그린벨트 땅투자법

[김방기]

현장답사 시 현장감은 뛰어난데

토지이용계획확인서에

그린벨트로 지정된 경우가 있다

이런 땅을 그냥 버리는 사람이 많다

무의미한 행동이다

현장답사에 집중할 필요가 있다

#그린벨트

#토지이용계획확인서

그린벨트 땅 고르는 방법 -

현장감 높은 그린벨트에 목숨 걸어라!

현장감 떨어진 그린벨트 주변은

그 가치가 형편 없기 때문

그린벨트 땅 고르는 방법)

사용가치 높은 역세권 주변의

훼손도 높은 그린벨트를 모색하라

#수도권

#경기도

용도지역이 일반주거지역이지만

현장감이 낮은 상태의 땅보다

현장감 높은 그린벨트 땅이 더 낫다

가격차이가 심하다

일반주거지역이라는 이유로

비싸다

초기자금의 부담이 크다

현장감과 환금성은 비례한다

땅은 답사 시 계약이 깨지는 경우가 많다

#일반주거지역

토지의 환금성 -

1) 현장감에 의해 높아지는 환금성

예) 현장감 높은 그린벨트

2) 공부(공적서류)에 의해 높아지는 환금성

예) 일반주거지역

공부(스터디)는 반드시 해야 하지만

공부(공적서류) 안 보고 투자하거나

현장만 보고 투자하는 경우가 있다(답사)

예) 현장감 높은 그린벨트(답사)

단 현장감 낮은 곳은 답사가 불요불급

답사의 의미가 없다

#자연녹지지역

그린벨트 땅의 단점 -

오로지 투자로만 응용이 가능

실활용으로 움직일 경우엔

땅보단

그린벨트 주변의 주택이 낫다

투자 명분으로 움직일 땐

인구증가상황과 이슈거리 등에

집중하지 않으면 안 된다

#주거인구

규제와 용도

모두 현재가치를 의미한다

하나는 해제 및 완화의 대상이고

하나는 변화의 대상

예) 군사시설보호구역 해제

농림지역이 생산관리지역으로 변화

자연녹지지역이 일반주거지역으로 변경

변경의 이유

1) 인구증가

2) 위정자 공약사항

(위정자 직권으로 변경)

#땅투자

땅투자 시 규제지역 땅 사는 이유 -

저렴하게 살 기회다

변화를 기대할 수 있다

땅 실수요로 움직일 때

비싼 땅에 접근해야 하는 이유 -

지금 당장 사용해야 하니까

싼 땅은 입지나 도로가 형편 없기 때문이다

#광명시

해제될 예정이라며 그린벨트 땅을 아주 비싼 가격에

파는 경우가 있다

사기다

진화 < 완화(이게 현실적)

그린벨트 주변의 주택 -

훼손정도가 심하지 않아야 한다

맑은 공기의 보지가 랜드마크기 때문

그린벨트 주변의 토지 -

훼손정도가 심해야 한다

보호가치가 낮아

완화의 가능성이 매우 높은 지경이기 때문

일단 훼손 손상된

그린벨트를 원상복구할 이유가 없음

물론 원상태 그대로 복구가 불가능하다

#개발제한구역

주의!

권력자가 그린벨트 해제한다는 소리

이거 개소리다

예) 윤석열 정권 들어 규제해제 남발

언론 발표 당시 해당지역 지주들

일제히 매도 의뢰

대통령 말을 믿지 않는 것

그러므로 그린벨트 투자 시

해제 예정지역에 투자하는 건

일체 금지다

믿는 도끼에 발등 찍히면 나면 손해다

(위정자 공약을 믿지 마라)

대통령, 위정자, 기획부동산업자

공인중개사 - 이들이 그린벨트

운운하는 건 믿음이 안 감

언론 기사에 나온 내역을 통해

믿으라고 강요한다

차라리 완화의 가능성이 집중하는 게 낫다

답사 시 인구 통해 가늠하라

지역랜드마크 발견에 집중하라

예) 역세권과의 거리 등

기획부동산에서 언론 보도에 나온 그린벨트 관련 기사

자료 통해 그린벨트 해제의 가능성을 언급하는데

이거 역시 개소리다

확률적으로 가능성이 너무 낮기 때문

불확실하다

확실한 그린벨트의 현재가치(주변가치)에 투자하라

#수도권전철

수도권 그린벨트의 특징 -

주변가치의 변화할 확률이 높다

인구가 꾸준히 증가하고 있기 때문

그렇기 때문에 해제를 강조, 기대하기보단

존재가치(보호가치의 강도)를 알아보라

인구변화 속의 현재가치는 높다

인구감소의 상황의 현재가치와는 사뭇 다른 것

보존가치가 낮다면 완화의 가능성이 높다

100% 도시지역으로 구성되어 있고

인구밀도가 가장 높은 과밀억제권역인

서울특별시에

그린벨트가 25% 차지하는 이유 -

과밀 및 포화 방지

난개발방지

공급과잉방지

미분양과 미입주 방어의 수단(일환)으로 활용하기 위함이다

서울의 위성도시인 광명 하남 시흥 과천 구리 의왕

안산 등지에도 25% 유지

따라서 그린벨트가 존재하는 이유는

해제가 아닌

유지(지속성) 및 완화(집단취락지구)에 있는 것

투자자는 매번 존재 이유를 발견하라

우리나라 최초의 특별자치도인 제주도는

자연환경보전지역이 절반이 훨씬 넘는다

이미 그린벨트를 전면 해제한 이유다

중첩규제할 이유가 없기 때문

2001년 8월 전국 최초로 그린벨트가 전면 해제

되었다

#제주도

#충청도

이처럼 휴양도시의 그린벨트 지정은 불요불급

다만 북한산국립공원(서울특별시)의

그린벨트는 다른 상황

(수도권정비계획법 적용)

그린벨트 지정 목적은 두 가지로 분기되기 때문

1) 난개발 방지

2) 맑은 공기 보지

제주도는 자연환경보전지역 분포도가 높기 때문에

굳이 규제를 통해 개발을 통제할 이유가 없다

수도권 상황과 전혀 다르다

4면이 전부 바다인 데다

국제자유도시로서 중국인 등 외국인이

많이 방문하는 특별한 곳

신도시 및 아파트천국인 서울과는 판이하다

제주도엔 그린벨트 대신

'바다의 그린벨트'로 불리는

수산자원관리 수면이 있다

수산자원관리수면으로 지정되면

수산자원에 영향을 미치는 행위가

원천봉쇄됨

그린벨트는 대도시권 주변에 지정하여

도시의 난개발 및 과밀화 방지를 동시에

관철할 수가 있다

그린벨트 주변가치에 투자하는 이유이리라

현실적인 그린벨트와 형식적인 그린벨트 투자

현실적인 그린벨트 땅투자법 -

완화 및 조정에 집중

형식적인 그린벨트 땅투자법 -

해제에 집착하는 행위

그린벨트 속성(이중성)

공공성 - 해제가 쉽지 않다

(∵공상적)

개별성(개성) - 완화는 비교적 수월

(∵현실적)

현실적인 게 안전하다

공상만화(↔완화)는 불안하다

☎ 010-2246-9741