우리집 재건축 안되는 이유가 '용적률' 때문? “그게 뭔데요?”

[자카란다]

우리집 재건축 안되는 이유가 '용적률' 때문? “그게 뭔데요?”

재건축이 필요한 노후 아파트에 살고 있다면, ‘용적률’이란 단어를 한 번쯤 들어봤을 겁니다. 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만, 부동산에 관심이 없는 사람이라면 어떤 의미를 뜻하는지 대부분 모르는 경우가 많은데요. 이에 KB부동산이 부동산에 입문하는 분들을 위해 간단하게 부동산 용어에 대한 설명을 준비했습니다. 지금부터 함께 부동산 공부를 시작해 볼까요?

부린이 탈출! ‘면적’ 개념 파악하기

용적률이 어떤 것인지 이해하기 위해선 ‘대지면적’, ‘건축면적’, ‘연면적’ 등 면적에 대한 이해가 필요합니다. 먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 의미합니다. 부동산에서는 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라고 볼 수 있죠. 아파트를 예로 들면, 건물 외 조경시설까지 모두 대지면적에 포함되는 것입니다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 쉽게 말해 지어질 건물의 크기, 즉 1층 바닥의 면적을 뜻하는데요. 여기서 건물 내부의 모든 층의 바닥 면적을 더한 것이 연면적이 됩니다. 가령 지상 5층 건물을 건축할 경우, 각 층의 건축면적이 500㎡라면, 연면적은 500X5=2500㎡가 되는 것이죠.

면적으로 알아보는 ‘건폐율’과 ‘용적률’

이처럼 면적에 대한 이해가 완료됐다면, 다음으로 알아야 할 내용은 ‘건폐율’과 ‘용적률’입니다. 건폐율이란 건축의 밀도를 나타내는 용어입니다. 대지면적 대비 건물이 차지하는 면적이 얼마인지를 나타내는 지표인데요. 가령 대지면적이 200㎡인데 건축면적은 150㎡라면 건폐율은 75%가 되는데요.

즉 같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있습니다. 똑같이 200㎡의 땅을 보유했을 경우, 건폐율이 50%로 제한된 땅은 건축면적 100㎡까지, 건폐율이 90%로 제한된 땅은 건축면적 180㎡까지 건물을 지을 수 있는 것이죠.

반면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로 계산하게 되는데요. 가령 대지면적이 200㎡, 건축면적이 100㎡인 4층 건물은 연면적이 400㎡가 되므로 용적률은 200%가 됩니다. 용적률을 쉽게 계산하려면, 건폐율에 건물 층수를 곱하면 되니 이해하기 편하실 겁니다.

용적률이 중요한 이유는 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 용적률이 제한되기 때문입니다. 따라서 내가 아무리 땅을 소유했다고 하더라도 무작정 높은 건물을 지을 수 없는 것인데요. 재건축 사업지에서 용적률이 중요한 것도 바로 이런 이유 때문입니다.

가령 용적률이 250%로 제한된 지역에 있는 아파트가 재건축을 추진한다고 가정해 보겠습니다. 건설사 입장에서는 기존 건물 대비 최대한 건물을 높게 지어 수익을 내고 싶어하는 게 당연할 텐데요. 이 때문에 기존 건물의 용적률이 중요합니다.

통상적으로 용적률이 낮을수록 재건축 사업이 수월합니다. 저층 아파트일수록 재건축 시 건물을 높게 지어 추가 세대가 많아지기 때문이죠. 만약 기존 건물의 용적률이 이미 200%라면 사실상 재건축으로 인한 수익은 많지 않습니다. 하지만 용적률 150%인 건물을 재건축한다면, 그만큼 건물을 높게 지을 수 있어 건설사에게 많은 수익이 돌아가게 됩니다. 결국 기존 건물의 용적률에 따라 재건축 사업의 추진 속도도 확연히 다를 것입니다.

같은 지역이라도 용적률에 따라 나뉜다! 재건축 vs. 리모델링

재건축 사업이 활발하게 추진 중인 1기 신도시는 용적률로 인해 희비가 엇갈리고 있습니다. 용적률이 낮은 단지에서는 재건축 사업이 활발하게 추진 중인 반면, 용적률이 높은 단지는 재건축을 포기하고 리모델링으로 선회하는 경우가 빈번하게 나타나고 있는데요.

1기 신도시의 대장이라 불리는 분당을 살펴보겠습니다. 분당은 대다수의 단지가 재건축 가능 연한(30년)을 앞두고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 모든 단지가 재건축 사업을 추진할 수 있는 것은 아닙니다.

가령 야탑동의 위치한 ‘매화마을공무원2단지’는 1995년 7월에 지어져 재건축 가능 연한이 곧 다가오지만, 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있습니다. 그 이유는 해당 단지의 용적률이 무려 200%나 되기 때문입니다. 해당 단지가 위치한 3종일반주거지역의 법적 상한 용적률이 200~300%이기 때문에 사실상 재건축으로 인한 사업성이 떨어지기 때문이죠.

반면, 금곡동에 위치한 ‘청솔주공9단지’는 지난 3월, 재건축 추진 준비위를 설립하고 재건축 사업에 본격적으로 박차를 가하고 있습니다. 앞서 언급한 매화마을공무원2단지와 마찬가지로 1995년 준공된 아파트지만, 해당 단지의 용적률은 고작 144%입니다. 즉 재건축으로 인한 사업성이 뛰어나기 때문에 리모델링 대신 재건축을 선택하는 것이죠.

지금까지 기초적인 부동산 용어에 대해 공부해봤는데요. 처음에는 낯설고 어려운 것처럼 보이지만, 조금만 공부한다면 누구나 쉽게 이해할 수 있습니다. 앞으로 KB부동산이 부린이 여러분들을 위해 다양한 부동산 용어를 정리해 드릴 예정인데요. 궁금한 부동산 용어가 있다면, 댓글로 남겨주시길 바랍니다!

#KB부동산