아래 글은 아기곰이라는 필명을 가진 아주 유명한 부동산 컬럼리스트 글을 퍼온 것입니다.
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미국 부동산 세제
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우리나라에서도 2007년부터 전면적으로 실거래가를 기준으로한 과세가 실시된다고 한다. 1975년 양도세가 처음 도입되어 1983년 실거래가에서 국세청 기준시가 과세로 전환된 이후 24년 만에 다시 실거래가 과세로 복귀하는 것이다. 실거래가를 기준으로 하는 과세 시스템으로의 복귀는 각종 부동산 자료의 데이타 베이스화를 끝냈다는 정부의 자신감의 표현이기도 하지만, 거래를 투명하게 하는 선진국의 과세 시스템을 받아들이다는 의미도 있다.
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이에 이미 실거래가 기준 과세 제도가 정착되어 있는 미국의 부동산 세제에 대해 살펴보도록 하자.
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부동산 관련 세금은 과세 시점에 따라 크게 거래세와 보유세로 나눌수 있다. 그러나 ‘부동산 거래세’ 또는 ‘부동산 보유세’라는 세금 항목은 없다. 세제 이론상 분류되는 것이다. 거래세는 부동산이 거래가 될때 과세되는 세금이다. 취득세, 등록세와 양도소득세가 있을수 있다. 보유세는 부동산을 보유하는 기간 동안 과세되는 세금으로 재산세, 종합 토지세등이 있을수 있다. 우리나라 세무 당국에서는 양도소득세는 거래세가 아니라고 강변하고 있는데, 거래세냐 보유세냐 하는 것은 과세 시점에 의한 분류이기 때문에 거래세가 맞다.
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< 미국의 거래세 >
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미국에서 집을 구입했을때 매입자가 내는 세금은 거의 없다. 취득세나 등록세 같은 것은 없고 실거래가 등록을 위한 등록비가 있는데 100 달러(10만원)도 되지 않는다.
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대신 집을 팔았을 경우 매도자가 내는 세금은 우리와 같이 양도소득세가 있다. 실거래가를 기준으로 팔때의 가격과 샀을때의 가격 차이에서 발생하는 양도 차익에 대해 과세를 하는데, 복잡한 세율 체계를 갖는 우리나라와는 달리 매우 단순하다. 저소득자에게 적용되는 양도소득세율은 5%, 고소득자에 대해 적용되는 양도 소득세율은 15% 정도이다. 저소득자이냐 고소득자이냐를 판별하는 기준은 가구당 수입이 5만 2천불 정도에 달하는가 여부로 구분한다.
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우리나라에서는 3년이상 보유하고 2년이상 실거주(서울 및 신도시 기준)한 1가구 1주택자가 파는 집에 대해서는 양도소득세를 면제해주고 있다. 미국에서도 이와 비슷한 제도가 있다. 주로 거주하는 집을 파는 경우 단독 가구주인 경우는 25만 불까지, 부부 가구인 경우 50만불까지의 양도 차익에 대해 세금을 면제해 준다. 즉, 어떤 사람이 50만불에 산 집을 100만불에 판다고 할때에도 세금은 한푼도 나오지 않는다는 의미이다. 여기서 주로 사는 집이라는 것은 지난 5년중에서 2년간 실거주 한 집을 말한다. 그러므로 반드시 지금 살고 있는 집일 필요는 없다. 또한 5년간 보유할 필요도 없다. 다시 말해 집을 사서 2년동안 실거주하다 팔더라도 양도차익이 50만불을 초과하지 않는다면 양도소득세는 낼 필요가 없는 것이다. 한국과 또 다른 점은 집을 몇채 보유했는가는 전혀 고려의 대상이 아니다. 그러므로 1가구 다주택자의 경우도 자신이 살던 집을 팔때 양도소득세를 면세 받을 수 있다.
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이론적으로 볼때 10채의 집을 보유한 사람이라도 매 2년마다 많이 오른 집으로 이사를 가서 2년간 살고 그 집을 판다면 양도소득세를 거의 내지 않을수 있다. 그러면 실제로 미국에서는 매 2년마다 집을 파는 사람이 많을까? 그렇지는 않다. 그 비밀은 중개 수수료와 보유세에 있다. 미국에서의 중개 수수료는 매도가의 6%로 파는 사람만 낸다. 100만불짜리 집을 판다면 중개수수료만 6만불이니 우리 돈으로는 6천만원에 달하는 거금이다. 그러므로 집을 샀다 팔았다 할때 미국에서 제일 돈을 많이 버는 것은 부동산 중개인들이다. 유능한 부동산 중개인들은 연간 소득이 몇십만불에 이르고 1백만불이 넘는 사람도 간혹있다.
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중개수수료는 그렇다치고 미국의 보유세가 부동산 거래를 제한시키는 이유는 무엇일까? 그 비밀을 알아보자.
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< 미국의 보유세 >
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개인의 소득에 대해 부과되는 소득세에는 연방세(Federal Tax)와 주세(State Tax)가 있다. 이 말은 연정 정부나 주정부의 살림 살이는 소득세에 의존하는 것이 크다는 말이다. 이와는 달리 부동산 보유세에 해당하는 재산세(Property Tax)는 하급 지방자치제인 카운티(County)의 재원이다. (카운티 안에 도시들이 있기 때문에 우리나라로 따지면 군이라기 보다는 도 정도의 지위에 있다고 보면 된다. 인구 몇만의 작은 카운티도 있지만 인구수가 1천만명이 넘는 LA 카운티나 3백만명이 넘는 오렌지 카운티와 같이 큰 카운티도 있다.) 이런 카운티의 주요 재원이 재산세이다.
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미국의 보유세는 한마디로 장난이 아니다. 캘리포니아와 같이 집값이 비싼 주는 1% 정도이고, 집값이 상대적으로 싼 중부 지역은 3% 정도이다. 이렇게 주마다 세율이 차이가 나는 것은 그 재산세가 각 카운티에서만 쓰여지기 때문이다. 이것은 집값이 비싼 곳에서는 저율의 세금만 내도 카운티 살림살이에 필요한 재원이 확보되지만, 그렇지 않은 곳에서는 고율의 세금을 내야 하는 것을 의미한다. 재산세율에 대해 우리나라 처럼 연방 정부가 간섭하는 일은 전혀 없다.
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그러나 캘리포니아라 하더라도 재산세를 1%만을 내는 것은 아니다. 멜로루스(Mello-roos)라는 부속세와 그밖에 자잘하게 붙는 세금들이 많다. 멜로루스라는 사람이 처음 제안했다 해서 붙여진 이 세금은 일종의 ‘지역 발전 기금’이다. 학교 재정을 보조하기 만들어진 멜로루스 Q2와 도로, 공원등 지역 기간 시설 확충을 위한 기금인 멜로루스 T4가 있다. 흥미로운 것은 같은 카운티 내에서도 개발이 끝난 오래된 도시는 멜로루스가 적고, 신도시에는 멜로루스가 많다는 것이다. 한국으로 치면 같은 성남시라도 구 시가지는 재산세율이 낮고, 분당은 재산세율이 높게 되는 것과 같다. 이 멜로루스가 재산세에 같이 나오기 때문에 실질적인 재산세는 순자산액 (Net Taxable Value)의 1.5% ~ 2.0% 정도라 보면 된다.
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필자가 사는 오렌지카운티의 중간거래 가격이 60만불을 넘은지가 오래다. 그러므로 60만불정도의 집을 사는 경우 1년에 내야 하는 세금이 9천불에서 1만 2천불에 이른다. 한국 돈으로 따지면 900만원 ~ 1200만원의 세금을 매년 내야 하는 것이다.
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이 대목까지만 보면 세금 걷기에 혈안이 되어 있는 세무 당국이나 세금 올리기가 결국은 자신의 목조르기로 돌아 올것을 모르는 일부 순진한 시민 단체 사람들은 쾌재를 부를 것이다.
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“거봐. 미국도 보유세를 왕창 매긴다잖아. 그러므로 우리 나라도 선진국과 같이 보유세를 많이 올려야 되겠다.”
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그러나 그들이 간과하고 있는 것이 크게 세가지 있다.
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< 미국 보유세와 한국 보유세의 차이 >
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첫째, 미국은 실거래가 기준 과세이다. 미국에서는 자기가 실거래한 가격을 기준으로 재산세가 부과되기 때문에 집의 가치가 상승하더라도 재산세가 급상승하지 않는다. 한해에 재산세가 오르는 최대 한도는 전해의 2%이다. 즉, 과표가 2% 이상 오르지 않는다는 말이다.
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예를 들어 보자. 2%의 재산세가 부과되는 어떤 지역에 A라는 사람이 20만불에 집을 샀다고 치자. 이 사람이 첫해에 내는 세금은 20만불의 2%인 4천불이 될 것이다. 두번째 해에도 집값은 올랐지만 재산세는 첫해분에서 2% 증가한 4,080불이 된다. 이런 식으로 5년간 집 값은 꾸준히 올라 50만불이 되었다 하더라도, 5년차의 재산세는 4,330불에 불과하다. 이때 B라는 사람이 바로 옆집을 50만불에 샀다고 치자. B가 내야할 재산세는 50만불의 2%인 1만불이다. 같은 지역, 같은 가치의 집에 대해 누구는 재산세를 4,330불만 내고 누구는 1만불을 내는 것이다.
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양도세를 면세 받기 위해서 매 2년마다 말갈아타기를 하지 않는 비밀이 바로 여기에 있다. 말갈아타기를 하는 순간 재산세가 급격하게 올라가는 것이다. 그러므로 양도세를 면세 받을 것인지 그냥 한곳에서 오래 살면서 재산세를 적게 낼 것인지 사이에서 미국인들은 고민을 하는 것이다.
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둘째, 미국에서 내는 재산세는 소득세 공제 대상이다. 미국에서도 한국과 마찬가지로 월급쟁이 지갑은 국세청의 금고이다. 미국도 고액연봉자의 세율이 저소득자 보다 더 높은 누진세율을 쓰고 있기 때문에 세율이 정확히 얼마라고 말할수 없지만 한국보다 소득세율은 전반적으로 더 높다. 그러므로 미국에서도 세테크는 무척 중요하다.
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미국에서는 매년 4월 15일까지 그 전 해의 수입에 대해서 세금 보고를 해야 한다. 이 때 세금 보고 방식에서 두가지 선택을 할수 있다. 하나는 기본적인 공제만을 받는 것으로, Standard Deduction이라고 부르며 2004 회계연도의 경우 9700불을 공제를 해준다. 즉 2004년도에 어떤 사람의 소득이 5만불이었다고 하면 9700불을 공제한 40,300불에 대해서 소득세를 적용하는 것이다. 이와 다른 방식이 항목별 공제이며 Itemize Deduction이라 부른다. 주요 공제 항목을 살펴보면 그 전 해 주정부에 낸 세금, 카운티 정부에 낸 재산세, 은행에 낸 집에 대한 이자 (모기지 론)등이 있다.
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그러므로 집이 있는 사람의 경우에는 재산세와 이자 부분에 대해서 소득세 공제가 되기 때문에 많은 세금 환불을 받을수 있다. 필자의 경우도 몇일전 IRS (미 국세청)에서 수표를 받았는데, 우리나라 돈으로 6백만원 정도 환불을 받았다. 지난해에 낸 재산세가 1천만원 정도 되는데 그 중 상당 부분을 소득세에서 환불 받은 것이다.
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세째, 미국에서의 재산세는 그 지역내에서만 사용된다.
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피 같은 세금을 거두어서 북한에 퍼주기를 하는 것을 비판하고자 함은 아니다. 그러나 그 지역에서 거둔 세금을 그 지역에서 사용한다는 것은 아주 큰 의미를 가지고 있다.
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미국 정부는 집값이 오르던 내리던 시장에 간섭을 하지 않는다. 지난 몇년간 미국의 집값 상승율은 한국보다 높지만 부시 대통령은 커녕 어떤 주지사도 TV에 나와서 집값을 잡겠다고 이야기하는 것을 본 적이 없다. 오히려 각 지방자치 정부은 집값이 오른 것을 방조하는 것을 넘어 집값 올리기에 큰 몫을 하고 있다.
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미국 정부에서 투기 행위를 한다는 의미는 아니다. 그 지역을 살기 좋게 만들어서 집값을 올리는 것이다. 미국에서도 술집이 있으면 범죄율이 올라가므로, 신흥 신도시에는 술집을 허용하지 않는 곳이 많다. 술집에서 걷어들이는 몇푼의 세금보다는 그 지역 자체를 안전한 곳으로 만들면 집값이 오르게 되며, 이에 따라 재산세가 더 많이 걷치게 되기 때문이다. 이렇게 많이 걷힌 세금은 다시 그 지역으로 100% 투입되어 보다 더 살기 좋은 곳으로 바뀌게 된다. 그러므로 반대로 말해 집값이 많이 오른 곳의 시장(市長)이 더 유능하다고 평가되는 것이다. 그 다음 선거 결과가 어떻게 나올지는 명약관화하다.
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< 맺음말 >
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우리나라에서도 실거래가를 기준으로 과세를 한다는 것은 과세의 투명성을 높인다는 측면에서 환영할 만한 일이다. 그러나 더 많은 세금을 걷는 것만큼 중요한 것이 어느 곳에, 어떻게 세금을 쓰는가에 있다. 피와 같은 세금을 정권 유지의 정치적 목적이나 무리한 선거 공약을 위한 곳에 사용되는 것이 아니라 우리 지역 발전을 위해, 우리 아이들 교육 환경 개선을 위해 쓰여진다면 세금 인상에 반대하는 사람은 거의 없을 것이다. 선진국의 ‘실거래가 기준 과세 제도’나 ‘고율의 보유세’ 제도등만 모방한다고 선진국이 되는 것은 아니다. 그런 제도가 만들어지게 된 사회 구성원간의 암묵적 합의가 무엇인지를 먼저 파악해야 한다. 그렇지 않는 세금의 인상은 악명 높은 중세의 인두세와 다를 것이 없다.
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Tax write off의 미국 평균은 30% 부근입니다. 즉 50만불짜리 집을 사면 30년동안 5.6% X 30 년=170% 정도 되나 백만불 넘어 이자 내는데 그중 30%정도 되돌려 받는게 통계임. property tax의 write off 도 비슷하니 연에 만불 세금내면 3000불 정도 되돌려 받는다고 보면됨. 그러나 미국 차압재산의98%는 세금 차압임.
캘리포니아의 경우 보유세(재산세)는 전년의 2%이상을 초과하여 인상할수 없습니다. 몇가지 예외가 있기는 한데...1. 소유주가 바뀌는 경우, 2. 리모델링등으로 집의 가치가 현저히 바뀌는 경우등입니다. 집값이 내리는 경우는 Zapata님의 의견처럼 evaluation을 요청할수 있지만 오르는 경우는 2% 룰에 적용됩니다.
첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.
감사합니다 ^_^
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과세가 집값 변동에 따라 property evaluation 을 해서 오른(혹은 내린) 가격에 대해 보유세를 부과하므로 아기곰님의 의견과는 조금 다를수있음.
캘리포니아의 경우 보유세(재산세)는 전년의 2%이상을 초과하여 인상할수 없습니다. 몇가지 예외가 있기는 한데...1. 소유주가 바뀌는 경우, 2. 리모델링등으로 집의 가치가 현저히 바뀌는 경우등입니다. 집값이 내리는 경우는 Zapata님의 의견처럼 evaluation을 요청할수 있지만 오르는 경우는 2% 룰에 적용됩니다.
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