시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
부대복리시설 중 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 | ||
카페테리아 | 수영장.
사우나 | 스카이라운지.스카이힐링센터 | 카페테리아(조식서비스) |
⊙ 둔촌주공 분양 세대수
신규 1단지 세대수 | 신규 2단지 세대수 | 신규 3단지 세대수 | 신규 4단지 세대수 | |||||||||||
3,243세대 | 1,672세대 | 3,942세대 | 3,175세대 | |||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
조합원 | 43 | 292 | 25 | 158 | 3,097 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 7 | 16 | 9 | 9 | 6,145 |
일반분양 | 11 | 1,160 | 903 | 1,492 | 1,273 | - | - | - | - | 2 | - | - | - | 4,841 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
⊙ 둔촌주공 향후 예상 일정
일정 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 | 2023년 1월 | ||
내용 | 석면제거 및 철거 / 착공신고 | 일반 | 입주 | |||||
시공사와 계약 |
| 관리처분 | 동·호수 추첨 | |||||
모델하우스 건립 | ||||||||
매매 중단 시점 |
※ 조합원 신청 '평형' 확정 상태 → 2019년 11월경 조합원 동·호수 추첨 예정
1. 그림으로 보는 둔촌주공 철거 상황
구분 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 | 철거율 |
철거동 | 101동. | 201동~225동. | 304동~308동 | 412동~415동 | 37.19% |
소계 | 4개동 | 32개동 | 14개동 | 11개동 | 61개동 / 총164동 |
◈ 기존 2단지 철거 완료(226동∼229동 미철거) 단계 모습
◈ 기존 2단지 철거 완료 단계 모습과 고층 철거 모습
◈ 기존 2단지 철거 완료(226동∼229동 미철거) 단계 모습
◈ 기존 3단지 고층 320동 철거 모습
◈ 기존 3단지 고층 3개동 동시 철거 모습
2. 그림으로 보는 둔촌주공 시세 현황
○ 37평과 43평 확정 매물의 경우 7월초 조합원 분양신청 완료이후부터 하락 없는 완만한 상승세 유지 중.
→ 기존 저층 25평과 고층 34평 2,660세대중 37평 821세대, 43평 1,349세대로 평형 확정 되며 희소성 작용.
→ 평형 확정전에는 37배정 가능 순위 매물이 가격이 높았으나 평형확정이후 43평 확정 매물이 점차 상승폭 확대 중.
→ 매물 품귀 현상속에 강보합세 유지 중.
○ 34평 확정된 중소형 평형은 7월초 대비 현재 소폭 하락 모습이나 빠르게 매물 소진 되며 보합세.
→ 7월하순부터 8월 현재까지는 저가 매물 거래 이어지며 하락 없는 횡보세 유지
→ 초기 투자비용 적은 소형평형 중심으로 거래 증가 되며 매물 품귀속에 가격 보합세 유지 중,
→ 최근 거래 증가와 중대형 평형 강세에 힙입어 상승세 전환 태세.
○ 분양가상한제 영향에도 불구하고 7월하순부터 8월 현재까지 10여건 거래 모습.
○ 최근 매수문의 증가 + 거래량 증가 → 가격 추가 하락 없다 → 추세상으론 가격 상승 가능성 높음.
3. 둔촌주공 2023년 예상 시세
※ 공급 부족에 따른 신규아파트 부족 영향으로 2023년 둔촌주공은 희소성 높은 대단지 새아파트 프리미엄 형성.
※ 저금리 기조가 장기화 예상 되며 실물 자산으로의 투자 증가 되며 부동산 가격 상승은 필연적.
4. 둔촌주공 차별적 가치 상승 요인
차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
규제 청정 지역 | ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 → 수익 보장형 투자처 ㆍ 분양가 상한제 적용 無 (현재 주택법 상) | 타 단지 대비 조합원
|
교통 | ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 |
학군 | ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 | ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정 →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
5. 조합원 중심의 차별성
구 분 | 조합원 | 일반 분양 |
분양신청 방법 | 조합원 평형 선택 완료 | 일반분양 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주) |
34평 : 1,273세대 / 25평 : 1,492세대 / 22평 : 903세대 | ||
18평 : 1,160세대 / 14평 : 11세대 | ||
37평/43평/50평 : 일반분양 無 | ||
조합원 특혜 | 34평 기준 조합원
| 일반분양 동ㆍ호수 배정 → 조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양 |
각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치 | 분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담 | |
| 발코니 확장 비용 무료 | 일반분양자 무옵션 (깡통아파트) 분양 |
빌트인 가전 | 시스템에어컨 3곳 무료 | |
거실 42인치 TV | ||
주방 TV | ||
냉장고 | ||
드럼세탁기 | ||
김치냉장고 | ||
그 외 다수 (약5~7천만원 상당) |
6. 결론
○ 조합원 '평형' 확정 → 매수자는 확실하게 '원하는 평형' 신청한 조합원 매물 매수 가능.
○ 분양가 상한제는 물 건너 갈 듯(?) → 내년에는 총선 영향으로 더 이상 규제 없다.
○ 분양가 상한제 영향속에서도 7월하순 거래 모습이 8월초에도 꾸준하게 이어지며 거래 증가 모습.
○ 결론적으로 분양가 상한제 영향에 따른 추가 가격 변화는 거의 없는 상황으로 매수 문의는 증가.
○ 예상한바와 같이 7월 한달동안 가격 변화가 없자 휴가 시즌을 통해 매매 계약 요청 증가.
○ 지금부터는 저가 매물 중심으로 빠른 매수 필요 → 가격은 상승한다.
○ 10월말∼11월중으로 예정 되고 있는 착공신고前까지 한시적 거래로 인해 8∼9월까지는 매수해야 함.
○ 착공신고前 매매로 입주시점 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 기회.
○ 착공신고後 거래 중단 : 둔촌주공은 계약부터 잔금시간까지 고려하면 늦어도 9월까지 한시적 기회임.
둔촌주공재건축 Fact check[23탄 - 그림으로 보는 둔촌주공 철거]을 통해 둔촌주공 철거 상황과 거래 상황을 자세히 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[24탄]은 2019년 8월 13일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 '권리가' 대비 가장 가격적으로 우수한 매물을 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.