참 이상한 게 사람들이지 (수정)

[돌맞은개굴이]

이 빌어먹을 부동산 갖고 논 지 십 년이 넘어가니까 별의별 일을 다 겪게 됩니다.

그러니까 말이죠.. 강남 재건축발 폭등 현상을 보고 하락론자들이 마구 그래요. 왜 썽썽한 아파트 부수고 새로 짓고 난리냐구. 그래서 상승론자들이 그러죠. 우리 썩다리고, 언제 무너져 죄다 깔려죽을지 모르거덩. 헛소리마 쨔샤, 그럼 거기 지금 살고 있는 사람들은 죄다 무뇌충이냐~~~ 이게 저층아파트 재건출 될 때의 상황이래요.

좀 있다, 중층단지들까지 분위기 타요. 하락론자들이 더 난리를 쳐요. 니덜은 엘리베이터도 있구, 아직 다 충분히 살 만하잖아. 거기 전세 사는 사람들은 죄다 쪽방에 짐승우리에서 사는 거냐? 상승론자들이 그래요. 지은 지 오래 되어서, 까보면 부실부실 하거덩? 녹물도 나오구 주차장도 좁구 생난리가 아니거덩?

좀 더 지나, 중층 아파트들 재건축/리모델링이 다 막혀요. 참여정부의 폭등 진정책으로 좀 안전진단 통과가 더 어려워지는 시점이죠. 기시끼덜 돈 벌라고 썽썽한 것 허물라고 지랄을 치더니 꼴 좋다. 요 당시 정부가 대략 20년 이상된 강남쪽 공동주택 안전검사를 해요. 중층 이상은 죄다 A등급에서 C등급을 받고, 안전도에 하등 지장이 없다고 하죠. 물론 공무원 나리들께서 눈으로 감으로 대충하죠. 그러자 추진위원회와 조합이 나서요. 고딴 눈대중 말고 정밀안전검사를 하자!

좀 더 분위기가 잡혀가요. 재건축발 폭등이 아니라, 전면적인 전국적인 아파트 광풍이 불기 시작하죠. 이때 인간들이 외치는 거래요. 야, 그 썩다리 사면 30년도 못 간다? 감가상각해야 해. 빵원이라니까 그러네. 철거비용 내야 한다니까. 두고 봐.

참, 빌어먹을 상황인 거죠. 뭔 넘의 아파트 안전성이 저리 바람난 년 서방 고르듯 하는 것인지, 원. 이게 그간 하락론자들이 아파트 수명에 대해 보여온 모습이랍니다. 이러니 하락론자라는 넘들에게서 환멸이 생기지 않을 수 있겠어요? 그나마 상승론자보담 쪼메 더 합리적이라서 더 이쁘게 봐주는 거지.

암튼 은마아파트는 불쌍하게 되었네요. 2005년경에 C등급인가를 받았더랬는데, 그래서 정밀안전진단을 받아 어거지로 D등급 받고 조건부재건축 진행시키게 되었는데, 아! 결국 썩다리의 운명이란 그런 것이구나.

은마는 79년도에 입주했는데. 지금 벌써 35년 가까이 낫살 먹었는데... 한 5년쯤 있으면 정말 한계상황에 도달해 은마'와우'아파트로 역사에 이름을 남기게 되겠네요. 불쌍한 녀석 같으니라구. 언제 쓰러질지 모르는 은마 아파트에 세 들어가는 것들은, 돈이 웬수인 건지, 무식이 웬수인 건지. 뭐, 지들 운명이겠죠.

거, 썩다리의 운명이 어떠한지 궁금한 양반들은, 정릉스카이니 금화시범이니 하는 68-72년 경 지어진 부실의 초호화판들만 보지 말고, 제발 7년쯤 더 뒤에 지어진 은마아파트도 같이 챙겨보세염. 썩다리의 운명이 눈에 선명하게 보일 거래요. 귀찮으면 구글질을 하셔도 되어염.^^

여의도에 있는 삼부아파트도 있구요. 목화아파트도 있어염. 찾아보면 조낸 많아요. 요넘들 76년 77년경에 입주해서 은마보담 더 늙었어요. 여의도 길 가다가, 요넘들 보면 귀신이 나올 것 같던가요?

심심한데 우리 투표나 함 해봅시다.

1. 은마아파트 여전히 살 만하다. 쌩까지 마라.

2. 은마, 썩다리 다 되었네. 당장 허물고 다시 지어야 해.

3. 은마, 썩다리 된 것 맞거덩. 근디 재건축 못하거덩. 그게 썩다리의 운명이라니까 그러네.

이 셋 중에 어느 것이 타당하다 생각하시남유?

[돌맞은개굴이]

리모델링의 수준에 따라 달라지겠죠. 골조를 강화하거나, 지하를 파서 주차공간을 확보해야 한다거나, 수직증축을 한다거나... 구축 단지의 수준이 다르고, 이에 따라 공사규모도 달라질 테니, 획일적인 적용은 역시 곤란할 테죠.^^ 전번에 마포 쪽 구식단지 리모델링 할 때, 신축의 80% 수준의 비용이 들었던 듯합니다.

[돌맞은개굴이]

인생사랑님/ 아래에 제가 금화시범아파트 관련된 링크 소개한 글이 있습니다. <금화시범아파트2>를 찾아서, 건설당시의 서울시 전경을 찍은 사진을 함 보세요. 거기 무악재쪽 인왕산이 보일 겁니다. 거의 7부능선까지 주택들이 다닥다닥 붙어 있는 것을 보실 수 있을 거래요. 서울 등 도심권에 단독을 적용하면, 딱 그런 모습 나옵니다. 저희 동네만 해도, 2000년 초반까지 산 중턱에 허름한 단독들 꽤 많았어요. 이거 죄다 사들이고 허물고 해서 다시 자연으로 돌려놓어야만 했습니다. 이게 단독이 대안이 될 수 없는 이유이기도 합니다.^^

[인생을사랑하자]

개굴님이 말씀하신 사례는 주택에 한정된 문제가 아니고 도시 전체의 문제로 보입니다. 주택을 허물고 아파트를 짓는다고 해도 해결된 것은 아닙니다. 그리고 저는 단독주택이 아파트의 대안이 된다고 생각하지는 않습니다. 아파트가 일정부분 주택문제를 해결해 주는 부분이 있는데, 아파트의 건설과 유지보수, 재건축을 개인이 감당할 수 없다고 생각하기 때문에 국가에서 해결해주어야 한다고 생각합니다. 그래서 저는 아파트를 절대로 사지 않으려고 합니다.^^

[아폴론68]

계속 쓸수 있다는것과 가격은 약간 다른 문제죠.

쏘나타 20년 된것은 얼마나 할까요? 멀쩡하게 굴러간다고 해도.... 50만원쯤? 거의 빵원 된거죠.

건물 가격 쳐 주는것도 일정기간이 지나면 거의 빵원 되겠죠. 40-50년 정도? 물론 계속 거주가 가능할 수는 있겠지만...

삮아서 무너져야 빵원이 되는것은 아니죠. 솔직히 거의 빵원도 빵원이나 마찬가지고...

일반 중산층들이 저런데서는 살고 싶지 않다라고 할 정도로 낡으면 짱짱하게 서 있어도 빵원인거죠.

차와 집은 결국 감가상각 대상인데 집은 땅은 남는거고...

[돌맞은개굴이]

저는 시장의 기능과 투자의 수익성을 믿는 편이라서요. 간단히 생각해 봅시다. 인근 신축이 평당 1천만원이래요. 50년 된 게 평당 거의 빵원이래요. 그런데 건축비는 평당 4백입니다. 님 같으면 이 구축을 어떻게 하실래요? 제발 빵원 가까이 되면 좋겠네요. 제가 이돈 저돈 죄다 긁어모아, 동 한두 개 사줄 수 있습니다. 저 같은 넘들이 시장에는 넘쳐나서, 저 구축은 평당 5백 이하로 잘 안 떨어집니다. 이게 상식을 벗어난 생각인가요?

[돌맞은개굴이]

님의 논리가 성립하려면, 딱 하나의 조건만 있으면 됩니다. 그게 뭐냐면, 신축아파트의 값이 사업비용(철거비+시공비 등 포함) 아래에서 형성되면 됩니다. 그러니까, 평당 400만원 들여 지었는데, 시세가 400만원 아래에 있는 것이죠. 이런 상황이라면, 실상 모든 건축은 자본의 논리에 따라 올스톱을 하게 됩니다. 인구가 급속히 줄거나, 도시나 지역이 버려져서, 수요가 고갈되는 등 집이 필요한 사람이 턱없이 부족한 상황에서나 가능한 시나리오죠.

[아폴론68]

대지 지분에 해당하는 땅값은 남는거죠. 당연한것 아닌가요?

은마도 막상 계산해 보면 한 5억 나올겁니다. 용적율이 여유가 있다면 재건축시의 이익도 당연히 반영이 되어야 하는거고..

[돌맞은개굴이]

땅값이 남아서 빵원이 되지 않잖아요? 그런데, 님은 왜 "삮아서 무너져야 빵원이 되는것은 아니죠. 솔직히 거의 빵원도 빵원이나 마찬가지고..."라고 하신 거죠? 이 말은 무슨 의미로 하신 겁니까?

[아폴론68]

건물이 빵원 되는거죠. 집은 땅+건물이잖아요?

저는 아파트 빵원론은 예전부터 웃긴다고 봤기때문에 믿지도 않았습니다.

건물이 빵원 되어도 필때는 땅값은 받아야죠. 재건축 이익 예상분하고...사실 이건 계산하기 쉬운것은 아니고 뜬구름이긴 하지만요.

[아폴론68]

아파트가 영원불멸이 아니라 땅이 영원불멸에 가까운것이죠. 단독이건 아파트건 건물은 반드시 빵원에 수렴하는것이고..

아파트에 수반되는 대지지분은 빵원이 아니죠.

재건축할때의 여유있는 용적율로 인한 이익 예상분은 당연히 가격에 반영 되어야 하는것이고...

은마가 15평쯤 대지지분일텐데... 그러면 평당 3천 잡아주면 4억5천 +7년 잔존 건물가격 3천만원쯤(평당1백)

역시 4억5천-5억정도 가네요. 예전에 계산한건데... 저는 이게 맞다고 봅니다 재건축 예상 이익은 얼마나 되는지

거기 주민이 아니라 대충 뽑지도 못해서 제외 했는데...대충이라도 뽑을수 있다면 그 프리미엄도 계산해야죠.

[돌맞은개굴이]

처음 듣는 색다른 빵원론이네요. 아직까지 건물이 감가상각되지 않는다고 말하는 바보는 없었지 말입니다. 님의 빵원론에 대해서는 절대적으로 동감합니다. 모든 건축물을 반드시 빵원에 수렴합니다. 빵원론은 절대적 진리입니다.^^ 더 이상 이의가 없으니, 대화를 이만 마칠까 합니다.^^