건축 허가와 신고
건축물을 건축하려는 사람은 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받으려는 자는 허가신청서와 함께 여러 서류를 첨부해 허가권자에게 제출해야 한다. 허가를 받지 않은 자는 벌금 및 형사 처벌을 받을 수 있다.
1. 건축물 허가
건축물을 건축하려는 사람은 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받으려는 자는 허가신청서와 함께 여러 서류를 첨부해 허가권자 에게 제출해야 한다.
△건축할 대지의 범위에 관한 서류 △건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류 △건축법 제11조 제11항 제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 △건축법 제11조 제11항 제2호 및 건축법 시행령 제9조의2 제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서 △동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류 △건축법 시행령 제9조의2 제1항 각 호의 어느 항에 해당함을 증명하는 서류 △해당 건축물의 개요 등의 서류도 필요하다.
또 △건축법 시행규칙 제5조에 따른 사전결정서 △건축법 시행규칙 별표2의 설계도서 △건축법 제11조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류 △건축법 시행규칙 별지 제27호의11서식에 따른 결합건축협정서 등도 요구된다.
건축허가 신청을 받지 않은 경우 △도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해지며 △도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다.
도시지역이란 인구와 산업이 밀집돼 있거나 밀집이 예상돼 그 지역에 대해서 체계적인 개발・정비・관리・보전 등이 필요한 지역을 말한다.
허가권자는 건축허가를 할 때 건축기본법 제25조에 따른 한국건축규정의 준수 여부를 확인해야 한다. 허가권자는 건축허가를 했으면 건축허가서를 신청인에게 발급해야 한다.
2. 건축허가의 취소
허가권자는 건축법 제11조 제1항에 따른 허가를 받은 사람은 △허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 △허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수했으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 △건축법 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우에 해당하면 허가를 취소한다.
3. 건축신고 대상
건축법 제11조에 따라 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 △바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 개축 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 거축물의 건축 △연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물 △건축법 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정해 건축조례로 정하는 건축물은 미리 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
건축물의 건축신고를 하려는 사람은 건축・대수선・용도 변경 신고서에 서류를 첨부해서 특별자치시장・특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장에게 제출해야 한다.
건축신고에 필요한 서류는△건축법 시행규칙 별표2 중 배치도・평면도・입면도 및 단면도 △건축법 제11조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류 △건축할 대지의 범위에 관한 서류 △건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 (만약 건축할 대지에 포함된 국유지・공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의해 그 관리청이 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인할 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 요구할 수 있다) 등이다.
특별자치시장・특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장이 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축신고필증을 신고인에게 교부해야 한다.
이를 위반해 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면5000만원 이하의 벌금에 처해진다. 또한 신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 사라진다. 다만 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.
집을 짓는 행위는 그 땅을 개발하는 행위이기 때문에 개발행위허가 신청과 건축허가신고를 모두 해야 한다. 집을 지을 땅이 산지면 산지전용허가, 농지이면 농지전용허가를 신청해야 하며 각 지자체에서 일괄허가 신청을 받고 있다.
일괄허가 신청을 접수해 허가를 통보 받으면 그 때부터 집을 짓는 공사 개발행위가 가능해진다.
4. 허가・신고를 할 필요가 없는 경우
신축・증축・개축・재축・이전・대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를 하지 않아도 된다. △건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우 △건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우 △건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우 △허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우 등이다.
이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해진다.
5. 건축허가가 취소되기 전 공사에 착수한 경우 판례
건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수했다. 이런 경우, 허가권자는 그 착수기간이 지났다고 하더라도
건축허가를 취소할 수 있을까?
건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수했다면 허가권자는 그 착수기간이 지났다고 하더라도 건축허가를 취소해야 할 특별한 공익상 필요가 인정되지 않는 한 건축허가를 취소할 수 없다.
건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 했으나 허가권자의 위법한 공사중지명령으로 공사에 착수하지 못한 경우에도 마찬가지다.
그렇다면 건축의 신축공사에 착수했다고 보는 기준은 무엇일까?
건축의 신축공사에 착수했다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물 부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시해야 한다. 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.
# 법률N미디어 송민경 변호사