는 것이다. 구체적으로 말하자면 일본에서 주택은 감가상각하는 소비재에 불과하며 내구 연수가 15년-30년 정도에 불과하므로 모처럼 지은 주택을 헐고 다시 짓는 낭비가 반복되고 있다.

일본 유수의 thinktank인 노무라 종합연구소의 2008년도 보고서 “왜 일본은 풍요로워질 수 없을까. 일본의 주택사정에서 고찰”에서 문제점이 잘 정리된 것 같다.

미국이나 유럽에 비해서 일본 주택의 평균 수명은 매우 짧다. 신축 분양 아파트를 구입할 경우 자산가치는 불과 15년 정도에 건물 부분의 가치가 소멸하고 땅값만 남게 된다.

일본은 하이브리드 자동차를 비롯하여 자원 절약 측면에서는 세계적으로 앞서 있다고 하지만 주택에 관해서는 세계 최대의 낭비 국가인 것이다.

이렇게 된 원인은 여러가지가 있는데 우선 거품경제 시절 땅값이 워낙 올라서 건물을 짓는 데 큰돈을 쓸 수가 없어서 부실한 주택이 많아진 점을 들 수 있다. 예산이 4천만엔인데 땅값이 3천만엔이면 1000만엔짜리 건물밖에 지을 수 없지만 땅값이 1000만엔이면 3천만엔 들여서 훨씬 더 좋은 집을 지을 수 있을 것이다. 1000만엔밖에 들이지 않은 집은 당연히 내구성도 떨어지기 때문에 오래 갈 수가 없다.

일본은 전세 제도가 없으므로 주택 비용은 월세를 살거나 주택을 구입하는 2가지 방법밖에 없다. 어느 방법을 선택하더라고 벌어온 돈이 주거비용으로 사라지는 것은 피할 수 없다.

대부분의 국가에서 주택은 재산으로 인식되어 집을 장만한다는 것은 “저금”과 “투자”의 측면도 있다. 집값이 떨어지더라도 일본처럼 15년만에 건물 가치가 0엔이 될 정도로 급격하게 떨어지는 경우는 없다. 일본은 부동산 가치 하락이 융자금이 줄어드는 속도보다 훨씬 빠르므로 30년 융자로 주택을 구입하면 극단적으로 설명하면 15년만에 빌린 돈은 전부 탕진했는데 갚을 돈은 아직 절반이 남아 있다는 말이 된다.

부동산 매매 정보지를 보면 단골로 나오는 특집이 “주택 구매 vs 평생 월세 어느 쪽이 더 이익인가?”라는 것이다. 대부분의 국가에서는 평생 월세로 사는 것이 주택 구매보다 이득이 되는 경우는 없지만 일본에서는 진지하게 생각해야 할 문제이다.

새로운 것을 선호하는 일본인들의 취향 탓인지는 몰라도 일본 주택 거래 시장의 중고 주택 거래 비율은 13%밖에 되지 않는다. 이는 66-89%의 주택 시장이 중고주택인 미국, 유럽 등지와 비교해서 엄청난 차이이다. 인구가 증가하기는 커녕 감소 추세임에도 불구하고 매년 100만 채 이상의 신축 주택이 공급되고 있다.

주택을 구입하는 것보다 평생 월세로 사는 것의 가장 큰 이점은 이사하는 것이 자유롭다는 것이다. 중고 주택 거래 시장이 활성화되지 않았으므로 집을 파는 것이 매우 힘들다. 게다가 모처럼 구입한 주택을 파는 것은 엄청난 금전적 손해를 각오해야 하는 것이다.

그리고 노무라 보고서에는 나오지 않았지만 일본의 표준적인 주택이 확립되지 않은 것도 한 가지 이유가 아닐까 한다. 미국이나 유럽은 20년전에 지은 집이나 지금 지은 집을 비교해도 큰 차이가 없다. 건축재나 방 구조, 외관에서 크게 차이가 나지 않으니 20년 전에 지은 집은 불편해서 살기가 힘들거나 구닥다리가 되어 폼이 안 난다거나 하는 경우가 적다는 말이다.

일본도 한국과 마찬가지로 대부분의 사람들은 전통 가옥이 아니라 서양식 (일본식 취향이 반영되긴 했지만)의 집에 산다. 그런데 전통 가옥이 아닌 이런 신식 가옥은 매년 주택 공급 업체가 새로운 라이프스타일을 제안하면서 방구조나 건축 자재, 외관 디자인 같은 것을 자주 바꾸며 내진성 같은 면에서 기존 주택과의 차별을 강조한다. 결과적으로 20년전에 지은 집은 20년전에 지은 티가 나고 촌스러워 보이게 되고 지진에 대해서도 보다 취약하다는 점 등이 가치 하락의 원인이 된다. 한국의 경우는 전통 가옥은 없어졌어도 전국민이 거의 표준적인 구조의 아파트에 살고 있다는 것이 주택 가격의 급격한 하락을 막는 하나의 요소가 아닐까.

미국이나 유럽에서는 자기 집이 재산이므로 잘 가꾸고 관리를 하면 주택 가격 유지는 물론 상승하게 만드는 요인이 될 수 있다. 그러므로 DIY 산업이 발달했다. 일본도 DIY를 하는 사람들이 있지만 어디까지나 취미나 생활 환경 개선일 뿐 자산 가치에 반영되는 것은 아니니 투자 효과는 없다.

일본인이 월급 30만엔을 받고 한국인이 200만원을 받는다고 했을 때 융자를 얻어서 집을 샀다고 치자. 일본인이 매달 10만엔씩 융자를 갚고 한국인이 100만원을 갚는다고 했을 때 일본인이 매달 10만엔씩 상환하는 융자금은 나중에 주택 가격이 감가상각된다는 것을 고려하면 결국 방세 내고 버리는 돈이 된다. 반대로 한국인이 100만원씩 상환하는 융자금은 나중에 주택 가격에 남는 “저금”이라고 할 수 있다.

그러므로 일본인은 주택 대출금 상환과는 별도로 저축에 매달려야 하고 문화나 여가 생활에 쓸 돈이 상대적으로 줄어들게 된다. 부모가 집을 장만하면 자식에게 물려 줄 수도 있고 팔아서 다른 집을 살 수도 있지만 일본에서는 30년 융자로 산 집값을 다 갚으면 땅값 말고는 가치가 없어지고 자식은 다시 신축 분양을 받거나 땅을 사서 집을 지어야 하는 악순환이 반복된다.

참고로 일본인은 단독주택 선호도가 높고 주문주택이 인기가 높다. 내가 아는 일본 사람도 4천만엔 은행 융자를 얻어서 치바현에 60평 토지를 구입하여 집을 지었다. 4천만엔을 35년동안 갚아야 하는데 일본 금리가 낮다고 해도 변동금리로 계약한 사람은 상환금이 크게 불어날 가능성도 있고 요즘 같은 불경기에 직장 유지하고 자식 2명 대학까지 보내려면 소비를 극도로 줄이고 뼈빠지게 일할 수 밖에 없다.

일본 정부로 이런 문제점을 알고 있으므로 주택 공급 업체들과 “100년 이상 유지되는 주택”을 공급하는 것을 추진하는 사업을 하기도 하지만 아직까지는 큰 효과가 없는 것 같다.

내 경우는 이런 일본의 주택 사정을 알고 있었으므로 25년전에 지은 단독주택 (땅값만 남은 물건)을 헐값에 샀다. 자산 가치 하락을 최소한으로 막고 임대 주택 월세 부담을 피하려면 이것이 최상의 선택이 아닐까 한다.  나중에 좀더 좋은 집으로 이사가면 지금 집은 월세로 줄 수도 있으니까.  근데 25년 된 우리 집을 앞으로 몇 년 더 쓸 수 있을까? 한국에 가 있는 동안 태풍이 와서 지붕 기와가 벗겨져서 도로에 떨어졌다고 연락이 온 적이 있다. 다행히 장인어른 형님 되시는 분이 목수일을 하셔서 고쳐 주셨는데 앞으로 이 집을 어떻게 활용할지, 처분할지 고민이 많이 될 것 같다.

우리집은 토지가 15평밖에 없고 용적률이 100%이므로 1층, 2층 합쳐서 15평밖에 쓸 수 없다. 일본의 주택 리모델링 관련 인기 프로그램 Before & After를 보면 유능한 건축가들이 이런 제한 속에서도 용적률 적용을 피할 수 있는 다락방이나 반지하실, 바닥 수납장 및 접이식 탁자 등 별의 별 아이디어를 동원해서 멋지게 집을 개조하여 쾌적하게 사용할 수 있도록 해준다. 정말 그런 프로그램에 리모델링을 희망하는 사람들을 보면 부엌의 냉장고와 싱크대 사이에 사람 지나가는 곳 폭이 50cm밖에 안된다거나 현관에 신발 놓을 공간이 없어서 계단의 절반이 물건으로 가득찼다거나 사람 살 환경이라고 보기에 어려운 극단적인 케이스들이 나온다.

우리 집도 세탁기가 실외에 놓인 점과 빨래를 말릴 때 2층 베란다까지 가는 것이 번거롭고 2층에 있을 때 화장실 가기가 귀찮은 점, 수납 공간이 적은 문제점이 있으니 1000만엔 정도 들여 대대적으로 리모델링 하면 훨씬 더 좋은 생활 공간이 마련되지 않을까 생각도 해 보지만 아이들이 최소한 중학생 이상 될 때까지는 그냥 지금 모습대로 살려고 한다

[돌맞은개굴이]

그게 노무라 증권의 보고서와 어떤 다른 내용을 전달하는 것인지 설명을 곁들이시면 더욱 좋겠네요.^^ 한국의 삐까번쩍한 아파트 문화를 어여삐 여기는 일본인들이 여행지에서 찍은 사진을 올리며 한국 아파트 문화의 장점을 소개하는 것을 보며, 우리는 어떤 생각을 해야 하는 것일까요? 뿌듯함? 씁쓸함? ^^

[클라이머]

저두 후쿠오카쪽 사진한장 올릴게요

[돌맞은개굴이]

그리 멀리 갈 곳까지도 없죠. 수도권 외곽 단독주택단지들 사진 보면 됩니다.^^

[클라이머]

저는 후쿠오카 중심가에서 십분 십오분 걸어서 떨어진곳 올릴게요 지하철 찻아가는 길에 찍은거요

[돌맞은개굴이]

일본 사진을 올리는 것은 좋습니다. 그 사진을 통해 우리가 무엇을 얻어야 하는지 지적해주시면 고민을 해보겠습니다.

[진호진]

한국의 단독주택지가 단독주택의 효용성때문에 땅값이 올랐다고 주장한다면 혼자만의 상상속에서 사시는 분이시고 그 땅으로 뭘 해보겠다는 투자가치 측면에서 오른 것이겠죠 만약 용적률을 1층만 올려야 한다고 법적용한다면 볼만할 것입니다

일본은 마치 핸드폰을 사는 것처럼 사자말자 구식취급 받고 엄청난 감가상각이 되어버리는 세계에서 유일한 시장이란 의미이겠네요. 과연 우리나라도 그런것일까 생각해보면 주상복합이니 건설사에서 트렌드를 주도 할려고는 시도하지만 남향 판상형으로 다시 돌아오는 걸로 보니 일본과 다른구석은 있네요

[광교산앞에서(최동열)]

제가 어젯밤에 엑셀파일을 하나 만들었습니다.
거기에는 올해 말 또는 내년 초에 제가 점찍은 몇 개 아파트를 구입했을 때와 임대로 살 때의 지불해야 하는 비용, 대출 받아야 하는 금액, 그로 인해 우리집의 금융자산이 어떻게 변화할까...등등을 표로 만들어서
부동산포털을 보고 몇 가지 수치만 업데이트 하면 자동으로 이런 것들이 계산되게 만들었는데요...
님의 글을 읽어보니 제가 왜 금융자산의 변화에 신경썼는지 팍 느껴지네요.
아파트를 투자상품이 아닌 소모품으로 인식하고 있다는 겁니다.
왠만해서는 금융자산이 크게 줄어들게 아파트를 사지 않겠다는 의지의 표현이죠.

[진호진]

임대료 계산할때 앞으로의 물가상승을 고려한 임대료의 상승은 고려하셨나요? 당연히 고려안하셨겠죠

[광교산앞에서(최동열)]

단독은..저도 한 때 많이 알아봤고,
일본계 주택 건설 업체인 미사와홈에서 만든 모델하우스도 방문해봤는데요...
땅 때문에 불가능할 것 같습니다.
제가 구입하고 집을 지을 수 있는 땅은 교통이 불편하고, 학교 다니기 불편하고, 쇼핑도 불편하고.....
제 입장에서는 그런 곳에 집 지어봐야 아파트보다 장점이 없다고 판단했습니다.
나중에 나이들면 잠시 쉬러 갈 용도면 모를까...

[광교산앞에서(최동열)]

저는 물가상승을 당연하게 생각하지 않습니다.
어쩌면 디플레가 올 수도 있다고 생각하기에...
변수가 너무 많은 상황이라 그런거까지 감안하지 않습니다.
실제로 요즘 발표되는 물가 관련 통계치를 보면 각종 경기부양책으로 인플레를 유도하는 정책들이 쏟아져나옴에도 불구하고
물가상승률이 그닥 높지 않게 나오고 있습니다. 혹자들은 그런 통계 누가 믿냐고 하지만....
그렇지만 믿지 못하는 상황은 예전이나 지금이나 마찬가지고,
아무튼 추세가 그렇게 가고 있기에 예의주시하고 있습니다.
그리고 아파트를 너무 많이 짓고 있는 것도 물가가 올라도 임대료는 착해질 수도 있다고 생각하고요..
변수가 너무 많죠.

[돌맞은개굴이]

무슨 의미인지 잘 모르겠네요.^^ 저는 이미 아파트 소유한 지 15년이 다 돼가고 있습니다. 제가 제 인식 자체를 항상 의심하는 편이기도 하니, 제 의지가 굳건할 리도 없을 테구요.^^

[진호진]

^^ 물론 요즘 디플레이션 조짐이 보이지만 저성장일 뿐이지 마이너스성장은 아직 아닙니다 일본식 장기디플레이션은 그야말로 일본만 온것이지 않겠습니까 우리나라가 지금까지 위기를 대처해왔던 모습들을 생각하면 디플레이션은 일시적인 것일 뿐이고 장기적으로는 인플레이션을 고려해야하는 것이 타당하다고는 봐요

[돌맞은개굴이]

작금의 양적완화가 장기적으로 인플레이션이 유발하지 않는다면, 통화론자들은 죄다 사라져야겠죠. 이리하여 경제학의 한 축이 사라지는도다! ... 그런데, 문명이 사망의 길에 접에 들면, 아무리 금리가 낮고 통화가 넘쳐나도, 인플레이션이 발생하지 않는 경우도 꽤 되더군요. 사람들이 화폐와 자산에 대한 믿음을 잃어버렸다고나 할까요. 경제현상에 대한 관심 자체가 사라지는 경우가 대전환기에는 꽤 많이 목도되기도 합니다.^^

[광교산앞에서(최동열)]

실제로 제가 최근에 읽은 책 (제목: 신용천국의 몰락)에서는
통화론자들이 주로 쓰는 화폐수량설을 개량하여 신용수량설을 주장하기도 하더군요...^^

[연구원생]

일본에 왜 주택관리업체들이 성행중인지 설명되는 글입니다.
일본이 경차를 선호하는, 아니 자동차 구입여건 자체에 대해 우리와 다른 시각을 가질 수 밖에 없는 필연적이유가 설명되는군요.
더불어 제가 사는 일산지역이 왜 외제차로 넘쳐나는지도 다시한번 확인되는 글입니다. 잘 봤습니다.